悲報 家賃６ヶ月分未入金発覚

弟の不動産購入活動に付き合う形で、金沢に。

すごい雪でした。

横浜在住の弟にとって遠隔地になるので「遠征する前に、融資をある程度固めておいた方がいいよ」とアドバイスしておいたのですが、やっぱりちょっと融資が難しそうかなと思います。

サラリーマン大家向けのローン商品がある地銀

本店・支店がある地銀

ノンバンク

あとは公庫ぐらいでしょうか。

場所は悪くないものの、間取りが悪いし、外壁関係も手を入れる必要がありそうで、初心者には少し難易度が高いかも？という印象です。

ついでに、雪化粧をした金沢城跡と兼六園に。

とてもきれいでした❄️

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久々に💧家賃等の入金チェックをしたところ、なんと６ヶ月分未入金の入居者（A）がいる事が発覚。。💦

慌てて本人に確認したところ、色々ややこしい事情があるらしいのですが、どうやら支払う気はあるそうです。

月曜日に滞納してる６ヶ月分を纏めて支払ってもらう事になってますが、果たして本当に入金されるんやろうか。。😨

別件で、この方の紹介である入居者Bが滞納＆夜逃げ&短期退去なのでw、連帯保証人たる入居者Aに請求しています。

２件合わせて、45万円程度💦

家賃を毎月チェックしてなかった私の過失を棚に上げて言うと、

こういうのって税理士は気付かないのかなぁ。。

毎月複式簿記で仕訳してくれてるやん？

ずっと未入金が残ってる訳やから、決算のタイミングとかで指摘してくれてもいいと思うんやけど。。

以前自分で仕訳してた時は、少なくとも決算の時に気付いてたんだよな。。

今度の面談で、問い合わせてみようと思います。

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さて、今週の入退去。

→刈谷１件、藤枝1件

刈谷の入居者のお姉様から入電。

療養中だった弟が（病院で）亡くなったから、退去手続きをお願いしたいとの事。

悲しい退去となりました。

藤枝は法人契約。

退職にともなう退去です。

こちらも10年程住んで頂いたので感謝。

いずれも家賃を上げて募集します。

退去予告

→名東×１

→津島×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×１

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×２

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

10/149（6.71%）

買付をキャンセルしました

納税や修繕が一気に来て、ちょっと大変。。

沼津１の原状回復

藤枝の原状回復費用と別部屋のトイレ修繕

岡崎の原状回復

名東や津島の修繕

津島のバランス釜交換

源泉徴収支払

かれこれ400万くらいのキャッシュアウトが一気に来ると、さすがに凹みますね。

来月は、+αで藤枝の原状回復と津島の不動産取得税支払いが控えてるし、本当に儲かってるのか、よくよく考えないといけません。

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買付を入れて購入を進めていた件ですが、キャンセルしてしまいました。

元々大して儲からないなと思いつつ、経費計上目的での購入検討であったものの、

・修繕費用が予想以上に掛かりそう

・その割にキャッシュフローは微々たるもの

結果、投入資金の回復が見込めず、売却益も大して見込めないという状況でした。

私の心の警報がガンガン鳴っていたので、それに従う事にしました。

売主さんや仲介さん、修繕業者さんには申し訳ない事をしました。

軽率な買付を入れてしまって、反省です。

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さて、今週の入退去。

→藤枝1件

来月から沼津１を自主管理に変更する事を決めたので、早速近隣の仲介店をまわってきました。

富士の仲介店４件、沼津の仲介店6件程。

立地は良いとは言えない沼津１ですが、賃貸仲介店が、「案内すれば決まる！」と思ってくれる募集条件を設定すればいいのかなと。

新たに無料Wi-Fiも導入する事にしました。

（管理料がなくなるので費用は変わらず。）

賃貸仲介店の要望に応え、フリーレントも付けちゃいます。

満室目指して頑張ります。

退去予告

→藤枝×１

→名東×１

→津島×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×１

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

８/149（5.37%）

2026 スタート

2026

明けましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いします。

去年１月に加入した小規模企業共済。

１年経ったので、掛金分を借りて株を買おう！と鼻息荒くw電話したら、今年の10月ぐらいから、らしい。。

2026初頭から出鼻を挫かれましたw

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購入を進めている件ですが、取り急ぎ保証協会付で回答有。

価格1,100万のところ、上限1,000万との回答。リフォーム資金は別途アレンジしてもらう事にして、トータル200万程度の手出しかなと思います。

ある銀行さんでは、プロパーでも検討してもらってるので、その回答を待って進める事になりそうです。

１部屋、要フルリフォームの空室があります。

予算が無限にある訳ではないので、最低限の範囲で抑える方針です。

その中でも浴室が特にネック。

右奥の柱が邪魔で、ユニットバスも無理だし、浴槽も置けないし、どうしたらいいのか、全く分かりません。。💧

思い切ってシャワーブースにするのも一案かも知れませんけど、どうなんでしょうね。。

（妙案あれば、是非アドバイスお願いします🙏）

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さて、今週の入退去。

→津島の先月〜入居の方から退去連絡。法人契約なのですが、入居者（外国籍の従業員）が退社したそうで。

まぁ、短期解約違約金はもらうし、室内もさすがにきれいなんだろうけど、2〜3週間での退去はちょっと勘弁してもらいたい。。💧

→管理会社が全然動いてくれず、常に空室不安がある沼津１。

電話ヒアリングの結果、沼津市と、西隣の富士市の仲介店数社が協力してくれそうな事から、ついに管理契約解除の決断しました。

自主管理で幅広く賃貸仲介店に協力を仰ぎます。

案内さえしてくれたら、埋まる自信はあります。

退去予告

→藤枝×２

→名東×１

→津島×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

不動産投資のゴールについて

3月から始めてみた株式投資。

インフレが加速してる事もあって、今年は全体的に上昇相場でした。インフレ＝円の価値下落なので、相対的に株や不動産が値上がりします。この流れは来年以降も続くと思われます。

SBI証券（全て現物）

本日付時価評価額¥9,655,477

本日付評価損益額+¥1,021,575

今年実現損益+¥839,287

来年も無理せずマイペースで、株式投資を楽しもうと思います。

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不動産投資における、私なりのゴールを考えてみました。

現時点では、「不動産投資における最大の難敵である黒字倒産を回避しつつ、安全域に達する事」

‥だと考えています。

①初期は、融資を活用して規模拡大。

↓

②「長期ホールド物件」と「それ以外の物件」の位置づけがあるとして、

「それ以外の物件」を適時売却。

その売却益で「長期ホールド物件」を無借金化。

↓

③無借金化により、黒字倒産の心配はなくなる。

厳選した物件だけをホールドするので、楽勝で満室経営ができる計算になる。

私の現ステージは②かなと思っていて、「長期ホールド物件」と位置付けてるのは下記６物件。

（無借金になった場合の、大体の月額家賃も記載。）

沼津２（24万）

藤枝（48万）

磐田（27万）

天白（32万）

岡崎（74万）

津島（45万）

無借金で毎月200万超の家賃収入があれば、まぁ充分かなと。

なので、目指すべきはこの辺りかなと考えています。

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さて、今週の入退去。

→特に動きなし

退去予告

→沼津１×１

→藤枝×２

→名東×１

名東、長期入居だからと知り合いに頼まれた方ですが、まさかの滞納で短期退去濃厚。既に滞納が２ヶ月以上あるそうなので、近々保証会社によって追い出される見込みです😞

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

６/149（4.03%）

買付を入れてみた

小さなアパートに買付を入れてみました。

減価償却と購入経費を計上する目的です。

一応融資は使おうと思ってます。

金額が小さいので気楽ですが、迅速に取り組みます。

上空に電線が走ってて、敷地の一部に地役権が設定されてます。融資に影響するのかどうか、若干心配してるところです。

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とてもお世話になってる方の物件で、空室が増えてお困りのようだったので、静岡出張の途中で、現地確認と近隣仲介店へのヒアリングをしてきました。

静岡に限らず、地方の物件で立地を間違うと客付けが極端に厳しくなります。

空室が多いというので、さぞかし僻地なんだろうと思いながら見に行きましたが、めっちゃ好立地やん！

なんで埋まらないの？

‥という疑問を抱きながら、近隣の仲介店にヒアリング。

結果、ネックになってるのはただ１つだけ。

それは、管理会社がMである事。

管理がMであるが故に、M以外の仲介店に協力を仰げず、という状況です。

自主管理にすれば、協力してくれるとの事ですし、あとは募集条件を相場に合わせていけば、余裕で満室ですね。

その旨、フィードバックさせて頂きました。

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さて、今週の入退去。

①天白アパートに申込み（仲介店経由）が入り、満室返り咲き。

ある仲介店にお願いして、リアプロに載せたら翌日に申込みが入りました。

入居者は近所の大学生。

大学生需要はノーマークだったけど、もしかしてこのアパートって、本来学生向けのアパートなのかも知れない。チャリで10分程の距離です。

広告料は以下の通り。

客付仲介店に１ヶ月

リアプロ掲載店に0.5ヶ月

②岡崎アパートに申込み（仲介店経由）が入りました。

法人契約で入居者は外国籍。介護職との事。

退去から１週間後の申込みなので、悪くないと思います。

③藤枝アパートで１月末付で退去通知有。理由を聞いたところ、法人を退職したそうです。法人契約なので、仕方がないですね。

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

６/149（4.03%）