売却で資産を築く！黄金の不動産投資

「売却で資産を築く！黄金の不動産投資」村上俊介

■フルローンやオーバーローンで物件を買うと、基本的にローン残高が帳簿上の資産価値を上回る債務超過状態に陥ります、債務超過の状態では銀行は次の融資を行いません。

■フルローンやオーバーローンで物件を購入すると、早い物件では5-10年で金利や減価償却といった経費が減り、その一方で所得が増えるために税金が急激に上がることになります。これがデットクロスです。

■デットクロスを迎えると、帳簿上は黒字なのに手元に現金がないという状況を迎えることになります。

■フルローン投資の9割が実質破綻状態

■物件を安く買って高く売ることを繰り返し、現金残高を増やしていくことが相場に左右されない不動産投資のやり方です。

■不動産投資では売却時に初めてその物件が儲かったのかどうかを確定することができます。その意味でも、長く持ち続けることは得策とは言えないのです。

■不動産投資かの9割が現金を残すことができていない。

■物件の入れ替えが必要となる2つの理由。ネガティブな理由：迫り来るデットクロスを回避。ポジティブな理由：含み益の現金化＆再投資で加速的に拡大。

■満室賃料が5000万円というのは、投資物件が約6億2000万円くらいになり初めて給与1000万ぐらいがもらえる規模と言えます。

■財務三表のうち、融資を受けるために最も重要な計算書がバランスシートです。

□先輩がオススメしてたので。

□物件を安く買って高く売ることを繰り返すのが難しいわけですよ、そもそも。それをどこまで素人ができるか、という話ですよね。

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マリオット・ウェイ サービス12の真実

「マリオット・ウェイ　サービス12の真実」JWマリオットジュニア

■マリオット者で期待される管理者は、現場志向の実践型マネージャー(hans on manager)である。

■優れた企業は世の中の変化に合わせてビジネスの戦略や慣習を採用していくが、同時に永久に変わらない一連の核となる価値観や目的も守っている。すなわち、絶対に変えてはならないものと変化に柔軟に対応させていくもの、本当に神聖なものとそうでないものの違いを理解しているのである。

■過程を離れてきたお客様に、私たちが友人の一人であると感じてもらい、自分がかけがえのない人間だということを時間してもらうことは、企業の指針として利用され、アイディアを発送する原点ともなっている。

■優良企業で居られるかどうかを調査するリトマス試験は、成功した実績だけでなく、交代、失敗、困難な時代から立ち直る能力でもある。

■アソシエートリソースラインを利用する従業員の離職率、無断欠勤、遅刻、早退が驚くほど減少することがわかった。

■わたしたちは年間の成長目標を売上20%増、自己資本利益率20%の成長という目標を立てていた。20/20という略語で示した。

■成長とは何かをあらゆる次元に全て当てはまるように言い表すとするなら、「進歩していくのに必要なのは、変化しながら秩序を保ち、秩序を保ちながら変化していくことである」

■企業の未来の繁栄に不可欠な秩序の中から、一つ選ばなくてはならないとするなら、それは企業の幹部が直接実務に携わる経営方式を上げるだろう。

■戦略プラニング部門が担う最も有益な役割の一つが、会社が参入すべきではない事業にはkンゴ絶対に手を出させないことである。

■中心となる意思決定グループの名称を、財務委員会から、企業成長委員会に変えたのだ。成長という用語に含まれる意味はお金だけではない。他のビジネス面を犠牲にして財務だけが強調されてはいけないのだ。

■激しい誘惑に断固として逆らう時、充足感が生まれてくるのだ。常に悪いう誘惑にノート言えるようになれば、タガの外れたようなこの世の中で、本当の力を実感できるようになる。

□マリオットはフォーシーズンズと違って、不動産開発を同時に実施するところ、そしてフランチャイズを多く取り入れているところ。

□本を通じて、貢献してくれた幹部を多く紹介しているのは、かなり異例だなと思った。

□父から受け継いだブランドをフランチャイズで大きくした典型。

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フォーシーズンズ

「フォーシーズンズ」イザドア・シャープ

■私たちのビジネスモデルの四つの柱として知られるもの、それは、クオリティ、サービス、カルチャー、ブランドなのです。

■私が成功したのは自由があったからです。自分にとって、自立にこそ計り知れない価値があるのです。

■マクドナルドにサービスを学ぶ。マクドナルドはハンバーガーを売っているだけではありません。価値を売っているのです。

■トップクラスのビジネスエグゼクティヴ、こうした特定のお客様に対する旧教区のアカチ、桁外れのサービスを提供することが、うちを最終的に世界一のホテル会社にしてくれる強みになると自信を深めるようになったのです。

■敬意、公平、誠実、信頼といった価値観を育てることができなければ、会社のことはどうでもいいと思うスタッフも出るでしょう。

■マネージャーはガラスの家に暮らしているからね。会社の者たちから全ての行動を見張られ、判断され、話題にされている。言葉と行動が一致しなければ、信頼をなくしてしまう。伝達能力が疑問視され、説得力が無くなるだろう。だからいつでも言行一致を心がけていくんだ。常にゴールデンルールに沿って運営しよう。

■上から意思を押し付けるのではなく、意思の疎通を図る、取り締まるのではなく、導。統計によると８/10が望んでいることなのです。

■会社単位でコンシェルジュを使うことにした北アメリカ初のホテルグループとなりました。

■「あまり多くのものに一度に手を出すことが、ビジネスにおけるありがちな失敗である。」ピーター・ドラッカー

■卓越とは、痛みを受け入れることのできる包容力に過ぎない場合も多いのです。

■子供に跡を継いで欲しかったら、ごく幼い頃から話を聞かせて興味を持たせることが大事なのだと思っています。

■ホテルの飲料部門の売上は北アメリカでは全体の30%ですが、東京では70%にものぼるということでした。

■フォーシーズンズはライバルに比べると平均して5%高い稼働率と、55％高いレートを誇っていました。離職率の平均は2/3以下です。

■生命線の一つ目は商品のクオリティ、二つ目はマーケティング、三つ目は労働負荷の緩和と報告手順の簡素化によるコスト削減。

■出張先で心身ともにどう感じるかに仕事の成果がされる場合、生産性を上げるべく出費を厭わないというビジネスマンの割合は51%にものぼるというのです。

■アメリカで働きたい会社ベスト100に毎年選ばれており、3つの特性によるもの。「力強く先の見通せるリーダーで要求も多いがスタッフに取っても最適な刺激を与えてくれる人物、仕事が楽しくなる物理的環境を提供してくれること、スタッフが満足でき大きな手応えを感じられる目的の一環として仕事を位置づけていること。

■客室あたりの平均収入はうちの一番のライバルに比べて39%高くなっています。

■大事な競争力はただ一つ。参入障壁を作ることだ。ウォーレンバフェット

■マネジメント契約は平均して50年以上、長いものは80年ですが、この十年の業界における平均的なホテルの契約年数は6年間です。

□目指してみたい方向性として、イザベル・シャープというのは一つの指標になると思った。

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世界のエリートはなぜ「美意識」を鍛えるのか？

「世界のエリートはなぜ「美意識」を鍛えるのか？」山口周

■Royal College of Artではグローバル幹部向けのトレーニングをやっている

■功利的な目的のために「美意識」を鍛えている。これまでのような「分析」「論理」「理性」に軸足をおいた経営、いわば「サイエンス重視の意思決定」では、今日のように複雑で不安定な世界においてビジネスの舵取りをすることはできない、ということをよくわかっているからです。

■論理的・理性的な情報処理スキルの限界が露呈しつつある

■「社会彫刻」というコンセプトを提唱し、全ての人はアーティストとしての自覚と美意識を持って社会に関わるべきだ。ヨーゼフ・ボイス

■論理や理性を最大限に用いてもはっきりしない問題については、意思決定のモードを使い分ける必要がある。

■オックスフォードでは最重要科目として哲学する力が必修の教養として位置づけられている。

■planをアート系人材が描き、Doをクラフト型人材が行い、Checkをサイエンス型人材が行うというのが一つのモデル。

■絵を描くことはリーダーに求められる様々な認識能力をたけめることがわかっており、実際に自ら芸術的な趣味を実践しているという人ほど、知的パフォーマンスが高いという統計結果がある。

■ワールドチャンピオンクラスのプレイヤーの場合、最終的に選んだ一番良い手が、読みの最初の数ての中に常に含まれていた

■山の片側から緻密な思考を積み重ねながら、山の反対側からは直感に導かれたアイデアの正しさを検証するという、トンネルを山の両側から掘り進めて一つの道筋にするような知的作業をやっているわけです。

■ビジョンには、人を共感させるような真善美が含まれているべき。売上目標は単なる目標で命令。

■デザインとテクノロジーというのは、サイエンスの力によって用意、かつ徹底的にコピーすることが可能。ブランドに付随する世界観とストーリーは決してコピーすることができない。

■人間に美学とモラルが必要かといえば、最終的に大変効率がいいからです。

■人生を評価する自分なりの物差しを持ちなさい。

■誠実性のコンピテンシーを高い水準で発揮している人は、外部から与えられたルールや規則ではなく、自分の中にある基準に照らして、難しい判断をしています。

■マツダはデザイン評価を上げることによって、売上アップを実現した。「顧客に好まれるデザイン」ではなく「顧客を魅了するデザイン」、つまり上から目線という真逆からのアプローチ。

■自分がいいと思うかどうか、ピンと来るかどうかが最終的な意思決定の立脚点。

■アートを見ることによって、観察力が向上する。

■現代社会を生きるエリートが、哲学を学ぶことの意味合いのほとんどが、過去の哲学者たちの1コンテンツではなく、むしろ2プロセスや3モードにあるということです。

■「偏差値は高いけど美意識は低い」という人に共通しているのが、「文学を読んでいない」という点であることは見過ごしてはいけない何かを示唆している。

■人の心を動かす表現にはいつも優れたメタファーが含まれている。

■リーダーがやれる仕事というのは徹頭徹尾コミュニケーションでしかない。

□これは非常に面白い本だった。おすすめです。

世界のエリートはなぜ「美意識」を鍛えるのか？ 経営における「アート」と「サイエンス」 [ 山口周 ] 820円 楽天

9割の負け組から脱出する投資の思考法

「9割の負け組から脱出する投資の思考法」広木隆

■株式投資に最も縁遠い人たちが相場の話をし始めたらそろそろバブルも加熱していると思った方が良い。

■「本当の強気相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観とともに成熟し、陶酔の中に消えていく。」ジョン・テンプルトン

■PBR1倍を超える部分は成長期待のプレミアム

■株式のリスクプレミアムはアメリカの研究で5%。日本の10年国債の利回りが1%なので、日本の株式投資の期待リターン=株式利回りは1%+5%=6%。6%の益利回りをPERに換算すると16.6倍に相当。

■アメリカS&P株価指数の予想PERは14倍。益利回り7%となり、アメリカ株式市場の非常に長い期間における平均。アメリカの長期金利は2％なので、2%+5%=7%が期待値リターンになる。

■上記を鑑みると、金利がアメリカより1%低い日本では株のバリュエーションがPER15-17倍が妥当な水準。

■単に割安なだけでは株価は上がらない。その割安さに気づいて、それを評価して買ってくれる投資家がいなければ上がらないのだ。

□そもそも9割の負け組の定義、覚えてない。なんだったのだろうか。煽り？？

□彼のスタイルとして言葉遣いが荒いため、正しいことを言っていても受け取り方に真剣味を持たなくなる。文章だけでなく、口頭でのコミュニケーションにおいてもこれは重要だなと、改めて思った。

□というのもあって、話半分だったし、あまりオススメしない。

□ただ、PERとPBRの所謂ファンダメンタルズの考え方だけは、とは言っても普通だし、数式をちゃんとお浚いして読むとしたらアリだけど、その程度のものである。

□monexのポイントで買っていてよかった。

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