☆２０１９年６月３日発行
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
東京の某金融機関の融資審査における
賃貸不動産の収支シミュレーション
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■本文
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不動産投資は
融資を受けて物件を購入することにより
自己資金に対する資産増加率を
飛躍的に高めることができます。
このため、金融機関が
融資を申し込んだ人の何を見ているかを知ることは
大変重要です。
金融機関は、融資を申し込んだ人の
勤務先、年収、資産を見ていますが
これ以外に「信用情報」を見ています。
「信用情報」というのは、簡単に書けば
融資を受けた人が
・どこからお金を借りているか
・どれだけの金額を借りているか
・返済に問題はないか。
についての情報であり
以下の３つが知られています。
・ＫＳＣ
銀行の住宅ローン
・ＣＩＣ
クレジットカード
・ＪＩＣＣ
消費者金融
だから融資を申し込むと
金融機関は「信用情報」を調べて
「この人にお金を貸しても大丈夫かな？」
という判断の材料とするのです。
これについて
私が１つ疑問に思っていることがありました。
それはクレジットカードについてです。
クレジットカードは
・１か月後にお金を支払う「クレジット枠」
・お金がないときに借りる「ショッピング枠」
がありますが、これらがあると
融資に影響があると言われています。
例えば
「クレジット枠」が５０万円あり
「ショッピング枠」が５０万円あると
合計１００万円は「借りている」と見なされて
バランスシートが悪いと評価されるそうなのです。
しかしそれが本当なのか
本当だとしても
「クレジット枠」と「ショッピング枠」の扱いに
違いがあるのか
などがわからなかったので
私は金融機関に、直接聞いてみました。
実際に聞いてみて驚いたのですが
このあたりを全く分かっていない
金融機関の人もいました。
この人は単なる融資受付の「窓口」であり
実際の審査は
別の部門や保証会社に任せているため
わかっていないのだろうな。
と思いました。
しかし１人だけ
この問題について回答をして下さった方がいました。
それを以下に記しておきます。
「クレジットカードの
「クレジット枠」と「ショッピング枠」は
合計して扱い
全額借りていると見なして評価します。」
このため、クレジットカードを作る時は
「クレジット枠」は最小限にして
「ショッピング枠」はゼロにしておいた方が
良いと思いました。
金融機関の不動産評価額は低く
市場価格で１０００万円の物件が
金融機関評価額で７００万円
だったりします。
だから不動産投資は
「債務超過」になりやすく
さらにクレジットカードの枠が
「全額借りている」と見なされると
融資を受けるのに不利になってしまいます。
このため、融資を受けて
物件の買い増しをして行きたいのであれば
カードはすべて解約する。
という選択肢もあると思います。
しかしまた
以下のようにも教えていただきました。
「ローンには
住宅ローン、アパートローン、プロパーローン
があり
住宅ローンとアパートローンの場合は
クレジットカードの情報を見るので
ローンを組む時に
「カードを解約して下さい。」
という話になる事がありますが
プロパーローンの場合は
クレジットカードの情報は見ていません。」
これを聞いて、私は
「本当なの？」と思いました。
たしかに
「経営者保証ガイドライン」では
「法人と個人が明確に分離されている場合などに
経営者の個人保証を求めないこと。」
と書かれています。
https://www.chusho.meti.go.jp/kinyu/keieihosyou/index.htm
これは法人と個人を別々に考えて
法人として経営が成り立っていれば
個人の状況とは関係なく融資して
個人保証を求めない。
という事だと思います。
しかし私は法人ではなく
個人で不動産投資をしているのです。
それなのに
「プロパーローンなので
クレジットカード情報は見ない。」
と言われたのです。
しかしこの辺りは
時代によっても変わってきている
というお話でした。
今回の内容をまとめます。
・アパートローンの段階では
クレジットカードの作製は控えた方がよく
クレジットカードを作る場合も
ショッピング枠だけにしておいた方が良い。
・プロパーローンの段階になったら
クレジットカードを作っても良い。
この辺りは金融機関によっても
変わってくるのだと思いますが
ご参考になれば幸いです。