盆明けは溜まった仕事を片付ける

お盆休みも終わったので、モリモリ仕事しました。

まずは入退居状況。

津島が1部屋申込み。

単体でキャッシュフローがようやくプラ転。😮‍💨

島田２が夜逃げで退去。

家賃保証会社に処理してもらいました。

不良入居者トリオ（天白、名東、島田２）は全退去。ある意味めでたい。

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津島の外壁塗装も終わったみたいです。

う〜ん、ちょっと青のイメージが違ったなぁ💧

確かにメーカー違いの塗料だったけど、マンセル値は合わせてもらった筈なんですが。。

まぁ、いいかw

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あとは、静岡東部（函南、沼津１）の空室を早く埋めたいので、管理会社に連絡しました。

管理部と仲介部が分かれてるので、なんともやり難いですが、私が現地に行って店長と打ち合わせをしたいので、日時の段取りをしてもらう事に。

具体的に、どうすれば決まるのか、話し合いたいと思います。

てゆうか、案内さえしてくれたら埋まると思う。

何がネックなのか、その理由を聞きに行きます。

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他にも税理士事務所にデータを送ったり、色々ありますが、また次回書きたいと思います。

めちゃくちゃ暑いですが、熱中症に気を付けつつ、頑張りましょう^_^

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【所有物件一覧（購入順）と空室】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　３

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　１

島田２　１

名東　　３

岡崎　　０

津島　　４

14/149（9.40%）

今期の決算を読む

所有法人が８月決算なので、そろそろ着地点を読まないといけません。

着地をミスると、法人税がエライ事になりますので💦

税理士が毎月作ってくれる試算表に目を通しながら予測していきます。

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9〜6月のPLを見ると

当期純利益が13,115（千円）

役員報酬6,000（千円）が乗っかってないので、

実質的には7,000（千円）くらい。

残り２ヶ月分（7,8月）の利益約3,000（千円）が上乗せされるが、計上を見込める修繕が3,000（千円）あるので、±０。

津島の減価償却がいくらか乗ってくるのと、固定資産税の支払いがあるので、大体5,000（千円）くらいの純利益かなと。

税率は30%として、結論今期は1,500（千円）の支払いかな？

確か予定納税もしてるはずなので、

今期は何とか乗り切れるかも知れない😅

問題は来期なんだよなぁ。。

戦々恐々です。

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黒字倒産を防ぐためには、やはり繰上返済が有効だと思います。

そして、繰上返済する為の原資は、やはり売却益しかないのかなと。

いくつか売却する事により一旦キャッシュフローは減るけど、同時に、いくつかの所有物件を無担保化していく事で、キャッシュフローはそれ程減らず、筋肉質になります。

色々考えたけど、これが王道なのかなと思います。

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来期は消費税課税業者になるので、8月までにいくつか売却できたらいいのですが。。

８月決済条件で、かなり安めに売りに出してまして、反響はそこそこあるそうです。

また進捗があれば、記事にしていきたいと思います。

津島 １部屋申込み

参院選の結果は周知の通りですが

問題はここからの市場の流れがどうなっていくか

‥です。

以前の民主党政権時は

①融資がめちゃくちゃ厳しい

②よって物件価格が下がる

結果、絶好の買い場となっていたような気がします。

札幌20%かぁ

う〜ん、的な。。w

果たして今回はどうなるのでしょうか。

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そんな中、津島に１部屋申込みが入りました。

賃貸仲介店M経由です。

引越し理由は、現在入居中のアパートが取り壊しになるから、との事。

こういう理由なら腑に落ちます。

これで津島は5/10、ようやく５割です。

あと１部屋埋めると単体でプラ転。

内装、外壁と費用先行してるので、早く満室にして資金を回収していきたいです。

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【所有物件一覧（購入順）と空室】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　３

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　１

島田２　０

名東　　３

岡崎　　０

津島　　5

14/149（9.40%）

プロパンガス会社は重要なパートナー

先日、静岡のプロパンガス会社Nさんがわざわざ名古屋まで出向いて下さり、お中元を頂いてしまいました。

年1くらいでお会いして、色々情報交換しています。

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今は給湯器やエアコンの貸与（正確には簿外債務）ができなくなったのですが、プロパンガス会社的には、どうやって切り替え営業をしてるんだろう

‥その辺りの話を伺いました。

正面から営業努力で頑張ってるそうで、ある意味マトモな時代になってるそうです。

私には、物件情報を持ってきてくれたりして、なかなか熱心ですw

（紹介した物件を買ったら、ガスを切り替えてね、という事ですよね^ ^）

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個人的には、プロパンガス会社さんはガス供給以外でも重要なパートナーだと思っています。

というのも、遠隔地における自主管理物件で、色々動いてくれる事が多いからです。

今は、いくつかの遠方物件は管理会社を入れていますが、可能であれば自主管理に切り替え、プロパンガス会社の担当者に対応してもらう‥という形をとれたら理想的です。

ガス会社は、大抵職人さんと付き合いがあるものです。

先日お会いした時に聞いてみたところ、そういう対応も可能という事でしたので、タイミングを見計らって、自主管理に移行するかも知れません。

函南、沼津1、2辺りが候補です。

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プロパン会社N（大手）

是非大家さんを紹介して欲しいとの事でした。

主に静岡県内、もしくは周辺の県の大家さんで

①現在のプロパンガス会社に不満がある方

②特にプロパンガス会社に拘りがない方

③ライアンのように自主管理を目指したい方

など

担当者に繋ぐので、興味のある方はご連絡下さいね^ ^

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【所有物件一覧（購入順）と空室】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　３

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　１

島田２　０

名東　　３

岡崎　　０

津島　　６

15/149（10.06%）

地銀Ａと交渉

数日前の雨がやばかったです。

特に津島市は、ニュースで取り上げられる程。

賃貸仲介店Mに電話して様子を尋ねてみたところ、Mの店舗内に水があがってきたみたいです💧

入居者から特に連絡がなかったので、おそらく津島アパートは大丈夫だと思いますが、毎夏の大雨は本当にリスクですね。

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前回記事にした名東への入居の方。

家賃保証会社の審査は、連帯保証人を付ける事を条件に承認となりまして、結局は1番堅い形での入居となりました。

『名東　１部屋申込み』

めでたしめでたし^ ^

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地銀Aを訪問し、貸金庫を解約。この支店、老朽化に伴い建て替えるそうなので、それに伴う解約です。

その後、話の流れで、中川の銀行の時価評価額が6,000万程度という事が判明。残債は5,000万程度。

中川は協会付融資。担保余力があるので、プロパーに切り替えて欲しいと依頼しました。

「他行からの借換えの話、無くはないですよ。」

‥と匂わせておきましたし、検討してくれるといいのですが。。

無理なら、本当に借り換えを検討しちゃいます。

今後は新規購入というよりは、既存物件の繰上返済を優先させる方針。

必要以上の忖度はしません。

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【所有物件一覧（購入順）と空室】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　３

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　１

島田２　０

名東　　３

岡崎　　０

津島　　６

15/149（10.06%）