できる仲介業者さんと組む

僕の１棟目購入となった宇都宮アパートの仲介さんから連絡有。

某保証会社と提携し、フルローンが出る融資が始まったとの事。

高値で売れる可能性があるので、売却物件があれば是非！‥と。

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せっかく話を頂いたので、所有物件のうち、売ってもいいかな？と思ってる物件の資料を送付しておきました。

売値は（割高だと思いつつ）、表面10%（太陽光収入込み）程度で考えてましたが

仲介さん曰く

表面12%（太陽光収入抜き）程度であれば売れる可能性がある、との事。

まぁ、12%で売っても売却益は充分だけど

要は、僕が本気で売るつもりがあるのか？ないのか？‥その方針が問われてるように感じました。

少し悩んで、11%で売りに出す事に。

８月までの期間限定

一般媒介

ネット掲載不可

‥で依頼する事にしました。

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他にもいくつか話を聞きましたが、やはりこの仲介業者さんは凄いなと。

例えば

（詳しくは書けませんが）

収益不動産融資に積極的な某銀行（の斡旋業者）と提携してるらしい。

↓

このルートで案件を持ち込む事で、融資額や期間が伸びるそう。

（直接銀行に持ち込んでも伸びないらしい。）

※僕はこの感覚すごくわかります。

１棟目の公庫がそうだったから。

（ちなみに、今は公庫は全然だそうです。）

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キャッシュフローが充分出てるので、売れなくても問題ないけど、でも売れたら売れたで嬉しいなぁw

進捗を楽しみにしようと思います。

自己資本比率を高める方法

今度予定してる融資のコベナンツ条項は

「自己資本比率を1%上げたら、金利を0.1%下げる。」

‥という事になるそうです。

僕はほぼフルレバで購入してるので

おそらく自己資本比率はかなり低いはず💧

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自己資本比率改善なんてクソ喰らえw

0.1%下がっても大した変わらんやんww

‥と斜に構えてましたが

ある時、ピンと来ました。

これはもしかして

銀行から僕への忠告⚠️ではないのか、と。。

自己資本比率を上げないと

今後の融資に響くかも知れないよ？と。

‥もしそうであるなら

僕はその銀行のサインに気付いて

改善しないといけないと思いました。

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【自己資本比率の計算】

自己資本比率＝純資産÷総資産×100

①純資産を増やす、又は、②総資産を減らすか

‥なんですね。

（純資産は、資本金と繰越利益剰余金で構成されている。）

①純資産（自己資本）を増やす

・利益を出す

・増資

・役員借入金を資本金に振り替える

②総資産を減らす

・借入金の返済

・有休資産の処分

・債務の圧縮

・不要な在庫の処分

（以上、ネットでググりました。）

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この辺りの分野

恥ずかしながら全く疎いのですが

疎いなりに

できそうな方法を考えてみました。

↓

役員借入金を増資に振り替える。

→正直ちょっと避けたいかなぁ💦

借入金の繰上返済

→有効ですね🧐

物件売却

→売却益が利益剰余金に組み入れられるので、有効ですね🧐

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書いてるうちに

なんとなく理解が深まってきた気がする^ ^

具体的にどのように自己資本比率を高めていくのが最良なのか、今度税理士さんに相談してみようと思います。

面会 空振り

入居者が覚醒剤使用で

警察署に留置されてるので

予め予約を入れて面会に出向きました。

保証会社担当者が

退去意思の確認をとるのでしょう。

いい経験になるかな？

‥と思い、私も同席させてもらう予定でした。

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が、いざ警察署に着いてみると

現場検証？家宅捜査？に出向いてるとの事。

あれ？

アポ入れてたのになぁ。。

結局今回は空振りに終わり

保証会社が予約を取り直しましたが

私の予定が合わず

結局面談は叶わない事となりそうです。

残念

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夕方は

仕事で愛知に来ていた弟（兼業大家）と

久々に飲み会🍻

勤め先の話を聞きましたが

まぁ色々溜まってそうでした😅

なかなか上司に恵まれず

（本人曰く、邪魔ばかりしてくるらしい）

転職を考えてるそうです。

仕事は嫌なストレスが溜まらないのが1番。

最良の選択をして欲しいと思います。

入居者募集戦略

‥という程のものではないのですが😅

どうやって満室にしようかと日々考えてます。

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まず現在の入退居の状況ですが、

先日宇都宮アパートの入居が決まったそうで

満室返り咲き♬

ただ

４月末付で島田２号が1件

６月末付で名東が1件

それから

岡崎でも1件（覚醒剤による逮捕の入居者が）退去になるかも知れず

全体としては空室が増えそうです😓

この方も結局生活保護NGだったので

お断りしました。

↓

『状況的には厳しいけど。。』

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空室は

函南×３

沼津１×１（４月末付）

島田２×１（４月末付）

名東×４（うち１件は６月末付）

中川店舗×１

募集方法としては

函南

→直接募集を頑張る（管理会社は正直弱い）

→室内写真を撮りに行く（カメラがそろそろ届く📸）

沼津１

→直接募集で埋める

→室内写真を撮りに行く（同上）

島田２

→藤枝の入居者が１階に住み替えたいらしく、引っ越しを打診してみる。

→仲介店経由でも決まる物件。

名東

→直接募集が本線かなぁ

→駐車場がなく近隣にも空きがないので、時間は掛かるが、気長に募集する。

中川店舗

→全く決まらないw

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加えて

新規物件を購入したら空室が６戸増える見込み💧

まぁでもめげずに

１部屋ずつ埋めていくしかないですね。

モチベーションを高く保って

満室になるまで頑張っていきます。

条件が折り合う

前回記事の続きです。

『ギリギリの抵抗』

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前回記事の通り

ギリギリの抵抗（拒否３連発）をしましたが

融資自体が立ち消えになるとこちらも困るので

担当者には

「くれぐれも融資自体が否認されないように

上手い事交渉して欲しい。」

‥と伝えたりして

そこはもう押したり引いたりの駆け引き。。😅

（基本的には、銀行側も融資したいだろうし。）

コベナンツ自体を無しにするのは

銀行方針上難しいんだろうなぁと思い

ちょうど今回沼津1を借り換えるので

その条件を（2,000万で20万の手数料）を伝えて

こちらの目線を伝えました。

協会付融資なんだから

これよりは安くして欲しい

（つまり30〜35万程度）

‥とリクエスト。

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で

先程担当者から入電。

最終的な条件を提示されました。

¥2,200,000

↓

¥1,100,000

↓

¥660,000

↓

¥398,000（最終提示額）

これに加えて

融資手数料¥165,000

保証料およそ¥2,800,000（今回は分割払い）

う〜ん

まぁこの辺が落とし所なんやろうなぁ

‥と考え承諾しました。

ちなみに

金利は1.1%（変動）

期間は17年

金額は4,300万（122%）

‥の予定です。

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あとは

諸経費や修繕の見積書を提出して

正式に承認となる見込みです。（多分）

色々思うところはありますが

不動産は購入しないと始まらないので。。

何とか一歩ずつ前進します。