☆２０１９年３月７日発行
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
前回、私が
「空室経費簡易シミュレーションソフト」
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」
を作成した旨をご報告させていただきました。
そうしたら
「楽しみです。どのようなソフトなのでしょうか？」
というお便りやコメントをいただき
大変嬉しく思いました。
今回は、いよいよ
その内容を公開しようと思います。
ゆめたか大家の「今までの道のり」および
バックナンバーのまとめはこちらです。
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■本文
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今回ご提供する内容ですが
本体と付録に分かれています。
【本体】
「１空室経費簡易シミュレーションソフト」
「２空室経費簡易シミュレーションソフト使用法」
「３不動産投資簡易シミュレーションソフト」
「４不動産投資簡易シミュレーションソフト使用法」
上記のように
本体はソフト２つとその使用法２つになっています。
この２つのソフトにより
以下のシミュレーションができます。
・空室と経費による家賃ロスを見積り
税金（所得税、法人税）も考慮した上での
キャッシュフロー（Ｃ／Ｆ）と
損益通算（Ｐ／Ｌ）を計算。
ＣＣＲとＲＯＥも計算。
・物件保有時と物件売却時を総合した利回りを計算。
自己資金に対する利回りは
単利と複利（ＩＲＲ）の両方を計算。
融資金額、融資期間、融資金利を入力した上で
これらをシミュレーションできますので
自己資金をどれくらい入れるかの
目安にもなると思います。
また全額自己資金で購入した場合との比較も
できるようになっています。
このシミュレーショソフトは
「この物件は儲かる！」という錯覚を起こさせて
物件を買わせるためのソフトではなく
不動産投資の現実の収支の再現を目指しました。
またソフトの使い方の説明書の中には
不動産投資における注意点を
ふんだんに盛り込みましたので
不動産投資の落とし穴がわかり
今後の方針を考えるのにつながると思います。
【付録】
「１シミュレーションソフトによる物件比較」
「３土地値物件簡易シミュレーションソフト使用法」
「４築古戸建賃貸のメリット」
そして付録ですが、まず上記のソフトを用いて
「１シミュレーションソフトによる物件比較」
にて、以下の物件のシミュレーションを行いました。
１ 地方ＲＣマンション（１棟、区分）
２ 首都圏ＲＣマンション（１棟、区分）
３ 地方木造アパート
４ 首都圏木造アパート（中古、新築）
５ 地方戸建て
６ 首都圏戸建て
これもキャッシュフローや投資効率の参考になり
今後の方針を考えるのにつながると思います。
次に、以下のソフトと説明書ですが
どなたも、こんな物は見たことがないと思います。
「２土地値物件簡易シミュレーションソフト」
「３土地値物件簡易シミュレーションソフト使用法」
これは「土地値物件」の特殊性を考慮して
シミュレーションができるようにした物なのですが
「土地値物件」の妙味を味わえるようになっており
これも参考になると思います。
付録の最後は以下です。
「付録４築古戸建賃貸のメリット」
これは２０１９年現在の私の考えを
全面的に記したものです。
反対する方がいるのは承知で
私の思う所を書きました。
これも参考にしていただければと思います。
【まとめ】
これらのソフトと説明は
ゆめたか大家の不動産や税金に関する知識を
詰め込んだ内容となっています。
結果として、単なるシミュレーションソフトではなく
不動産投資全体を勉強して
今後の方針を立てるための教材にも
なっていると思います。
【ご注意】
シミュレーションソフトはＸＬＳＸ形式です。
マイクロソフトのエクセル
アップルのナンバーズ
ＷＰＳオフィスのスプレッドシート
リブレオフィスのカルクで動作します。
ソフトの使用法の説明書はＰＤＦ形式です。
アクロバットリーダー
ＷＰＳオフィスのライター
マイクロソフトエッジ
アップルのサファリで閲覧できます。
このソフトはパソコンかタブレットでお使い下さい。
スマートフォンでは画面が小さくて、使用は無理です。
ソフトの使用法の説明書はＰＤＦ形式なのですが
見栄えは大変悪いです。
見栄えがどれくらい悪いのかを知りたい方は
以下の、ゆめたか大家のバックナンバーを
どれか１つご覧下さい。これと同じ見栄えです。
「不動産取得編」
https://mailzou.com/get.php?R=56107&M=25048
「収支管理・確定申告編１～４」
https://mailzou.com/get.php?R=60267&M=25048
https://mailzou.com/get.php?R=62865&M=25048
https://mailzou.com/get.php?R=70082&M=25048
https://mailzou.com/get.php?R=78590&M=25048
「小規模企業共済編」
https://mailzou.com/get.php?R=86936&M=25048
【対象者】
不動産投資をする人を
初心者、初級者、中級者、上級者の４つに分けて
どのような方が対象になるかを書いてみました。
・初心者
全くの初心者さんは、今回の対象外です。
なぜかというと
「広告費」のような不動産業界用語や
「減価償却」のような確定申告用語が
説明なしに出て来るからです。
このため、全くの初心者さんは
今回は見送りにしていただきたく思います。
不動産投資および節税について勉強したい方は
ゆめたか大家の作成した、以下の情報紹介メールが
お役に立てると思います。
「不動産投資の情報紹介メール」
http://bit.ly/yumetaka-learning1
「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」
http://bit.ly/yumetaka-learning2
・初級者
ある程度、不動産投資についての知識を勉強して
中級者や上級者になったつもりになっている
初級者さんが、今回の一番の対象です。
なぜかというと、知識があっても
知識の取捨選択が出来ていないため
物件の良し悪しや収支の判断が曖昧だからです。
特に
まだ物件を持っていないためにバランスシートが良く
ダメ物件でも融資が付いて買えてしまえる人が
一番の対象だと思います。
このような方は
５０００万円の物件を買う前に
今回の５０００円のソフトで
不動産の勉強および収支のシミュレーションを
していただきたく思います。
・中級者
ゆめたか大家は
不動産や税金に関する知識と経験は
中級者だと思います。
そして自分でわかるのですが
中級者というのは
必要な知識がだいたい固まっていても
まだ不足している部分があり
ある中級者の知っている知識を
別の中級者が知らない事があります。
このため、中級者の方であっても
今回のソフトと説明書は
お役に立てる部分があると思います。
・上級者
上級者の方は
今回のソフトと説明書は
勉強にならないと思いますので
必要ないと思います。
でも上級者の方は
お金に余裕があると思いますので
よろしければどうぞ。
という感じです。５０００円ですので。
その上で
「ここが甘い！」のようなコメントをいただければ
とても嬉しく思います。
（コメントフォーム）
http://bit.ly/yumetaka-inquiry
コメントを頂けた場合は、勉強のために
その内容を、ブログやメールマガジンで
ご紹介させていただければと思っています。
・ノウハウコレクター
ノウハウコレクターの方に対しては
今回のソフトと説明書は
かなり満足度の高い内容になると思います。
特に、土地値物件の特殊性を考慮した
「土地値物件簡易シミュレーションソフト」
なんて、聞いたことがないですよね？
【価格】
お値段は
今までの不動産投資教材やシミュレーションソフト
との兼ね合いを考え
５０００円とさせていただきました。
以下のフォームに
メールアドレスと
５０００円分のアマゾンギフト券の番号を
入力していただければと思います。
https://sail-ex.jp/fx2485/JQXRol
自分で書くのも変ですが
今回のソフトと説明書は
今までの不動産投資教材やシミュレーションソフト
と比べて
コストパフォーマンスはとても良いと思います。
【最後に】
「空室経費簡易シミュレーションソフト」
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」
およびこの説明書と付録は
私の不動産についての
経費や税金の知識を詰め込んだものです。
今回のシミュレーションソフトおよび説明書が
皆様の不動産投資の勉強になり
また物件の収支をシミュレーションした上で
購入の可否の判断の一助になり
物件価格が高騰した現在における
不動産投資の犠牲者を減らすことができれば
これに勝る喜びはありません。
皆様の不動産投資の成功を
心よりお祈り申し上げております。