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こんにちは、不動産でセミリタイヤ よこしんです。
先日、見送った物件ですが
ソフトでシュミレーションしてみました。
この物件を
私が使っているソフトがどう評価するのか？
気になったからです。
驚いたのは
価格３５００万円のところ
３３４０万円まで融資可能だということです。
えっ！ほぼフルローン？
そんなに出るか？
ファイナンス面は
５段階評価の５が出ました。
但し
収益性は、評価２でした。
コメントは
「あなたがこの物件から得られる正味利益、
キャッシュフロー（償却前経費控除・ローン返済後利益）は年間11.4万円です。
あなたの投資資金（自己資本）に対する利回り(CCR)は7.1％になります。」
ん～、
これでＣＣＲ（キャッシュオンキャッシュリターン、ＲＯＩと同じ意味））
が7.1％ 厳しいなぁ
年間キャッシュフローが１１万円という低水準
自己資金を極力少なくする設定にしているので
今度は、５００万円＋諸経費を自己資金にして
シュミレートすると
年間キャッシュフローこそ２９万円に増えるものの
CCRは、逆に5.8％
下がってしまいました。
この物件
１階のテナントが先日空きました。
ですので
この物件のリスクは
テナントの入居付けに失敗すると
損失が出やすいことだと思っていました。
それで見送ったのですが
ツールで
人の感情を交えずに判定すると
収益性に問題があるみたいです。
しかし
利回り11.55％で収益性に問題があるのなら
どんな物件なら
収益性で高評価が出るのか？って感じです。
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