静岡中部に日帰り出張。
まずは島田２の、退去に伴う修繕の仕上がり確認。１室洋室化とクリーニング程度。
写真を撮って、地元の仲介店にメールで案内。
早めに埋まればいいな〜
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その後は藤枝アパートに行って、外壁塗装の進捗確認。
外壁塗装は初めてだしどうかな？‥と思いましたが、青と白とブラウンのコントラストがきれいで気に入りました^ ^
天気との相談ですが、あと数日で足場が外れるそうです。
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【所有物件一覧（購入順）と空室】
宇都宮 ０
沼津１ １
沼津２ ０
春日井 ０
刈谷 ０
中川 １
函南 ３
島田１ ０
愛西 ０
藤枝 ０
磐田 ０
天白 ０
島田２ １
名東 ２
岡崎 ０
津島 ６
1４/149（9.39%）
天白アパートは、元々サブリース物件。
決済と同時にサブリースを解除して欲しいと交渉。
→規定通り、数ヶ月先の解除。
募集はこちらでさせて欲しい。
→サブリース契約に基づき募集を継続する。
‥と、全くの塩対応でした。
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結果、解除日ギリギリで入居者を引っ張ってきたのですが、その入居者がめちゃくちゃ細かくて、いわゆる超不良入居者。。💧
（※入居前からうるさかったので、この人大丈夫？と確認したのだが、保証会社の審査をパスしたので入れます、との事だった。）
自分なら絶対断わる類の入居者で、案の定自主管理に移行後も散々手間取ってきました。
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で、今回その入居者、退去するんですって。
たった１年での短期退去。。
（絶対確信的な短期退去やろ〜）
でも思ったんです。
よく考えたら、実はこれって吉報ではないのかと。
不良入居者は早々に退去してもらうに限る。
優良入居者だけで運営できるなら、それに越した事はない。
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ただ、サブリース会社作成の契約書なので、短期解約違約金条項がないのは無念。。
「いかに長期で住んでもらうか」
ここだけは工夫して拘っていかないと
賃貸業は儲からないです。
次は是非とも優良入居者に入って欲しい。
そう願いつつ、募集頑張っていきます。
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【所有物件一覧（購入順）と空室】
宇都宮 ０
沼津１ １
沼津２ ０
春日井 ０
刈谷 ０
中川 １
函南 ３
島田１ ０
愛西 ０
藤枝 ０
磐田 ０
天白 ０
島田２ １
名東 ２
岡崎 ０
津島 ６
1４/149（9.39%）
津島アパートの敷地内で、きれいな花が咲き誇ってます🌸
喜んでいいものか複雑ですが、とりあえず撮ってみました📸
でも近々、前所有者さんの方で整地される予定です。
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今日の津島アパートにおける成果
↓
２件の既存入居者との賃貸借契約等の更新済。
木の伐採と除草を発注。
定期清掃業者を決定。
内装工事も順調に進めてくれてますし
Wi-Fi設備の発注先もほぼ決まりつつある。
賃貸借契約の更新も残り１件。
外壁塗装の施工時期はまだ考え中だけど
おおよそ順調かなと^ ^
室内写真を撮り直接募集も開始しまして
早速本日問い合わせがありました。
津島単体では現状赤字。
早急に埋めて黒転できるように進めていきます。
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【所有物件一覧（購入順）と空室】
宇都宮 ０
沼津１ １
沼津２ ０
春日井 ０
刈谷 ０
中川 １
函南 ３
島田１ ０
愛西 ０
藤枝 ０
磐田 ０
天白 ０
島田２ １
名東 ２
岡崎 ０
津島 ６
1４/149（9.39%）
今日は沼津１の借換実行日。
昨日振込伝票を書いて通帳を預けてきたので、実行日当日は特にする事なし。
金利が3.7％→1.65％
期間が30年→15年
‥が主な変更点。
毎月の支払額は変わらないものの、期間を短縮した事によって、元金がどんどん減っていく予定。
担保余力や将来的な売却見込み益が増えていくので、楽しみです。
ちなみに、手数料は30万程掛かっています。
銀行手数料20万
登記費用10万
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津島アパートの前所有者がまぁルーズ。
浄化槽の汲み取りは5月上旬にやりました。
→確認したらやってない。
家賃保証会社への貸主名義変更手続き
→やってない。連絡もつかない。
さすがに、仲介店経由で対応してくれるように申し入れました。
入居者からも評判が悪いですが💧、なんとなく分かる気がします。
６月家賃の振替
敷地の一部の整地
‥この辺りもちゃんと対応してくれるのかなぁ
多少不安が残りますが、仲介業者を通じてしっかり対応していきます。
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【所有物件一覧（購入順）と空室】
宇都宮 ０
沼津１ １
沼津２ ０
春日井 ０
刈谷 ０
中川 １
函南 ３
島田１ ０
愛西 ０
藤枝 ０
磐田 ０
天白 ０
島田２ １
名東 ２
岡崎 ０
津島 ６
1４/149（9.39%）
名東アパート
直接募集で1部屋決まりました。
苦戦してるだけに嬉しい♬
これで空室はあと２部屋。
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最近は津島アパートへの訪問が続いています。
前所有者から賃貸借契約書を渡されてないので、まずはその巻き直しから。
①所有者変更の案内
②賃貸者契約書を作る上で必要な情報のヒアリングと、保険の確認（未加入者には案内）
③賃貸借契約の記名押印
各入居者毎に予定を合わせて訪問するので、何度も通う羽目になります。
加えて、内外装の修繕打合せがあり、なかなかのバタバタ具合。
まぁでも、購入直後は仕方ないですね。
最初だけだと思い、乗り切ります。
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各入居者を訪問すると、前の大家さんへの愚痴が止まりません😅
何もしてくれなかったと。。💧
余程お金が無かったんだろうなと推測します。
でもだからと言って、僕はその愚痴には乗っかりません。僕だって何でもかんでも出来る訳ではないし、むしろ築古なりという事にして、最低限の対応で済ませたいと思ってたりするので。
入居者との距離感を間違えたり、何でもかんでも対応してしまうと大変。慎重に対応します。
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火災保険の新規加入と更新が重なり、懐具合が寒いです❄️
津島（新規）
藤枝A・B、沼津１（更新）
築古は固定資産税は安いけど保険は高いという、、一長一短ですね。。
藤枝の外壁塗装
固定資産税
津島の修繕
火災保険
‥これだけ支払があると、一体どこで儲けるの？という感じですが、なんとか踏ん張りたいと思います。
