個人的に避けてる「エリア」や「物件」

入居者から着信あり。

その後、警察からも着信あり。

え？何かあったの？

‥とビビりながら入居者に折り返すと、、

「自分の駐車スペースに誰かが猫の糞を投げ捨てているから、警察に通報しといた。」との事💩

なんやそれ💧w

その後警察とも話して、「ぶっちゃけ、誰かの悪戯っぽいですか？」と聞いてみたら、「う〜ん、なんとも言えない。」との事w

警察って1番大変な仕事なのかも知れない。。😅

翌日処理して、猫が嫌がる忌避剤を撒いておきました。

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さて、今回は、物件購入を検討する上で、個人的に避けてるエリアや、避けたい物件を挙げてみます。

※不人気エリアや空室率が高いエリアを避けるのは大前提です。

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①大学町・企業城下町

→１つの需要に依存し過ぎるのは危険。

②賃貸仲介店が極端に少ないエリア

→大家にとって望ましい「大家＞賃貸仲介店」というパワーバランスが、崩れている可能性。

→付け加えると、二人三脚で取り組める職人さんを見つけるのが必要不可欠。

③駐車場が極端に足りてない物件

→いくら近隣に月極駐車場があっても、解約される可能性があるし、建物が建つ可能性もある。

④3点ユニットや、６畳の１K（もしくは１R）

→競争力がない。

⑤築古RC

→経験上、金食い虫過ぎる。

⑥土地値が売値の70%以下（築古の場合）

→そもそも融資が付きにくいし、買った瞬間に勝ちゲー（含み益）にならない。

※あくまで、個人的な方針です。

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【今週の入退去】

春日井戸建の退去立ち合いをしてきました。

ハウスクリーニング業者さんが住んでたので、クリーニングも自身でしてくれて、めちゃくちゃきれいでした。

2階にエアコンをつけて、細かい手直しだけしたら、即募集できそうです。

早速、仲介店に営業まわり。

2LDKの築古戸建

２台駐車可

ペット可

エアコン２台付

家賃¥70,000

家賃は¥6,000アップですが、この条件で感触は悪くなかったので、早めに決まって欲しいところです。（忖度されてないよね？w）

【退去予告】

中川×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×１

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×０

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

４/137（2.92%）

繰上返済 申込み

沼津１の売却益をどのように活用すべきか。

下記４パターンが考えられますが、

①手元資金として温存

②新規購入の原資

③既存物件の繰上返済

④株式投資で運用

①まぁ、これだけは無いですね。

単に銀行口座に入れておいたらインフレ負けします。

②新規購入の原資

時と場合によっては有りかもですが、金融機関はタダでは貸してくれませんからね。プロパーなら融資手数料が高額だったり、保証協会付なら保証料が高額だったり。。

それに、今回売却した沼津１は個人所有だったので分離課税なので、購入経費と売却益は相殺不可です。

③既存物件の繰上返済

→例えば、沼津２だと

残債が500万円。家賃収入が毎月20万円で、返済額が毎月10万円なので、繰上返済利回りは24%という計算に。しかも、不動産取得税は無ければ固都税も無い。手残りは増えるけど、所得は殆ど増えない（金利分だけ所得のみ増加）ので、税金はほぼ増えない。超お得？

④株式投資で運用

今は上昇相場だし、企業は増配祭りだし、こちらも魅力的ですよね。

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で、色々考えた結果、まずは沼津２を繰上返済しようと思います。金額にして530万円。

「客付けに困らない物件を、無借金で保有する」という理想形に向けて、少しずつ着実に近づけて行こうと思います。

残りは、株式投資の運用資金にまわします。

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【今週の入退去】

天白アパートに、賃貸仲介店経由で申込みが入りました。

審査が通れば満室返り咲き。

【退去予告】

春日井×1

中川×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×０

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

３/137（2.19%）

沼津1 売却決済完了しました

少し前にはなりますが、

予定通りシロアリの薬剤散布をしてもらい

６月末に

沼津1を無事売却する事ができました。

引渡し数日前に大きな地震があった時は焦りましたが、なんとか無事決済できてよかったです。

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この物件は、約９年前に購入しました。

３棟目（宇都宮1→伊勢→沼津1）だったと記憶してます。

土地値物件かつ高利回り（表面20%）だったので、買えたら人生変わるかもな、、と、当時とてもドキドキしていたのを覚えています。

35年で借入れした事により、CFがめちゃくちゃ出たので、投資初期の私は、この物件にとても助けられました。

買値の1.5倍で売れました。

フルローンで購入したので手出しはほぼ無かったし、入居率も平均9割程度を維持できた事を考えると、トータルで、そこそこ良いリターンになったのかなと思います。

買主さんは高属性サラリーマンのようです。

某金融機関で高属性サラリーマン向けの融資商品があって、エリア的にも担保評価的にも、なんとか土俵に乗れたようです。

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1番の売却理由は、やっぱり客付不安です。

私の力不足だと思いますが、沼津の各仲介店とはイマイチ波長が合わなくて、営業まわりをしても結局手応えが得られませんでした。

いくら営業まわりを頑張っても、地方物件は、立地が悪いとやっぱり厳しい。。

継続保有を考えた時に、どうしても客付不安を払拭できず、最近は空室ストレスも大きかったので、総合的に考えて潮時だと判断しました。

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【今週の入退去】

中川の長期入居の方から退去の連絡有。

色々手のかかる入居者だったので、これでよかったと思います。

ただ、長期入居者の退去なので、それなりに現状回復費用が掛かるだろうと覚悟しています。

【退去予告】

春日井×1

中川×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

4/137（2.92%）

２つの変な話

息子の下宿先として借りてるアパート。

ユニットバス内の洗面台の排水パイプから水漏れ。老朽化によるパッキン等の劣化だと思いますが、まぁ築古にはよくある事です。

管理会社に連絡したところ、

「入居者さん、24時間サポートに加入してるんですよ。そちらに電話してもらえますか？」やってw

24時間サポートというのは、半強制的に管理会社経由で加入させられている入居者負担の有料サービス。

鍵をなくしたとか、借主の過失等で何かしらの不都合が生じた場合に、いつでも対応してもらえるサービスという認識です。

設備の老朽化による不具合を、入居者が費用負担して加入している24時間サービスで対応させるのは、何度考えてもモヤモヤが残りました。

管理会社や大家が、こっそり24時間サポートを使うのは別に構いませんが。。

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津島アパートの隣の大家さんがアパートを売るらしく、境界確定立ち合いの依頼を受けて、土地調査家屋士とやりとりしてるのですが、実測と登記面積が合わないとかなんとかで、ちょっとややこしいんです。

大手の◯◯ハウスが出てきて

覚書を交わすのも駄目。

金銭での精算もしない。

みたいな感じで、かなり強気w

でもよくよく考えてみたら、この話っておかしいんです。

だってこの◯◯ハウス、隣地の現所有者じゃないんですよw（今回の売買の買主らしい）

通常、境界確定は売買の前に現所有者同士で行います。今回もそう。

◯◯ハウスはどういう権限で私にあれやこれやと言ってきてるんですか？

‥という旨を、土地調査家屋士に指摘しておきました。

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今週の入退去。

天白アパートは原状回復工事が完了したので、募集開始。近くの仲介店をまわりました。

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【退去予告】

春日井×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

4/137（2.92%）

5年後の減価償却切れに備える

沼津１の売買契約が終わりました。

今月末の引渡しを予定しています。

私は決済までにシロアリの薬剤散布を行います。

指値に応じる代わりに、薬剤散布をする他は現状渡し、瑕疵担保免責で引き渡す事になってます。

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①苦労せずに長く満室運営できる賃貸物件を

②無借金で保有していく

‥事を目指してるので、売りたい物件は他にもありますw

ただ、売る時期はよく考えないといけなくて、ここ2年くらいで立て続けに買った5物件の減価償却が5〜6年後に切れる予定です。

（税理士が、税金を抑えたい私の意を汲み、短く計上してくれた。）

なので、今ではなくて、もっと残債が減ってるであろう5年後に、売却と繰上返済をぶつけていく必要があるのかなと考えています。

引き続き、油断せず慎重な運営が求められます。

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さて、今週の入退去。

春日井戸建で7末に退去との連絡有。

津島に仲介店経由で申込みが入るらしく、これでようやく満室に。

中川の店舗と駐車場がない名東は、ある程度長期目線です。天白はそろそろ現状回復工事が終わるので、こちらは早めに埋めたいところです。

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【退去予告】

春日井×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

4/137（2.92%）