抗がん剤の副作用で
調子が優れない父親の様子を見に大阪に。
名古屋に帰ってきたのが深夜３時頃。
年齢のせいか
翌日はさすがに疲れが抜けず
何もしない１日を過ごしました😅
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直近でやらないといけない事は、
↓
・税理士に８月分の入出金データの提出
・１年分の総勘定元をチェック
・リフォーム完了した名東の室内写真撮影
・退去予告部屋の先行募集案内
等。
リフォームローンの件で
地銀SJにも行かないとです。
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疲れたりやる気が出ない日は
翌日に先送りできるところが
不動産投資の良いところw
今日は
ぼちぼち動いていこうと思います^ ^
運転資金融資の件
無事実行されました。
信組Iには感謝です。
資金的に余裕ができました。
心の余裕もできましたw
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ちなみにですが
地銀Aの名東のリフォームローンはNG。
保証協会はOKだったものの
地銀Aの支店長（最近変わった）だか本部だかが
「計画が甘いんじゃないの？」
‥と難色を示したそうです。
計画が甘いと言われると
確かにそうかも知れませんが
だからこそ
事情を話し申込んでる訳です💧
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地銀SJに申し込んでる
岡崎のリフォームローンは
保証協会付でOK。
申込んだ際は多少引かれましたがw
今後もお付き合いしたいから
‥と言ってくれました。
感謝🙏
地銀Aと地銀SJ
どちらを大事にしようか。。
自ずと答えが出ますね。
それから
前に書きましたが
公庫も
賃貸業に運転資金は不要との事でNG。
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一時的な手元資金補填の為の
今回の一連の融資申込み。
Bプラン、Cプランまで考えて
万が一にも大丈夫なように備えたつもりですが
結果は2勝2敗。
（勝ち負けではないですが😅）
融資って
念には念を入れるくらいで
ちょうどいいんですね。
わかってはいたけど
改めて確認できました。
久々に
お金の教養的な本を読んでみました。
この本によれば
大富豪はBS脳なんだそうです。
（負債＝資産と捉える）
対をなすのがPL脳。
（売上がまずあって、経費を引いたら利益が残る‥という構造）
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（投資家にとっては常識かも知れませんが）
経済的自由を目指すなら
まずは
如何にしてBSを膨らませるか、ですよね。
「資産＝負債+純資産」ですから
融資等の借入を積極的に活用する事で
資産を増やすことができます。
その増やした資産を運用すれば
同じ利益率だとしても
スピードが全然違うんですね。
①自己資金100万円×10%の運用益
②（自己資金100万円+借入金900万円）×10%の運用益−借入返済
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また
不動産投資の最終目的が
純資産を得る事であるなら
売却時に特にその違いが顕著です。
ただ
将来的な売却益はあくまで「見込み」。
どうなるかわからないという意味でリスクです。
当然下振れ（売却損）する可能性もあります。
そのリスクをどう捉えるかが
各投資家のスタンスの違いとなります。
ちなみに僕は
そのリスクと向き合う上で
土地値（相続税路線価）を拠り所にしています。
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築古でしばしば悩まされる修繕費。
BSを膨らませる
‥という視点に立てば
実は大した問題ではないのかも知れません。
BSを膨らませるという本質を見据えて
邁進するのが良さそうですね。
顧問税理士の先生と大家さん仲間と
今回はこのような話をしてました^ ^
台風🌀の中ではありましたが
岡崎アパートに行って
既存入居者向けに
家賃保証と保険の契約を交わしてきました。
その数７件。
でも1人だけ
事前にアナウンスしてにも関わらず不在。。
何度も岡崎まで行ってられないので
郵送で手続きを進めたいけど。。
電話にも出てくれないし
ショートメールにも返信してくれないし。
困りました。
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その後
名東アパートに移動して
購入後かれこれ１ヶ月以上
全然連絡が取れなかった入居者と
初めて会ってきました。
会って話す事で
少しずつ信頼関係を築けたらいいなと思います。
身分証明書を確認して
火災保険の加入を案内。
それから、９月分の家賃を集金しました。
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購入後初の月末は
家賃がちゃんと入金されるか気になるところ。
名東も岡崎も
法人契約が数件振り込まれてません。
その原因ですが
所有者変更案内をポスティングしても
入居者→法人担当者に伝わってないから
‥だと思われます。
私も一応法人窓口に連絡を入れたのですが
折り返しがなかったりと
なかなかスムーズに進まない。
でもまぁ
こういう事は折り込み済。
週が明けたら
再度法人担当者に連絡を入れてみる事にします。
９月になりましたね。
８末現在の空室状況を確認しておきます。
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【空室】
函南✖️１
→８月末
島田2✖️１
→思ったより反応が悪い。家賃が高いのか？Wi-Fi工事が完了しないと仲介店は動いてくれない？
岡崎✖️３
→リフォーム待ち。
名東✖️６
→リフォーム待ち。
中川✖️１
→万年空室の店舗💧
入居率は92%程度です。
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【退去予告】
島田１✖️１
→９月末。転勤
島田２✖️１
→９月末。転勤？
磐田✖️１
→強制執行され次第。
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島田２号は
購入してから埋めた経験がまだありません。
なので
決まる条件がどんな感じなのか
把握しきれてないところがあります。
島田１号と同じ仲介店に募集情報を渡してるので
協力してくれるとは思うのですが。。
名東もそうですが
１部屋決まるまでは不安ですよね。
色々試行錯誤してみます。
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空室が多くてめげそうですが
気合いを入れて頑張っていきます。
