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こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
最近は、中古物件の価格高騰で
中古と新築で利回りが
それほど変わらないのも多くなってきました。
理論的には
一見オカシイように思えますが
多少相場より家賃が高くても
新築物件に住みたい（新築プレミアム）という人も多くいて
そういう理由なので
理論的には、あり得る現象です。
しかし
私なら新築は買わないですね。
理由は
まず
新築プレミアムの期間というのは
直ぐに終わってしまうということです。
入居者が代替わりすると
途端に相場と同等に下げられてしまいます。
次に
賃料の想定が難しい、ということです。
この金額でいけると踏んでいたのに
募集しても決まらず
泣く泣く下げないといけないこともしばしばあります。
他には
１から募集しなければならないこと。
中古なら
既に入居している部屋は募集の必要がないのに対して
全室募集になると
広告費などの費用面は
機会損失がある点でも不利であるということです。
他には
建築費に含まれる建築会社の利益分が
価格に乗っかっているので
建物の代金が高くなってしまうことです。
他には
まあ、これは私の年齢に起因するものですが
普通は
最低でも、法定耐用年数程度の融資期間は取れますが
私の場合は年齢が高いので
それが短縮される可能性があることです。
新築のメリットとして
融資期間が長く取れるというのがありますが
私のようなアラカンでは
せいぜい２５年が関の山です。
それだと新築のメリットが生かせないということになります。
まあ、そうは言いながら
高い家賃が見込めるとか
修繕費が安く済むとか
そういうメリットもあるので
両方を天秤にかけて考えるようにしてください。
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