岡崎アパートの定期清掃について
シルバー人材センターに依頼はしていたものの
音沙汰がないので
ジモティで募集する事にしました。
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募集条件は
時給¥2,000
２時間×２日/月
仕事内容は
掃き掃除
ゴミ拾い
草むしり
落ち葉拾い
手すりの掃き掃除
その他の条件
ゴミの持ち帰り
掃除用品の持込み
‥という具合です。
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募集を開催してから１週間程で
問合せがあり
現地で打ち合わせをしたのですが
いい人そうだったので
依頼する事にしました。
で、早速今日から作業に入ってくれました^ ^
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あまりにも条件が良かったので
今流行りの闇バイトかな？
‥と思ったらしいですw
名古屋から片道１時間掛かるので
現地に行くのが億劫になってまして😅
今回いい人にお願いできてよかったです。
先日契約したアパートの融資の件ですが
保証協会Sは保証NGとの事。。💦
物件評価は出てるのだが
入居率が悪い（4/10)
築年数も古い（築37~8年）
…という理由のようです。
土地値（＝相続税路線価）以下の物件で
役所から徒歩10分以内（＝街の中心）。
これ以上リスクの低い保証案件って
おそらくないと思うんだけど？
言っちゃ悪いが
担当が不動産に疎いんだと思ってます。
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地銀A経由で保証協会Kにも持ち込んでますが
ここがNGだと困ってしまう。。
融資に自信が無い訳ではないですが
少し緊張してきました。
（胃も痛くなってきた💧）
決済期日が5/中旬だし
ゴールデンウィークも考えると
全然時間がないのがネック。
プランBもCも考えて
早め早めで動いていかないと。。
‥という訳で
地銀OKにアポをとり
来月早々に訪問します。
あと2〜3行当たるつもりでいます。
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なんか
いつも融資で苦労してる気がしますが
今回も何とか乗り切りたいと思います。
島田２アパートで
４月末での退去連絡有。
１階の部屋です。
隣町の藤枝アパートの２階にお住まいの入居者が
１階の部屋に引っ越したい
‥と言っていたのを思い出して
早速連絡を入れてみました。
奥さん（フィリピンに長期帰省中）と相談してみるとの事。
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大家としては
空室期間は短い方がいいし
募集費用もかけたくない。
それに
既存の入居者ならどんな人か知ってるので
安心です。
デメリットとしては
この方に引っ越してもらうと
藤枝アパートの原状回復費用が
余分に掛かるという事。。😅
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沼津と函南
藤枝と島田
ドミナント戦略と言えるのかどうかは分かりませんが、近隣に複数所有してるメリットを、最大限活かしていければと考えています。
源泉徴収されてた所得税が還付されました♬
得した訳ではないですが
なんか嬉しい^ ^
これで株を買おっとw
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アパート購入の件ですが
昨日売買契約してきました。
軽量鉄骨の築古で
利回りは１５％程度です。
入居率は良くないので
リフォームと客付けを頑張らないと
…的な物件です。
今回も配管が心配だな。。
でも軽鉄だから気楽ですけど＾＾
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融資は
地銀Aに持ち込んでいて
既に保証協会に投げてくれています。
加えて
この件をチラッと話した地銀Hからも
「うちにも投げて欲しい」的な事を言われ
近々資料を持っていく事にします。
複数行に競合させると
断る時に心苦しいので
あまり気が進みませんが
今回もローン特約無しの契約なので
失敗は許されない案件。
複数行に持ち込むのが
むしろ当然なのかも知れません。
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とりあえず
無事決済を迎えられるように
融資頑張ります。
税理士との恒例の打合せでした。
毎回試算表を持参頂けるので
楽しみにしてるんです。
9〜2月の試算表（法人のみ）
↓
売上高 33,007（千）
営業利益 11,408（千）34.5%
経常利益 8,865（千） 26.9%
税引前純利益 8,196（千）24.8%
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通期だと
税引前利益が1,600万程になると思われます。
ここからは皮算用ですが
購入経費500万に
外壁塗装200万を加えると
↓
1,600万-700万＝900万
この位での着地なら
なんとか大丈夫そうです。
（もっと利益抑えるけどw）
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試算表を見ていて思ったのは２つ。
毎年何かしらの経費を作っていかないと
納税が大変になりそうだ。
一般的な企業に比べて
不動産賃貸業の利益率って悪くないんだなぁ
（税引前純利益が10%未満の上場企業多数）
とりあえず
なんとなく今期の着地点が見えてきたので
ホッとしてます。
