事務所移転に伴う原状回復問題の専門家です。
ADRセンター「日本不動産仲裁機構」 相談実績
ADRセンター「日本不動産仲裁機構」 相談実績 |
平成24年2月度 |
Q3 賃借人の不注意でタイルカーペットを汚してしまいました。一部分の汚れなのですが全面貼替えの
見積もりが来ています。拒否できないのでしょうか？
A
契約書の条項に「明確」な記載があれば、全面貼替えとなる場合があります。その条項の記載があっても使用
状況等によっては、負担軽減や部分貼替となる場合もあります。まずは、契約内容の確認と使用状況の確認が
必要となります。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
立会いは、敷金診断士が行います。
０３（５８４７）８２３５
「週刊ビル経営」連載第51回
平成24年2月20日号
賃貸住宅標準契約書を改訂/国土交通省
httphttp://www.geocities.jp/npo23122000/cce20120222_00000.jpg
国土交通省は平成２４年２月１０日、「賃貸住宅標準契約書」を改訂しました。
賃貸借契約書と言っても、たくさんの種類があります。
不動産会社が独自で作成していることが多いのです。
そのため、不動産会社の数だけ、賃貸契約書の種類があると言っても過言ではありません。
「賃貸住宅標準契約書」は、平成５年に賃借人の居住の安定の確保と
賃貸住宅の経営の安定を図るため、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形として作成されたものです。
今般、賃貸借当事者間の紛争の未然防止等の観点から、条項の改訂、
解説コメントの追加などを行い、「賃貸住宅標準契約書」（改訂版）が作成されました。
将来この標準契約書は営業用物件の賃貸借契約書にも影響を与えるものと考えます。
☆改訂の概要
・ 第７条 反社会的勢力の排除を新設
国民生活や経済活動からの反社会的勢力を排除する必要性の高まりを受け、
「甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する」という条項で、
あらかじめ契約当事者が反社会的勢力でない旨等を相互に確認することを記述。
・ 第１４条 明け渡し時の原状回復内容の明確化
退去時の原状回復費用に関するトラブルの未然防止のため
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえ、入居時に賃貸人、
賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認する様式を追加。
また、退去時に協議の上、原状回復を実施することを記述。
・ 記載要領を契約書作成にあたっての注意点に名称変更
賃貸借契約書を通常作成する賃貸人だけでなく、賃借人にも参照されるよう、
各条項に記載する際の注意点を明確化。
・ 賃貸住宅標準契約書解説コメントを新たに作成
賃借人・賃貸人が本標準契約書を実際に利用する場合の指針となるよう各条項に
関する基本的な考え方、留意事項等を記述した解説コメントを新たに作成。
【国土交通省】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/keiyakusho.htm
【質問】 私のマンションの管理規約では専有部分の用途について “住居”として使用すると決められています。 ところが最近“事務所”として使用する人や“英語塾”を開く人が出て来ました。 このようなことは許されるのでしょうか。
【答え】 管理規約には明確に用途制限を決めているものもあれば、 用途があいまいになっている管理規約もあり、用途が“店舗”、“事務所”、“住居”が 複合的に決まっている規約もあって紛争が絶えません。 そのため、用途違反と判定する裁判例も多種多様で、 そのマンションの状況や規約の用途についての定め方、管理組合と違反者の交渉の方法など、 いろいろな要素から裁判の認定が異なっているようです。 まず、あなたのマンションのように管理規約で用途が“住居”と定まっているようなケースでは、 “事務所”や“塾”に使用すれば用途違反に当たるといえるでしょう。 【質問】 そうすると違反者に対してどのような方法で、どのような措置が取れるのでしょうか。 その措置は理事会の決議で行えるのでしょうか。 【答え】 まず、管理を行う義務を負う管理者（ほとんどのマンションでは管理組合の理事長） は理事会において、管理規約の用途制限義務違反者に対して、 違反となる“事務所”や“塾”に専有部分を使用してはならないとの決議を得て、 違反者と交渉を行います。 しかし違反者が使用禁止の管理組合の申し入れを拒否した場合は、 ●●年●●月●●日までに使用を中止しなければ「使用差し止め」の法的措置をとるとの 内容証明郵便を理事長名で送付すべきです。
【質問】 私のマンションではそこまではしたのですが、義務違反者は一向に聴こうとせず、 内容証明郵便も受領拒否をして返送されてくる有り様です。 次に法的措置とはどのようにすべきなのでしょうか。殊にＡさんはＢ社に“事務所”として貸していて、 Ａ・Ｂさんとも強硬姿勢なのです。 【答え】 まず区分所有者の集会（総会）を開催して、『使用差止めの仮処分の申し立て』を裁判所に行うこと、 その申立者に管理者がなってよい旨の決議を普通決議で可決して仮処分の申し立てを行うことが出来ます。 裁判所の仮処分の審尋で裁判官を中心として話し合いによる和解が成立することもよくあります。 【質問】 しかしＡ・Ｂさんともに事務所といっても事務員が２～３人で、人の出入りは少ないし、 机といす、パソコンにコピー機、その他の事務機器があるくらいで住居と変わらないほど静かな状態であり、 絶対に事務所の使用はやめないと強硬な態度で、話し合いによる和解などに従うような状態ではないので、 一方的に管理組合側が譲歩することになりそうなのです。もっと強硬な方法はないのでしょうか。 【答え】 東京地方裁判所八王子支部判決（平成５年７月９日）によると、 そのマンションは区分所有者集会（総会）において、 区分所有法第６０条に基づき区分所有者の特別決議によって、 Ａ（区分所有者）とＢ（賃借人）との間の賃貸借契約の解除と、Ｂに対し、 賃借部分からの退去、つまり明け渡しの請求を行う裁判を提起したのです。 【質問】 しかし区分所有法第６０条は暴力団の事務所に使用されているような場合で、 区分所有者の共同の利益に反し、共同生活上の障害が著しく、 他の方法ではそれを阻止できない場合のみであると聞いていますが、差し止め請求以上にそのような請求まで出来るのでしょうか。 【答え】 この裁判の判決は原告、つまり管理組合側の主張を認め、管理組合が勝訴しました。 裁判所が認めた理由は、
（１）管理規約の定めるとおり専有部分を利用することは、居住者の良好な環境を維持する上で、 基本的で重要な事柄であり、区分所有者の居住者の共同生活上の利益を維持・管理するために不可欠である。
（２）違反者を認めると、規約の通用性、実効性、管理規約に対する信頼を失い、 他の違反行為を誘発する可能性がある。
（３）Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、 他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。 と認定したのです。 この判決は管理規約を守るよう強く求めたもので、 居住者の平穏な生活を害されてはならないという管理組合の用途制限の規約順守を支持したものでした。 |
