ババを掴まない為の指標

体調不良で１週間リスケした沼津出張を決行。

①三島の管理会社系の仲介店に営業まわり

②来月から自主管理に切り替える沼津２の入居者と契約書の巻き直し

無事ノルマを達成して、今日は島田で泊まりです。

明日は磐田の仲介店をいくつかまわって、名古屋に戻る予定です。

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また金利が上がりそうですね。

僕は幸い高利回り（その代わり築古）が多いので、金利が上がっても何とか大丈夫そうですが、新築系の低利回り、それから30年超の長期ローンを組んでる方は、それなりにインパクトが大きいかも知れません。

金利が上がる＝景気抑制＝金融引き締めの最初の一歩的な感じなのかな？

もし金融が引き締まったら、不動産価格は暴落するだろうし、その時に高値で所有してる人がババを引く事になります。

（だから気をつけてね、と金融機関の方が実際に言ってました😅）

幸い、不動産にはババを引かない為の指標（相続税路線価や積算評価等）があります。

購入を検討する際は、実勢価格に惑わされずに、指標を大切にしたいところです。

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さて、今週の入退去。

岡崎で１部屋退去がありました。

こちらは夜逃げ部屋。

契約者の息子さんが部屋を明け渡してくれたので、裁判せずに退去となりました。

ただ、室内はそこそこ荒れていて、特に浴室は強烈なアンモニア臭が。。🤮

何をやってくれてんねん💢

家賃保証会社からは2ヶ月分しか払われないし、修繕費用回収できないだろうから、そこそこの貸倒損害金が発生する見込みです凹

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×１

島田２×０

名東　×１

岡崎　×１

津島　×１

８/149（5.40%）

２世帯で家賃を値上げ

最近体調不良（発熱）で家でじっとしています。

沼津２アパートは来月から自主管理に変更するのですが、その関係で、今週末予定していた沼津出張はキャンセル。来週にリスケしました。

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刈谷アパート（2K）の２世帯で、家賃の値上げを実行します。

まずは生活保護世帯。

上限額に引き上げさせてもらいます。

これで¥4,000アップ。

まぁ、このパターンは値上げしやすいですよね。

それから、現状¥28,000と極端に安い世帯。

高齢のおばあちゃんと障害のある息子さんとの２人暮らし。楽な生活はしてないと思うのですが、刈谷で2万円代は流石に安すぎます。

断腸の思いで、¥30,000に値上げしました。

まぁ、これでもめっちゃ安いとは思いますけれど。。

刈谷アパートは売却を見据えてるので、レントロールは整えていきます。

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さて、入退去ですが、津島で１部屋申込みがありました。

法人契約で入居者は外国籍。

このパターン多いですね。

仕事内容がとび職だし、在留資格も3年毎に更新だし、何故か車は持ってないみたいだし、短期退去の可能性もあると思っています。

なので、本来は断るべきだったかも知れませんが、1部屋くらいならリスクを引き受けてもいいという判断で、今回は受け入れる事にしました。

退去の方は、

今月末に沼津１で１部屋

来月は藤枝で１部屋

岡崎と天白では夜逃げ。

決めても決めても出て行くので、入退去は終わりのないモグラ叩きですねw

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×１

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

再び、ペースメーカーとして

久々の更新です。

数日前に京都に行ってきました🍁

定番の嵐山や東山は何度も行ってるので、今年は妙心寺〜仁和寺〜龍安寺のコースに。

それ程混雑してなくて、快適でした。

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津島アパートの空きスペースに防草シートを敷いてみました。

草がかなり生えていたので、仮払い機による除草は断念。ダイレクトにシートを被せて、ペグを打ちました。

光合成を防ぐと、草も土に還ってくれるだろうという読みです。（合ってますか？w）

（ビフォー）

（アフター）

この翌日に、ブロックをいくつか置いて、風で飛ばないようにしました。

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客付の方もぼちぼちです。

津島で生活保護の高齢夫婦の入居が決まり、残り２部屋。

実は昨日２組入居希望があったんですが。。

１組は法人契約（入居者は外国籍の２人暮らし予定）。既に当法人は１部屋受け入れているので、お断りしました。リスク分散を考えての事です。

もう１部屋は外国籍の夫婦。

こちらはもう少し詳細を教えて欲しいという事で、保留にしています。

どちらも受けていれば津島は満室だったんですけどね。焦らず、長期入居を見込める入居者を探していきます。

天白は、駐車場が不足してるので決まりが悪いです。自宅から近いので、オフィス部屋として使う事も検討しています。

島田２は、ちょうど今朝申込み有。

磐田はすぐ決まって欲しいと思ってます。

沼津や函南は、また管理会社のお尻を叩かないと。。

（毎度毎度面倒です。）

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×１

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×２

8/149（5.37%）

減価償却様様

空室がぼちぼち埋まってきてます。

函南と名東、津島で1部屋ずつ申込み有。

ようやく空室が一桁になってきました。

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法人（８月決算）の決算書の概要が判明しました。

（正式な決算書はまだもらってない。）

税引前で1,000万くらいの利益を覚悟してたけど、人件費や購入経費、修繕費等でかなり圧縮できたようです。

売上高¥6,600万

減価償却▲¥2,600万

特別損失▲¥300万（今期の購入経費）

税引前純利益¥340万

中間納税してるので、¥120万程還付される見込み♬

減価償却費は前期は¥1,400万程だったので、今期は相当増えてて、かなり利益を圧縮できてます。

去年と今年の購入（５棟）が効いてます。

しかし、いずれ減価償却が切れる事を想像すると恐ろしい。。💦

引き続き、細かい操縦が求められます。

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１

島田２×１

名東　×１

岡崎　×０

津島　×３

９/149（6.04%）

静岡東部出張

久々の更新です。

入居状況は少し動きがありました。

函南と名東、岡崎で各１部屋申込み有。

津島でも申込みがありましたが、外国籍（永住者除く）の派遣労働者は、長期入居に繋がりにくいと判断しお断わりました。

現状、12戸空き。

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静岡東部の管理会社系の店長３名と打合せ実施。

募集条件の擦り合わせを行いました。

例えば函南アパートなんかは、同条件で絞ると競合が５件のみ。

2DKだし、単身でも母子家庭でも2人暮らしでも、とりあえず案内すれば決まるレベル。

‥と大家は思っているw

鍵交換費用を大家負担とか、フリーレントを付けてくれとか、それ以前の問題だと思うんだよな。

①余分なのを付けないで、初期費用を抑えてくれよ

②条件・内装共に決まる部屋に仕上げてるんだから、とりあえず案内してくれよ

ちなみに、室内はこんな感じ。

ペット可

Wi-Fi無料

敷地内駐車場込みで4万円半ば

役場から車で５分未満

ソッコーで埋まるやろう💢

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沼津２は来年から自主管理に移行します。

ガス会社に紹介してもらった職人さん（何でもできるらしい）にご挨拶をして、一度取り組んでみようかなと。

４戸の小さいアパートだし、静岡東部の自主管理計画の第一弾としては、最適かなと。

このアパートは退去が発生次第、随時民泊にしていきたいと考えています。

（法令の制限とか何も調べてませんけど💧）

沼津って、普通の賃貸だとあまりよろしくない市場ですが、民泊としては需要があると思うんです。

海の幸、富士山、伊豆半島、箱根。

それから、ラブライブサンシャイン？の聖地らしい。（全然詳しくないけどw）

あとは、運営のパートナーが見つかれば。。

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　２

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　１

島田２　１

名東　　２

岡崎　　0

津島　　４

12/149（8.05%）