ハッピーファミリー 家族のための投資『２３区内での不動産投資の考え方』

『早く大きくなーれ 子供たち』４人の男の子に日々教え込む、やーとやっとです。

金曜日はお金のお話です。

家族の安定した生活を支えるには、様々な現金の流れを産み出すことが解決手段だと考えています。

その現金を産み出す資産を作ることが『家族を守るための投資』であり、具体的な手段の１つとして不動産投資があります。

その不動産投資は、実は、 学校の入学に似ています。

不動産投資の勉強（受験勉強）をして、次に、不動産選び（志望校選び）をします。

次に、融資（入学試験）を受けて、頭金（入学金）を払います。そして、いよいよ不動産投資がスタート（学校生活スタート）します。

家族を守るための、楽しい不動産投資生活を送るには、準備が必要です。

ただし、毎週この記事を読んでいれば、不動産投資の考え方を知ることが出来、準備が出来ますので安心してください。

今回も質問に答える形で不動産投資に対する考え方を整理していきましょう。

では、早速、質問です。

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東京２３区内で、駅から徒歩１０分圏内の１Ｒか１Ｋのような不動産を、 長期的な資産として運用する上でメリットとリスクを教えて下さい。

これから日本は人口の減少が予測されていますが、そうなった時でも東京２３区内は人口密集地帯であり続けるのでしょうか？
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２３区内の区分所有の不動産投資を考えられてのご質問ですね。

まず、エリアの話です。

東京都内で、人口増加の分布を予測している資料があります。国土交通省の資料なのですが、その資料によりますと、２３区内でも、江東区を中心に、中央区、港区、千代田区の３区と、新宿区、渋谷区を加えた５区に、人口増加が集中しています。

江東区は、ベイエリアとしてマンション開発が進み人口増となっているので、その影響である事を認識する必要があります。

この五区は日本の中心であり、都心へのアクセスもダントツに便利なエリアになります。江東区は新しいベットタウンという風にとらえられます。

２０５０年の日本の人口の増減（東京都Ｐ２９）国土交通省資料より

http://www.mlit.go.jp/common/001046872.pdf

都心での働きやすさ、住みやすさから、５区が、その次に来るのがその５区の近接区です。

ここでは、江東区は近接区として整理できますが、都心へのアクセスはこれから整備されることを意識する必要があります。

以上より、投資の対象エリアとしてはまず、５区を中心に考えることで、エリアによる投資リスクは、最小限となると言えそうです。

では、年齢構成として考察してみましょう。

今後の日本の人口を考えると・・。

確かに、人口は減って行きます。ただ、単身者というくくりでみれば、

結婚適齢期が上がっていることで、単身者が多くなっていること。また、熟年における離婚などで単身者の増加、日本への留学の魅力が落ちてきているものの外国からの留学生など、いわゆる『お一人様』が増えていくと予想されています。

単身者をターゲットとしているワンルームマンションへの投資は、選択肢としては、悪く無いと言えるでしょう。

以下、2020年国勢調査資料を元にした記事の抜粋です。
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5年ごとに行われる国勢調査（※）の統計を基に生涯未婚率を計算すると、日本の生涯未婚率は、男性が28.25%、女性が17.85%と年々増加しているのがわかりました。

国勢調査に基づく未婚者数・・・日本全国の未婚者は32,790,076人であることが明らかになりました。

 
 男性未婚者数：18,544,172人（全体の34.6%）
 女性未婚者数：14,245,904人（全体の24.8%）

※ 2020年度国勢調査

下記リンクより抜粋。

【2023年最新】日本の「未婚」「独身」を調査 日本全体の未婚者は32,790,076人、生涯未婚率は男性が28.25%、女性が17.85%

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人口は減少していきますが、孤独化、孤立化へと

家族構成が変わっていき、単身者が増えていくのです。

この事から、ワンルームマンションは、単身者の受け皿として需要が高まるという想像が出来ます。

次に、質問の「駅から徒歩１０分圏内」についてです。もちろん、近いことにこしたことはないのですが、ここは、一概に言えません。

一番、良い判断の仕方としては、実際にそこに行ってみることです。

この時大事なのは、

『引っ越して、そこに住んでいる自分』

をまずはイメージし、実際に住んでいる自分として周りをウロウロするのです。駅から物件までの道のりだけではなく、物件の周りも散策してみるのです。

例えば、入居者さんをお勤めをしている人として想定してみるのです。会社への毎日の通勤を考えるとチェック項目が浮かびやすいと思います。

具体的には

コンビニが通勤途中にあるか？

や、

スーパーなどで買い物は出来るのか？

休日に、買い物や遊びに行くならどこへ行くか？

等イメージしやすいですからね。

自分目線で物件やその周りを見てみるのです。しかも、ワガママな感じがいいですね。

ワガママな自分をこの物件は、満足させられるか？

という視点です。

そうすることで、ワガママな自分とどこまで折り合いをつけるかで、その物件に対して、自分の中で納得感が出ます。

コロナ禍を通して、生活様式に選択肢が増えました。テレワークだけの働き方やテレワークと通勤をミックスした働き方を想定して、例えば、仕事中に外で休憩ができる広場や公園があるか？など、新しい住環境を付け加えることで、物件の付加価値が高くなると思います。

まとめますね。

エリアとしては、人口の増加予想から、５区とその近隣区をターゲットとすることで、リスクを最小とすることが出来ます。

東京は、日本の中心であることから、今後も街の魅力は増え続け、人も集まってくると考えると、感覚的にも納得感が出るでしょう。

また、人口は減少していきますが、家族構成が変わっていき、単身者が増えていて、ワンルームマンションがその受け皿になると考えられます。

東京への不動産投資を考えた場合には以上がリスクを最小限に抑えるアプローチと言えるでしょう。

やーとやっと でした。
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