借り換え提案を受ける

岡崎アパートを融資を受けてる地銀さんから

借り換えの提案を受けました。

個人でも口座開設して欲しいそうで

（自身の成績になるそう）

まずは個人所有の沼津１について。

現在は地銀SZのパッケージローンで

金利は3.45%💦

（元々3.3だったのが最近上がった。）

30年ローンなので

毎月のキャッシュフローは出るのですが

いかんせん残債の減りが遅い。

↓

売却益の楽しみが少なくてつまらない。

↓

長期過ぎるローンは考えもの。

‥という感じ。

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今回借り換え提案を受けたのは

3.45%→1.4%の目線だそうで

簡易的な計算でいくと

¥113,795→¥86,787に。

この差は結構大きくないでしょうか？

その他

融資手数料が¥200,000程度必要

もしかしたら

妻の連帯保証人が必要になるかも

‥との事。

それから

登記費用等も掛かりますよね。

（※エリア的な問題もあるので

最終的に本部の承認が下りるかどうかは

まだわからないそうです。）

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本当は

これを交渉材料にして

地銀SZに金利を下げてもらいたいところ。

でも地銀SZは

過去何度か金利引き下げ依頼をしても

パッケージ商品だから金利引き下げ不可

‥と断られています。

ただ

注意しないといけない事は

現在この地銀SZの法人部門で

融資を受けてる（島田２、天白）し

今後も受けたいと思ってるという事。

とりあえず

借り換え提案の内容が固まったら

改めて地銀SZに交渉してみようかな

‥と思っています。

年始早々 苦情が入る

中川RCはペット可の物件ですが

入居者Aから

深夜なのに隣の部屋の犬の鳴き声がうるさい

‥としばしば苦情が入ります。

その問題の部屋はというと

生活保護の母子世帯。

生活保護でありながら犬を飼ってるという。。

おそらく鳴き声が相当うるさいのでしょう。

入居者A曰く

↓

・下の階の方も壁を叩いたりしている

・鳴き声が異常な感じ

・時折飼い主が犬を叩く音がしてる

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仲介店経由での入居なので

ペット飼育に関する覚書に記名押印頂いてまして

その中に以下の文言があります。

近隣の入居者から苦情が生じた場合

大家から通知があれば

1ヶ月以内に①②のどちらかの対応をしなければならない。

①ペット飼育を中止する

②退去する

とりあえず電話で

この覚書の存在を臭わせておきました。

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当然の事ですが

きっちり飼育できる事が前提で

ペット可としています。

できないなら退去してもらうしかない。。

これが原因で

他の優良入居者が退去してしまうのが

最悪なシナリオ。

それだけは何とか避けたいと思います。

証拠を残しておく為に

入居者Aには

録音してもらう事にしています。

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年明けから頭が痛いですが

着実に解決していきます。

謹賀新年

2025

明けましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

今年の初詣は

奈良県桜井市の長谷寺に行ってきました。

夜のお寺もいいですね^ ^

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新年という事で

今年の目標（という程のものでもない）ですが

まだ融資取引がない金融機関を念頭に

アパートを２つ買えればいいなと思ってます。

１つは小ぶりのアパート。

もう１つは築浅のアパート。

各金融機関の好みがあるので

それに沿う形で探していく予定です。

でも決して無理はしません。

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一方で

手元資金回復の為に売却も視野に入れてます。

候補としては

函南、沼津１辺りでしょうか。

将来的に満室経営が難しくなりそう

‥というのが理由ですが

CFが大きいので躊躇してしまう

‥という側面もあります。

不動産はすぐには売れないので

とりあえず売りに出しておく

‥というのはアリかも知れません。

あと

宇都宮や春日井戸建も売却候補です。

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気をつけるべきは

法人の利益が大きくならないようにする事。

税理士と相談しつつ対策を立てていきます。

プライベートとしては

ピアノ

ゴルフ

山登り

ジム

旅行

こんな感じですかね〜^ ^

今年もきっと色々あるでしょうけど

是非楽しい１年にしたいと思います❗️

今年を振り返る

大晦日なので

簡単に今年を振り返ります。

前半は購入活動

後半は入居者募集活動＆手元資金不足への対策

‥という感じでした。

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前半の購入活動。

買い進めてた物件が売止めになったものの

結果的に４棟購入する事ができました。

金融機関は

新規開拓先が２行

既存取引先が１行

今まで協会付融資が多かったところ

今年は全件プロパー融資でした。

経験してわかった事ですが

各行プロパー融資は

リスクヘッジという面でより保守的になるという事。

融資額、融資年数で顕著だし

融資手数料も高額です。

結果的に

想定以上に自己資金を投入する必要があり

後々苦しむ事となりました。

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後半の募集活動。

とにかく先手を打って動きました。

売主の承諾を得て

決済前に募集開始するのは勿論

リフォームの打合せも決済前に行いました。

その結果

↓

天白　＝２空→満室

島田２＝満室→２空→満室

名東　＝６空→３空

岡崎　＝５空→満室

割合は

直接募集６：仲介店経由４です。

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最後に

手元資金不足への対策。

想定以上に自己資金を投入した為

途中から何度も何度も手元資金を計算しては

冷や汗をかく日々でした。

公庫に運転資金融資を打診するも撃沈。

信組で使途自由のローン商品があり

何とかそれを活用させて頂きました。

残すは

取得税２件

大き目のリフォーム費用２件

藤枝の外壁塗装

まだ楽観はできないけど

ようやくゴールが見えてきたかな？

‥という感じです。

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それでは皆様

良いお年をお迎え下さい。

引き続き

来年も宜しくお願いします。

いつも頭のどこかで考えてる事

年の瀬に

県税事務所から素敵なプレゼントw

岡崎の不動産取得税

92万やって。。🤮

あと残すは名東の分だけです。

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実質仕事納めかな？と思うのですが

中川の室内写真を撮ってきました。

めっちゃいい感じ^ ^

業者さんに感謝。

まだクリーニング前ではありますが

直接募集の方にアップしておきました。

名古屋市の3DKで

駐車場１台込で¥60,000だから

お得だと思うんだけどなぁ。

なる早で決めたい所です。

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それにしても

なんか１年中ずっと頭のどこかで

空室の事を考えてるような気がします。

仕事だから仕方ないとはいえ

この状況から解放されるには

満室にするしかないんですね。

頑張るぞ〜💪