藤枝アパートを外壁塗装する事にしました。
月曜日は
業者さんと塗装色の打ち合わせ。
‥とはいえ私
外壁塗装なんてした事なくて。。
それに
外壁の色にそんなに拘りがない。。
なので
どうしたらいいのか全くアイデアが湧かず
困りました。
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ネットの画像で検索してみたり
外壁のサンプル集を見てみたり
2時間程悩んでw
・なんとなく青が好き
・クリーム色は好みじゃない
・暗くて重い雰囲気は避けたい
‥というのがわかってきました。
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懇意にしてる仲介店（女性）の方々にもご協力頂き
・案内したくないとか無いかな？
・入居者が敬遠しないかな？
‥等ヒアリング。
なんとか大丈夫そうだったので
（大家に忖度してるのかも知れないけどw）
大体決めました。
（青にグレーに茶色）
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5〜6月くらいに完成するそうです。
現状
雨染みが付く程に防水機能が低下してる外壁。
大家のセンスはともかく
防水機能は復活すると思います^ ^
銀行から借換提案を頂いている沼津１（個人所有）ですが
無事承認となった模様です。
現行の金融機関の金利は
どんどん上がって
3.3%→3.45%→3.7%に💦
しかも30年で借りてるので
元金は全然減らないし。。
30年で2,550万借入
残債1,950万
3.7%(2025.4~)
10年経過（残20年）
返済額\115,740/月
（４月の返済＝元金\55,284 利息\60,456)
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今回借換提案は1.6%程度の目線との事。
※満室利回り20%の物件
※現状キャッシュフローは充分出てる
※早々に元金が減ってくれた方が嬉しい
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返済期間短縮で考えています。
借換後のシミュレーション
↓
1,950万
1.6%
16年（4年短縮）
返済額\115,183
（４月の返済＝元金\89,183 利息\26,000)
借換経費は以下の通りです。
抵当権設定費用 15万位？
借換手数料 20万
大体こんな感じになるのかなと。。
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でも
あまり元金返済割合が増えると
利益が出過ぎてしんどくなるのかなぁ
だからと言って
利息をたくさん払いたい人はいないですよね
税理士と相談してみる事にします。
名東アパートの内見の方から
入居見送りの連絡がありました凹
成約率１００%を目指しているのですがw
中々難しいですね。
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土曜日は
娘の大学卒業式（東京）に出席。
名古屋から三島駅まで🚗
三島駅から東京までは🚄
卒業式終了後🚄で三島に。
（三島泊）
日曜は
静岡東部で仕事をしてから中部に。
（島田泊）
今日、中部で仕事をこなして
名古屋に戻ります。
とにかく移動距離が長い。。
遠隔地って
こういう所が大変かも知れません。
できるだけ
何かしらの用事と組み合わせて行くようにしています。
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東部では
沼津１（1K）の入居者が
結婚して子供が生まれるとの事なので
近々函南（2DK）に移ってもらおうと
現地を案内してきました。
奥さん的にも気に入ってくれたようで
５月に引っ越してもらう方向です。
が、問題点が２つ。
・旦那さんが無職（求職中）。
→売手市場だし、まだ若いし、すぐ見つかりそうな気もするが、本人曰く鬱気味らしい。
・Ｃ社の審査に落ちた。
→他にも当たりますが、裸で貸すのは流石にこわい。。😱
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その後
函南アパートの空室をチェック。
室内撮りをしました。
早く満室に戻したいので
エコーズに掲載しようと思います。
（エコーズ掲載は管理委託物件が🉐）
勿論ジモティにも載せるし
管理会社にハッパもかけるし
沼津の仲介店Hにも依頼します。
出来る事は全部やります👍
名東アパートを案内してきました。
直接募集の方です。
家賃保証会社の審査は通ったので
どうされますか？と聞いたところ
月曜日まで考えたいとの事。
空室期間が長いと配管が心配なので
なんとか決まってくれたら嬉しいんですけどね。
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買付を入れている物件の方は
売主サイドから
売渡承諾書を頂きました。
今月下旬に売買契約の予定です。
ローン特約は付けてないので
契約までに
道筋はつけておきたいところ。
金融機関には打診済です。
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保証協会の枠が心配ですが
小さい物件なので大丈夫なはず。
理想はプロパー融資ですが
最悪
協会付融資でもいいかなと思います。
「極力自己資金を温存する。」
‥今回はこれを優先したいと思います。
不動産賃貸業にとって
家賃保証会社はとても大切なパートナーです。
毎月27日に入居者の口座から引き落として
↓
末日に大家に入金
‥のパターンが多いのかな？
一時的（4〜5日）にでも
一旦入居者の家賃を預ける以上
（万が一家賃保証会社の経営が傾いたら）
回収不能となるリスクが一応あります。
そうならない為にも
家賃保証会社の決算内容を
チェックしておく必要があると考えます。
上場してる会社であれば
四半期毎に決算内容が発表されます。
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例えば
自主管理の大家さんが
結構お世話になってるであろうCasa（7196）も
東京スタンダード市場に上場しています。
１月決算
売上高 ¥12,157（百万）
営業利益¥1,303
経常利益¥1,564
純利益 ¥602
純利益は
ほぼ前年並みですね。
（決算短信はHPに掲載されてます。）
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もし家賃保証会社が赤字決算だと
多分結構焦ると思います💧
（赤字の程度と理由にもよりますけど）
担当者や使い勝手の良し悪しだけではなくて
各家賃保証会社の経営状況もチェックしながら
今後どことお付き合いしていくのか
判断していく必要があるかも知れませんね。
