■第２０９号 修繕期間中は建物所有者を変更？
☆２０１４年４月１４日発行
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■本文
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前回は
「修繕費は他人が出しても節税にならず」
という話を書きました。
http://archive.mag2.com/0001569235/20140411120000000.html
子供の持つアパートの修繕費１００万円を親が払っても
その修繕費は子供の経費になるのですが
これは親が子供へ１００万円を「贈与」したのと同じであり
相続税がかかるほど親がお金持ちである場合を除いて
節税にはならないのでした。
しかしある特殊な状況下では
節税になるのではないかと思いました。
今回はその特殊な状況について書いてみます。
その状況を説明する前に
まずは準備としての予備知識です。
ゆめたか大家は築３４年の木造アパートを買いました。
http://bit.ly/yumetaka-real_estate
木造アパートの耐用年数２２年を過ぎていますので
減価償却期間は４年です。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm
これを過ぎると、建物の「忘備価額」は１円になりますが
この建物を「贈与」する場合は
建物の固定資産税評価額である
１０３万円で「贈与」した事になるそうです。
（税務署にも電話をして確認しました。）
http://shihousyoshi.rakurakuhp.net/i_266310.htm
すると１１０万円以下なので、贈与税はゼロです。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
ただしこの場合も
建物の登録免許料と不動産取得税はかかります。
建物の固定資産税評価額が１０３万円であれば
登録免許料は１０３万円の２％である２０６００円
不動産取得税は１０３万円の３％である３０９００円
合計５１５００円がかかります。
登記を司法書士に依頼せず、自分で行えば
ほぼ上記の金額で贈与および所有権移転登記ができます。
http://bit.ly/yumetaka-tax_return2
以上を予備知識として
以下のような特殊な状況を考えてみました。
・親（税率高い）が子供（税率低い）に建物を贈与した。
これで家賃収入については節税になった。
・ある時、「水回り一発１００万円！」が生じた。
しかし子供では不動産屋や修繕業者との対応が困難。
・そこで親が子供から建物の贈与を受けることにした。
この手続き費用は約５万円。贈与税ゼロ。
・この上で、親が不動産屋や修繕業者と連絡を取った。
修繕は１ヶ月で終了し、１００万円かかった。
・その後、親は再び建物を子供に贈与した。
この手続き費用は約５万円。贈与税ゼロ。
建物所有者を子供のままにして修繕を行った場合は
子供の所得税率を５％とすると、所得税については
１００万円の５％である５万円しか戻ってきません。
しかし上記のようにして
建物所有者をいったん親にして修繕を行った場合は
親の所得税率を２０％とすると
１００万円の２０％である２０万円が戻ってきます。
所有権の移転のために５万＋５万＝１０万円
かかっていますので
実際は１０万円しかプラスになりませんが
それでも子供のままで修繕を行う場合と比べて
５万円多く戻ってくる計算です。
実際は住民税も関係してきますので
上記のような単純な計算にはなりません。
例えば子供が未成年であれば
所得１２５万円までは住民税非課税です。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/sonota/index_j.htm#j2
この場合は、修繕費が親の経費になれば
建物所有者が子供のままで修繕を行うよりも
さらに１００万円の１０％である１０万円お得になります。
詳しくは「収支管理・確定申告編３」をご覧下さい。
http://bit.ly/yumetaka-tax_return3
修繕費がもっと高額であったり
親の所得税率がもっと高率であれば
「修繕期間は建物所有者を変更する」事によって
さらに節税になるでしょう。
また「修繕期間は建物所有者を変更する」方法であれば
１１０万円の「贈与税非課税」の枠にとらわれる必要なく
もっと高額な修繕にも対応できるのが
大きな利点だと思います。
「修繕期間は建物所有者を変更する」のは
妙に見えるかもしれませんが
子供が入居者、不動産屋、修繕業者と連絡を取って
修繕計画を指揮するのが困難な場合は
「修繕期間は建物所有者を変更する」のが
実質と名義を一致させるために必要だと思います。
だから
「修繕期間は建物所有者を変更」した方が
税務所の方も解釈がしやすくなると思うのですが
実際はどうなのかわかりません。
以上のような
「修繕期間は建物所有者を変更」
を行った事のある方がいらっしゃいましたら
教えていただければ幸いです。
以上、何回かに渡って
「修繕費」および「資本的支出」の税務につき
書いてきました。
次回からは「減価償却費」について
書いて行こうと思います。
以下、次号に続きます。
情報紹介と編集後記は、以下をご覧下さい。
http://archive.mag2.com/0001569235/index.html
http://yumetaka365.blog.fc2.com/
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