炎天下の草むしり

25日付で退去になる天白アパート。

自宅から近いので、事務所使用しようか迷い中。

物件を買う毎に、契約書とか不動産関係の書類が益々増えて、生活スペースが侵食されていますw

敷地内駐車場が空いてないのがネック。。

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岡崎アパートに行ってきました。

他人の敷地だと思ってた場所が、実は当アパートの敷地という事が判明したので、その草刈りと除草剤散布です。

定期清掃員は雇ってますが、さすがに気が引けるので、自分で作業しました。

（ビフォー）

（アフター）

ゴミ袋10袋分になりました。

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炎天下の作業は大変でしたけど、入居者さんからドリンクやアイスの差入れを頂いたり、とても有り難かったです。

聞いた話ですけど、ホームセンターに固まる土？なるものが売ってるんですか？

それを撒けば、草が生えてこないとか？

清掃員から情報をゲットしたので、試してみようと思います。

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【所有物件一覧（購入順）と空室】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　３

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　０

島田２　０

名東　　２

岡崎　　０

津島　　６

1３/149（8.72%）

ダメダメ大家

直接募集で、島田２に申込み有。

遠方の方の問い合わせでしたが、精神的DV夫と離婚する予定らしく、実家近くの当アパートに問い合わせを頂きました。娘さんと2人暮らしとの事。

審査は承認済。連帯保証人（税理士）付の家賃保証会社経由なので、堅い案件だと思います。

お互いに日程を合わせて内見、そのまま契約する流れです。

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管理会社を入れている函南と沼津１は、全然決まらなくて苛々。

両物件とも好立地という訳ではないのですが、管理会社は地域で1番有力な仲介店なので、決められないという事は無いはず。

要は、うちの物件の優先順位が低く、カモにされてるという事でしょう🦆

管理の責任者に連絡して「全然埋まらないのは問題。満室にコミットしてくれないと困る。」という旨を伝えました。

うるさい大家と認識してもらう必要があると判断しての事ですが、嫌われるとこれまた協力してくれないので、難しいところです。

家賃的にもスペック的にも、案内してくれたら決まると思うんだけどね〜

書きながら思ったのですが、なんか私、全然ダメダメ大家ですね〜😅

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【所有物件一覧（購入順）と空室】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　３

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　０

島田２　０

名東　　２

岡崎　　０

津島　　６

1３/149（8.72%）

久々の夜逃げ発生

名東で夜逃げ発生。

生活保護ですが、あまりにもタチが悪く手を焼いていたので、正直、どこかほっとしてたりもするけど。。

直接募集。

諸事情で住まいに困っていてネットカフェで寝泊まりしてたので、人助けになればと思い受け入れた。

生活保護だが、保証会社は否認。

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多少の損失は出るものの、夜逃げ自体については、経済的にそれ程ダメージはありません。

（クリーニングと鍵交換程度）

が、今回は夜逃げのやり方が悪質過ぎた。

電気をつけたまま、玄関ドアは全開のまま。。

当然、夜間には、光を好む虫が入り込みます。

（これには怒りを感じた💢）

隣の入居者から、連絡があり発覚した次第です。

退去連絡無し

退去費用の精算も無し

鍵の返還も無し

‥トリプルパンチ。

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それから、役所の対応に疑問を感じました。

役所から直接家賃が振り込まれてたのですが

転居先を確認したので、家賃支払を停止する。

転居先は個人情報の為、教えられない。

‥との事。

今回の経緯を話しても

「お気持ちはわかるがよくある事」との事。

おいおいw

悪質な生活保護であっても保護される。

役所はそこに疑問を持たず、問題提起もしない。

公務員の給料も生活保護費も税金です。

何とも言えない気持ちになりました。

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性善説に立ち、保証会社否認でも住居を提供しましたが、それを粋に感じてくれるどころか、最悪な形で裏切られた事に、正直ガッカリです。

直接募集において

・人物像に疑問を感じたら断る。

・保証会社否認なら絶対に貸さない。

この辺りを今後の教訓にしたいと思います。

藤枝アパートの外壁塗装 完成

藤枝アパートの外壁塗装が終わったそうなので、足場を撤去する前に再び現地確認してきました。

A棟

B棟

青とベージュの組み合わせを、それぞれ逆にしてみたんですけど、個人的にはどちらもいい感じかなと。

塗料の番号を聞いて、他のアパートにも適用しようと思ってます。都度悩むのも大変ですからね。

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【所有物件一覧（購入順）と空室】

宇都宮　０

沼津１　１

沼津２　０

春日井　０

刈谷　　０

中川　　１

函南　　３

島田１　０

愛西　　０

藤枝　　０

磐田　　０

天白　　０

島田２　１

名東　　２

岡崎　　０

津島　　６

1４/149（9.39%）

久々の名古屋大家塾

久しぶりに名古屋大家塾に参加しました。

なんか、すっかり参加者の顔ぶれが変わってて、知ってる人がほぼいなかったです😅

今回は川村龍平さん。

２年前にも登壇されてますが、是非またお話を聞きたいと思いました。

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ステージA

→減価償却や利息の支払いが多く、また経費化できない元金の返済が少なく、つまり利益が抑えられて、お金が残るステージ。

ステージB

→減価償却や利息の支払いが減り、経費化できない元金の支払いが増え、キャッシュフローが苦しいステージ。

ステージC

→借入の返済が終わり、手残りが増えて楽になるステージ。

ステージCが１番美味しいのに、皆さんステージCに行く前に売ってしまう。

建物をしっかりメンテナンスしつつ、いかにしてステージCに辿り着くか。

これが肝である。

‥的な内容でした。

あくまで個人的な見解ですが、この方は不動産賃貸経営のど真ん中を行く方だなという印象です。

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僕の場合で考えると、おそらく今はステージB。

利益体質（キャッシュフローが潤沢かどうかは別）で、納税額を抑えようと必死。

繰上返済等を活用して、ステージCを目指すなら、どういう戦略をとれるのか。

①永久所有物件とそうでない物件の選別

そうでない物件

→函南、沼津１

②残債が少ない物件（ベスト５）

→宇都宮（無借金）

→春日井戸建（255万）

→沼津２（637万）

→愛西戸建（1,053万）

→刈谷（1,405万）

①の売却を実行しつつ、その売却益や月々のキャッシュフローで②の繰上返済を実行していく。

多分、やってるうちに楽になってくはず。

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キャッシュ不足する事による黒字倒産が1番怖いので、慎重に計算しつつ、ステージCに辿り着く為の行動をとっていければと思います。