小規模企業共済の威力

小規模企業共済

ヤバ過ぎますねw

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スガワラ君のまわし者でも何でもないけどw

神回だと思います。

僕は小規模企業共済自体は去年から始めたものの

この威力については

恥ずかしながら知りませんでした😅

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以下は動画のまとめです。

（完全パクリw）

掛金は最大で¥70,000/年×12ヶ月=¥840,000

全額経費計上可能

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所得が高い程、節税効果が高い。

¥840,000掛けた場合の所得別節税額は、

課税所得200万→¥129,400（15.4%）

同　　　500万→¥241,300（28.7%）

同　　　600万→¥255,600（30.4%）

同　　　800万→¥281,200（33.4%）

同　　1,000万→¥367,000（43.6%）

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掛金の7割（¥588,000）〜8割（¥672,000）を商工中金で即借りられる。

年利1.5%

1年後返済期日だが、毎年更新可能！

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よって

1.5%以上で運用できれば勝ち🏅

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掛金を解約した際の税金の計算

（例）20年後に退職

総積立額1,680万

借入額1,344万

→336万入金

所得税

1,680万に課税（退職金所得）

20年以上の退職所得控除

＝40万×勤続年数＝800万

1,680万-800万＝440万（課税所得）

退職所得は分離課税なので

440万×所得税率20%-¥427,500（早見表）＝¥452,500

住民税

課税所得¥440万×10%＝440,000

合計¥892,500

ざっくり手残りは

¥3,360,000-¥892,500=¥2,467,500

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¥840,000掛けて８割借りて運用する。

実質キャッシュアウトは¥168,000なのに

¥840,000経費計上できる。

凄いですよね！

僕はめちゃくちゃアドレナリンが出たので

思わずシェアしちゃいました^ ^

今後

改悪されない事を願うばかりです。

入居者を守ってあげたいけど

家賃保証会社Cから入電。

入居者の1人が２ヶ月滞納してるらしく

大家さんの名前で内容証明を送っていいですか？

‥との事。

自主管理だし

ある程度入居者を守ってあげないと

‥と思い

内容証明の発送については保留にしてもらい

事情を聞こうと入居者に電話。

すると

（平日昼間なのに）寝起きだったのか

なかなか会話が通じない💦

「仕事は続けてるの？」

‥と聞いたところ

「やってる、、と思います。。」

自分の事やのに「‥と思います？？」💢

（ちなみにこの方、夜勤ではなかったはず。）

寝起きだから切りますね、だって。。💦

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その後、家賃保証Cに即連絡。

担当者に「どうぞ内容証明送って下さい。」

‥と伝えておきました。

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直接募集の入居者だし

なんとかフォローしてあげられないかな？

‥と思ったんですけどね。

なかなか難しいところです😓

一気に忙しくなってきた

断捨離の一貫で

使わない一眼カメラやレンズを売りました。

目安の下取り価格は

ざっくり¥750,000程度。

どんだけ無駄に持ってんねんw

‥と突っ込まれそうですが。。💧

室内撮りで必要ですから

結局また買うんですけどね😅

撮影機材は必要最小限にする事にしました。

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購入物件の融資の件

オーバーローンで申請してるので

その根拠となる見積提出を要請されています。

よって至急で

外壁塗装の業者さん

プロパンガスの業者さん

クリーニング業者さん

‥等との打ち合わせを進めます。

（※ちなみに、保証協会付融資だと

手付金と保証料は融資対象外です。）

今回計画通り融資を受けられたら

出費をともなわない経費を

大幅に計上できる事に。

協会付融資は

税金対策としても有効だと思います。

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なんだか

一気に動き出して忙しくなってきました。

気合を入れて臨んでいきます。

沼津１（個人） 借換正式承認

地銀SJで

沼津１（個人所有）の借換が

正式に承認されたそうです。

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現状の金利は2度の金利変更を経て3.7%

さすがに3.7%は厳しいので借換え。

今借りてる地銀SZには

以前から何度か金利交渉を持ちかけてましたが

パッケージローンだからなのか？

全て門前払い。

まぁ、個人の弱小大家なんで当然か。。😅

加えて

「（高い金利で借りてくれて）いつもありがとうございます。」

‥と訪問の度に言われて

カモ扱いされてるようで不快でした。

まぁ、実際カモなのですが。。w

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今回の借り換えで

金利は3.7％→1.65%に。

約１部屋分支払額が下がる事になりますが

今回は「支払額」を下げるのではなくて

「期間」を５年短縮します。

サクサク残債を減らして

大きな売却益が見込める状態にしておきたい。

期間を短縮しても

返済比率は30%程と

まだまだ余裕があります。

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経費としては

借換手数料20万と登記費用。

安くはない手数料ですが

金利上昇局面だからこそ

金利を整えていきます。

今月実行予定です。

融資の目処が付きそう

今春はまだ桜を見てなかったので

山崎川をぶらぶら歩いてきました。

満開のピークはちょっと過ぎてましたが

やっぱり桜はいいですね🌸

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さて、４月は異動の季節。

 地銀SJは支店長と担当者が転勤のようです。

（支店長さんからご連絡頂きました。）

異動があると

融資方針等の流れが

大きく変わる事があるので要注意。

個人の借換えの件は

ちゃんと引き継がれるんかなぁ

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購入物件の融資の件

プランC（信組訪問）を実行。

アットホームな雰囲気の信組さんですが

結構渋めな事を言われてしまいました。

担当者目線で

「期間は１０年くらいかなぁ。。

融資実行は当行都合で、５末～６上になる。

それでもいいなら。」

…と渋めの回答💦

引渡し期日は5/15なんですが。。

まぁ

融資してくれるなら何でもいいやｗ

…という事で検討をお願いしてきました。

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その後

地銀ＯＫ（プランＢ）から入電。

『プランＢ（地銀訪問）を実行』

案の定

今回は取組不可との事。

耐用年数と現入居率がネックだそうです。

う〜ん

この銀行さんの融資基準的に

融資取引は

今後もちょっと望み薄かなと思いました。

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更にその後

保証協会付の地銀Ａ（プランＡ）の担当者から入電。

身構えつつ電話に出てみると

保証協会から

物件評価と大体の条件が出てきたとの事。

期間１５年程度

融資額１１０%程度

連帯保証人

等

何とか資金調達の目処が付きそうで

ホッとしています。

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入退去の件ですが

３月末付でいくつか退去がありました。

【現空室】

宇都宮ｘ１

函南ｘ３

名東ｘ３

中川ｘ１

入居率94.3%

引き続き

満室に向けて頑張っていきます。