報道によれば、業績が低迷している日産自動車が、国内外７工場を閉鎖するようです。
国内では追浜と湘南の工場が対象との事。
横須賀は元々厳しいイメージですが、今回の件で、より需給が厳しくなるかも知れません。
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僕も磐田（＝ヤマハの企業城下町）にアパートを所有してます。
募集開始していつも早々に問い合わせがあるのは、いわゆる派遣、契約、外国人労働者。
手っ取り早く空室を埋めたい気持ちはヤマヤマでしたが、ある意味これは毒饅頭。
多少時間が掛かったとしても、高齢者や生活保護の方を含め地場に根付いている人に住んでもらうようにしてきました。
そうする事で安定すると思います。
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同じ意味で、大学エリアも警戒が必要ですね。
人口減少で閉鎖や移転のリスクが常にあります。
以前所有していた宇都宮２は、そういう理由で早々に手放しました。
また、沼津１近辺も、大学が移転して空室率が高いエリアです。
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大きな企業への依存度が高くなく、大学もなく、一見冴えないような、そういう町が意外と狙い目なのかも知れませんね^ ^
岡崎アパートに仲介店経由で申込みが入り
申込みベースではありますが、満室返り咲き♬
覚醒剤で逮捕→家賃保証会社主導の退去から、わずか３日後の事です。
すぐ埋まるって素晴らしい👍
島田２の空室も、仲介店経由で問い合わせ有。
外国籍の方ですが、もう日本に住んで長いらしい。職場から500mらしく、ちょっと期待してます。
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ネックなのは函南と名東。。
函南は管理会社系列の仲介店が弱い。
エコーズも活用。
（こっそり売却活動中。）
名東は駐車場が無くて苦戦。
近隣に月極駐車場の空きがない。
バスの幹線道路からも遠い。
沼津１は直接募集で何とか埋めたい。
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【空室状況】
函南 ×３
沼津１×１
島田２×１
名東 ×３
中川 ×１（店舗）
津島 ×６（リフォーム中）
15/150（入居率90.0%）
まだまだ先は長そうですが、モチベーションを高く保ち、満室を目指します。
決済後、早速津島アパートに。
やる事盛りだくさん。
①まずは所有者変更ご案内
②賃貸借契約書が無い（売主作成のレントロールしかない）ので、賃貸借契約書を巻き直す。
③保険に加入してるかどうかの確認。
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それにしても、癖が強めな入居者が多くて面白い🤣
初挨拶の際に、
引っ越そうと思ってるんですよね。
→どうぞ👌
家賃下げてくれませんか？
→充分安いので難しいです💧
床をフローリングに張り替えてくれませんか？
→ごめんなさい🙏
‥などなど。
最初が肝心。
築古という事、そして、築古なりの家賃だという事を説明し、理解頂かないと。
（モンスター入居者にならないように。）
その代わり、無料Wi-Fi導入と外壁塗装を予定してる事も伝えました。
飴と鞭の戦略で対応していきます。
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夕方は賃貸仲介Mを訪問し、募集条件の打ち合わせ。
1階→¥47,000
2階→¥48,000
2階角部屋→¥49,000
3DK
駐車場１台込
無料Wi-Fi
‥でこの賃料なら、充分安い。早めに決まるのでは？との事。
当面は、この賃貸仲介店Mと私の直接募集のみで募集を進めようと考えています。
（購入前に、現地のリフォーム打ち合わせに来てくれたので。）
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こんな感じで、スピード感をもって進めていきます。
津島アパート
なんとか無事決済完了しました。
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スペックを簡単に。
価格 3,500万
軽量鉄骨 築39年
3DK 10戸
土地 811平米（路線価54,000）
建物 403平米
駐車場10台＋α
利回り ¥45,000想定で15.4%
（現入居率4/10）
融資 4,300万
17年
金利 変動1.1%（元金均等）
保証料 0.7%相当
コベナンツ付
津島駅、市役所、市民病院から徒歩圏内で、立地的には悪くないと思います。
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後から聞いてびっくりしたのですが
決済現場に、（売主の）税務署職員が来たそうです💧
ちょうど相続税の支払い期限らしくて。
他にも未払いがあるとかないとかで、税務署職員が徴収に出向いてきたんでしょう😅
売主さんの手元に、少しでも残ればいいのですが。。
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なにはともあれ
無事決済が終わってよかったです。
入居者への案内、リフォーム、募集。。
ここからが本番です。
満室目指してしっかり頑張っていきます。
金消契約無事終わりました。
承認までの流れとは打って変わり
この上なくスムーズでした^ ^
幸せを感じますw
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たまには時事ネタを。
消費税減税の圧力が強まってますが、個人的には、減税はしない方がいいように思います。
・高齢者が支払う税金はほぼ消費税のみ。
→高齢者が最も恩恵を受ける。
・消費税減税の代償として増税がくる。
→財源確保の為、増税とセットなので、結果として生産人口の税負担が増える。
・日銀が国債（政府の借金）を以前のようには買わない方針なので、国債を乱発すると買い手がつかなくなる恐れがある。
→以前、NHKの番組を見て衝撃を受けた。
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３月から始めた株式投資の件。
トランプ砲が炸裂して一時70万程度の含み損に。が、元々長期保有＆配当狙いなので特に気にせず、むしろチャンスだと捉えて買い増ししてきました。
で、一応昨日ようやくプラ転w
減価しない土地がある不動産と異なり、株式投資の含み損益なんてミズモノなので一喜一憂しませんが、気分は悪くないです笑
長期保有目的なので、わからないなりに企業分析を一応するのですが、これがまた面白い。
例えば、以前のサラリーマン時代の取引先。
こんなにいい会社だったんだと驚く事も。
この企業分析はとても楽しいので、老後のライフワークにできそうですw
不動産と株の２刀流、気に入ってます^ ^
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たまに凹む事もありますが、仕事も趣味も投資も楽しんでいければと思ってます^ ^
