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こんにちは、不動産でセミリタイヤ よこしんです。
昨日公開された、ほやほやの物件を
シュミレーションしてみました。
昨日公開になった物件は
ＳＲＣ造で築２０年
利回りは、９％弱
ＲＣ、ＳＲＣの利回りが６％、７％がザラな中
９％弱なので
かなりいい方です。
しかも
関西圏の比較的人気のエリアです。
資料を取り寄せ
シュミレーションソフトに入力しました。
そうすると
非常に残念な結果に・・・
多分、取得しても
それほどキャッシュを運んでくれる物件ではないのは
大体分かっていましたが
ここまで理詰めで書かれるとは・・・
私の使っているソフトは
１．資金調達についての評価
２．収益性の評価
３．市場性の評価
４．立地環境の評価
５．建物老朽化によるリスクの評価
６．建物の設計仕様に関するリスクの評価
７．出口戦略
こういうふうに分かれているのですが
その中で
１．資金調達についての評価では
「この物件に対する借り入れは●●万円まで可能です。（実際の査定額は金融機関により異なります）
残りの資金は、あなたの自己資金1000万円では足りません。さらに451万円を追加で用意する必要があります。」
だそうです。
つまりいくら頑張っても
「１０００万円の自己資金しかない、あなたには買えません。」
ってことです。
値段を入力する時
５９８万円指値して通ったとして入力しているので
もし満額なら
あと１０５１万円（４５１＋５９８）資金が足らないということです。
他にも
２．収益性の評価では
「キャッシュフローは年１１．７万円です。ＣＣＲは、１．１％です。
プラスのキャッシュフローが得られる物件ですが、あなたの希望の10％にとどまります。
更にＣＣＲの高い物件を探すか、
将来的な２棟目の購入で最終的に希望のキャッシュフローを得ることも検討してみましょう。」
ＣＣＲとは
cash on cash return でＲＯＩ（return on investment）と同じ意味です。
自己資金拠出額に対する正味のキャッシュフローの割合です。
（式）
正味の年間キャッシュフロー／自己資金拠出額×１００
あと
６．建物の設計仕様に関するリスクの評価もケチがつきましたね。
容積オーバーで・・・
これらの結果から
まず融資が厳しいだろう。
そして
融資が通ったとしても
キャッシュフローはほとんど出ないだろうということが分かります。
もちろん
取得して出口を狙う作戦もありますが
ファミリー物件で個数が少ないので
いざ空室が続いた場合には
持ち出しになる可能性も高く
これでは買えないと判断しました。
まあ、
もちろん
このシュミレーションは
あくまでも私の資産状況によるものです。
あなたが
私より自己資金が多かったり
融資を長期で引けるなら
結果は変わってきます。
なので
この物件を「これかな？」と推定して
私が、「この物件は投資に値しない。」と言ったわけではないので
悪しからず。
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