大磯の歴史的建造物保存に向けた私案（Part5）

　ブログって便利だな、と思う部分と、まだまだよく分からないところがあります。
現在綴っている「大磯の歴史的建造物保存に向けた私案」シリーズの、ページ毎のアクセス件数が余り高くないことが認識出来てしまいます。一方で、このシリーズを始めて、一日あたりのアクセス数（ユニークユーザー数、トータルPage Viewともに)は、くっきりと増加しています。これってどういう関係なのでしょう？
　純粋に「私案」に対する関心が低い事を受け入れるべきなんでしょうか・・・。RSSリーダーで読んで頂いているため、トップページへのアクセスだけが伸びて、ページビューに反映されないってことなんでしょうか？？

　では、気を取り直して本題に移ります。

４.他の取り組みとの関係性
　これまでどのようなプランが出されているのか、簡単に纏めてみたいと思います。逆説的にいえば、なぜ今回「私案」を書いているのか、違いを明確にしてみたいという狙いです。

(1)県の取り組み
a. 検討経緯
　神奈川県では「邸園文化圏再生構想」に取り組んでいます。これは国土交通省にて2003年から2007年まで行われた「全国都市再生モデル調査活動」というものがあったようです。その調査結果である「平成16年度 全国都市再生モデル調査 相模湾沿岸地域における邸園文化圏の再生方策に関わる研究」に基づいて定められています。その調査をおこなったのは県内の有識者が中心メンバーとなった「邸園文化調査団」というNPOです。

b. 検討成果
　資料によると、大磯町の邸園を３本柱の一つに掲げています。
* 「邸園文化交流園　大磯」
････邸園文化圏のモデル地域として、大磯町中心部一帯を交流ゾーンとしていく取り組み
* 「湘南邸園文化祭」
････各地の邸宅・庭園や歴史的建造物を舞台に様々な文化的催しを行う広域的なイベント開催
* 邸園（歴史的建造物）保全活用推進員（ヘリテージマネージャー）の養成
････邸園や歴史的建造物の保全活用支援を目指して地域づくりを推進する専門家養成講座の実施

　調査時点での歴史的建造物の棟数は以下のようになっています（※その後取り壊し、焼失等あり、恐らく現存は13棟？）。 棟数の後ろの括弧内は過去の調査時期。引用先は省略（PDFには記載あり）。
＜全域＞
26棟（Ｈ4） ⇒　 15棟（Ｈ16）
＜中心部（大磯・東小磯・西小磯）＞
212棟（Ｓ3）⇒ 16棟（Ｈ14）

　研究結果に対して、国土交通省では以下のように指標ごとに評価しています（■が検討済み、□は未検討）。
■交流の場、人材発掘
□地域の人材育成
■地域的連携・協働の気運
□新たな組織・制度の構築
□意識高揚・コミュニティの活性化
□効果的な施設整備・運用方策
■新たなニーズ・課題の把握
□地域の情報発信・収集能力
■活用すべき資源などの把握
□新たな効果的方策の発見
□効果を得るための工夫方法
□ビジョンの構築

c. 検討における問題点
　最初の一歩を踏み出した事、そして行政への合意に至っていることは非常に大きな成果であるといえます。対象となり得る歴史的建造物がリストアップされたことには価値があります。
一方で、問題として挙げさせて頂くと、リストアップの次の段階には本来であれば全体の設計や長期計画を纏める事が何よりも重要となるはずで、「ビジョンの構築」が着手されていない事に大きな懸念を抱きます。次に、調査結果の後に第2歩目のアクションに至っていないのが事実であり、目的意識の低さ、緊急性・重要性という観点の欠如を指摘せざるをえません。
　また、柱の一つとして「大磯」を取り上げていただいたことは非常に有り難いことではありますが、具体的内容には踏み込んでおりません。調査時期の後に取り壊しとなってしまった、旧三井守乃助別荘
の保存に向けた取り組みをモデルケースとしておりました。ここでも単発の検討／取り組みしかみられないのです。

（2)NPO
　「邸園文化調査団」では、「歴史的建造物と庭園（総称して「邸園」という）が核となって形成された地域の豊かな住環境や景観を後世に継承し、湘南地域をつなぐ美しいまちづくり、人と人との交流を育むまちづくりを推進することを目的」を掲げて検討が行われています。
　主に「企業や市民団体などの参画を得て「邸園」を活用した「地域交流館」の運営という社会実験も企画」ということですが、分かりやすく言い換えるとシンポジウムや音楽会等を年に数回開催していたようです。ホームページの更新は2007年12月で止まっているようです。
　
　この「邸園文化調査団」が2004年に纏めた報告書では、以下の4個を提言しています。
・文化財指定・登録及び景観重要建築物の指定拡大
・公園緑地制度の活用
・トラスト緑地制度の拡充
・自治体施策と住民・NPO等の協働による施策展開


　Part６へ続きます。長々とすみません。

「ペタ」の御礼

アメブロの住民の方、どうもありがとうございます。

昨日は普段の倍以上の「ペタ」を頂きました（元の数が少ないんですけど）。
ちょっと小難しい連続ネタにチャレンジしていますので、反応は無いのではないかと
思っておりました。
ただ単なるホスト系とか商売系のペタではない方々がわざわざアクションを取って
いただいたというのは、本当に嬉しいものです。

本当はそうじゃないんだ、という人もいたかもしれませんが、
敢えてポジティブに勘違いさせていただきます。

重ねてどうもありがとうございました。
引き続きご支援のほど、宜しくお願い致します。


by　けちゃっぷ

大磯の歴史的建造物保存に向けた私案（Part4）

　一旦はPart４までで、構想の３本柱のご説明は完了します。

(3)どうやって保存・維持していくか
　物件の買取、移設についてはイニシャルとして公費負担を前提にします。建物の維持管理費用は観光資源として活用することによる、収益により充当します。一箇所で集中して維持管理することにより、個別の場所でバラバラに維持するよりも補修や防犯・防火対策等のコストは大幅に抑えることが出来ます。運営の質の向上も可能となります。

　観光資源とは、愛知県内に国内の歴史的建造物を集めた「明治村」「江戸東京たてもの園」のようなものをイメージしています。2番煎じ、３番煎じかもしれませんが、関心のある方も多くおり、有効な手段であると考えます。

　明治村をケースとして捉えてみます。ここは電鉄会社により設立されていますが、現在の運営は「（財）明治村」によって行われており、年間40万人程度の来場者の入場料をベースにボランティアの協力を得ながら年度によっては黒字を計上しています。
　明治村の運営状況はWeb上で開示されて（http://www.meijimura.com/guidance/pdf/22yosan.pdf）おります。2010年3月期の収入は年間4億5千万円、人件費を含めた事業支出は3億9千万円であり、純粋な事業自体では黒字が3千万円出来ています。新たな展示資産の取得と積立金等により5千万円計上したことにより、最終的に2千万円の赤字となっています。

（4）大磯に置き換えると
　大磯に置き換えた時にどうなるかというと、どれだけの歴史的建造物が集まるか、コンテンツ次第となってしまうと思いますが、バックに大企業がサポートしてくれる訳ではないでしょうから初期投資をかけることは出来ないでしょう。なので施設規模や展示物の違いが出て来ることとなり、同規模の集客は難しいでしょう。そうとはいえ、年間5～10万人（週あたり約1,000～2,000名）程度を目標とした事業は可能なのではないでしょうか。
　ボランティアの方の運営参加や、幾分かの篤志家の方のサポートのお願いしなければならないと思いますが、財務状況をオープンにして堅実運営を目指せば、収益性のある持続的な事業運営は可能と思われます。

　一般的に第三セクター方式というとネガティブなものと受け止められると思いますが、本件では第三セクターにより運営し、投資は積極的には行わず華美なものとはせず、採算性を重視します。なぜ第三セクターかというと、イニシャルの初期投資は公費を負担してもらい、土地代は町から借地することを前提とするからです。県やその他の組織とも連携が行えれば赤字運営となるリスクは一段と軽減することが可能です。対象物件の移築がピークを越えれば、町にとっては負担がなくなります。




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　また後日、Part５以降をアップしていきます。
「evernote」を活用して、空いた時間につらつらとしていますが、さすがに眠いです。
それでも何とかしたいんですよ、はい。

大磯の歴史的建造物保存に向けた私案（Part3）

　昨日の続き、Part３です。
どこまでうなづいて読んでもらえているのか、正直、非常に不安です。
　不安がたたり、昨夜（今朝）は夢にまで出てきました。だからといって、そっと仕舞っておいても何も価値を生まないし、実現に近づく事は決してありません。何も起らないかもしれないですが、一日ずつ、ほんの１mmでも動くものならば、意味はあるのではと微かな期待を信じてみたいと思います。

３．観光資源としての保存
　構想の体系をもう一度ご説明しますが（※３の一部は変更しました）、（１）自主的保存の推進、（2）公的保存の推進、そしてこれから記述するのが、観光資源としての保存、です。

・体系（クリックすると拡大します）


（1）どこに保存するのか
　現在の所有者から引き取った建物をどうするかについてです。町内には活用方針が全く検討されていないまま長期に渡り放置されている町有の土地が既に幾つもありますが、その土地に歴史的建造物を移築します。土地は新規取得するわけではなく土地に関するコストが大きく抑制できます。
移築は一時解体するか、規模によってはそっくり、トレーラーなどで移設できると思います。当然コストは掛かりますが、土地代と比べれば圧倒的に低い金額で済みます。
　移築される建物については、強度的な補強や耐震性も一部考慮しなければならなくなりますが、そこでのコストは発生します。幾つかの建物が同時期に移築されるのであれば、体育館のような規模の箱モノで耐震性を持たせて、その中に建てる方法もあるかもしれません。箱が大きくなるとコスト高となりますが。

（2）対象はどうするか
　明治村は日本全国から国宝級の建物が移築されています。江戸東京たてもの園には東京都内の建物を集めています。では、神奈川県はというと・・・、恐らく無いのでは（あったらごめんなさい）？ですので、大磯に限らず、西湘地区の歴史的建造物や、ことによると神奈川県内の歴史的建造物も対象になるかもしれません。
　例えば、藤沢の旧モーガン邸のように、神奈川県内の歴史的建造物が放火されるケースが数件あり、県内に残されている物件の重要度／緊急度は高まってきているのではないかと考えます。防犯・防火対策も必要となってきます。

・移設・集約のイメージ（クリックすると拡大します）



　Part４へ続きます。

大磯の歴史的建造物保存に向けた私案（Part2）

2.公的保存の推進
　そしてここからが本題です。売却・取り壊し物件の件数が減少するとはいえ、売却案件が出てくる時にどうすれば限られた予算（財政）の中でどのように対応すべきか、という点です。

（1）土地との分離
　現存する歴史的建造物は、景観のよい広大な土地の上に建設されています。どれも大磯の中では1等地となります。その為、土地代の負担がどうしても大きくなります。土地を含めた別荘地帯が大磯の味を醸し出しているので、土地＋建物はセットなのだと思います。しかしながら、敢えて土地と建物を切り離して考えるべきではないか、というのが大きな鍵のひとつです。

＜例＞
　従来：土地　2億円＋建物1千万円＝２億1千万円
　　　　物件５件 　　　　　　　＝10億5千万円
　本案：建物のみ　　　　1千万円＝　　 1千万円
　　 　　物件５件　　　　　　　　　　＝ 5千万円
　
　⇒削減額によって保存（購入）可能物件の増加＋修復保存費用の充実が可能


（2）建物取得の対価
　建物の固定資産価値は木造であれば築15年もすると殆ど下限に達してしまいます。会計上、築50年を超えるような資産は簿価ベースの資産価値としては、備忘価額としての1円、もしくは固定資産税の評価額と同額に設定しているものと推測しております（個別には未確認ですが、企業の資産管理では実際ありえることです）。
　つまり、売却物件に対しては建物だけを譲りうける、もしくは固定資産税の評価額で買い取るということです。保存者側の立場では、出来ることならば内装や備品類まで含めて譲り受けることが出来ればよいと思います。
　間違いなく、建物の購入に関しては大きな負担とはなりません。低コストでありながら、物理的に多く軒数の歴史的建造物を消滅から救い出すことが出来ると思います。

（3）関係者のメリット
　どうして無償に近い金額での交渉が可能になるのかというと、現所有者にとっては「お荷物」がなくなることで、不動産の流通が容易になるというメリットが大きいからです。文化財に指定されてしまうと保存義務が生じるわけで、将来手放す可能性を考慮している場合には、文化財に等しい物件と実際には思っていても指定を受けたがらない企業もいるはずです。しかしながら、町が引き受けた後に文化財指定をするという条件にすれば、そのような企業側も「文化財保護に貢献」という大義名分が果たせるわけです。
　行政にとっては、土地建物をセットで取得出来ないものの、老朽化という時限性のある建物を対象に限定することで目的は果たせます。また、現在の景観は保護出来ないものの、保存という姿勢を明確に示すことで、町が新しく生まれ変わる切っ掛けを作り出せます。一定の制約を設ければ、宅地化などで新規住民の増加や、ハードルは高いものの法人誘致に結びつけるための交渉ツールとなるかもしれません。
　そして、大磯町の住民や近隣の方々も大磯にある宝物が変則的な保存法とはいえ守られることとなれば喜ばしいと考える人は多いはず。大々的に資金を投入せずに実現出来るのであれば、程度の割合で支持を表明してもらえるのではないか、と算段しております。

　このように現在の所有者と行政、地域の３者にメリットが生じます。経済的コストと実行に向けた手数（てかず）という負担を考えれば、それぞれが負担や努力をしなければ実現出来ないことであり、「三方一両損」という関係になります。この合意形成が出来るかが大きなポイントとなるでしょう。


（補足）
　　耐用年数：建物 15年～50年
　　償却対象：事業用固定資産に限定
　　備忘価額：とりこわし費用が大きく、スクラップ価額を上回る場合、
　　　　　　　税務署長の認定を受ければ、1円まで償却することが可能。


Part３以降へ続きます（近日中）。

大磯の歴史的建造物保存に向けた私案（Part1）

　先週のブログとして、歴史的建造物に対するこれまでの流れと現状を書かせていただきました。
私案を纏めていたら、どんどん長くなりつつあります。少し整理し直してみましたが、自分の中で変化を期待していても仕方がありません。ですので部分的に数回に分けて記載していきたいと思います。今日はPart1、Part2の2回分です。

　前回のまでの内容を簡単に要約しなおします。

Ⅰ．おさらい
（1）単発的な対応を繰り返し、過去の反省や具体策が無い
<失敗事例>　　→3連敗でなく、4連敗ですね
・旧山口邸は前回の購入できず　（→再度、売買検討へ）
・旧三井守之助別荘（旧三井邸）は保存できず取り壊し
・滄浪閣の売買では競い負け　　（→その後民間で活用されておらず）
・旧吉田邸も結果的に守れなかった

（2）カネでの解決に終始している
・町も予算化するが最後の手段は伝家の宝刀の「募金」頼み、結局足りない
・次、その次と 売却話が出るたびに資金を工面するのか、展望なし
・保存したところで、どのように活用しようとしているのか不明確

Ⅱ．保存策（私案、叩き台）
　ということで、ここから私案を書きます。まず全体の体系は以下のようになります。
大きく３本柱の基本施策から成り立っています。（1）自主的保存の推進、（2）公的保存の推進、（3）観光資源としての活用です。そしてそれぞれ、具体施策があって、推進ポイントというようにしてみました。


（0）前提条件
　まず前提（言い訳）から。本当であれば特定のメンバー間でディスカッションをして精度を高めていき、その上でメンバーを増やしていく形式が出来ればいいのですが、情けない事にそこまでのネットワーク形成を行う手段もありません。ブログのチカラを信じて中途半端な叩き台（正確には「叩かれ台」）をお示しします。
　基本スタンスは「無類の洋館好き」です（甘党ですので）。これから述べるアイデアについては、複数の歴史的建築物を効率的に保存する手法、ビジネスモデルを含めた活用方法と資本、関係者のメリットまでカバーしているつもりです。まだ不十分なところもあるでしょうから、他の方のアイデアを加えて熟成させていくプロセスが重要だろうと思います。一方で、一部への負担の押し付けや、変化への排他性、地域エゴを極力取り除く必要もあるでしょう。

１．自主的保存の働きかけ
　一つ目の柱については３つの対応が必要になってきます。

（１）町または県の重要文化財へ指定　
　洋館等歴史的建造物の多くは私有財産です。恐らく多くが大手企業の法人資産になっているはずです。個人所有の場合に文化財指定をしてしまうと、改修、塗装などが所有者の意思だけでは行えなくなり生活面で不自由が出て来ることから、反対される方が多くなるでしょう。一方、法人資産の場合には比較的不自由が少ないと思います。

（２）メリットの明示
　所有者へのメリットを明確にしなければなりません。文化財指定をする事によって期待する効果は、①企業の中にはCSR活動の一貫として保全に力を入れてもらえる所も出てくる、②売却意向となるケースが減少する、かもしれません。
　実際には所有者ごとのお考えもあるので、町がどれだけ歴史的建造物を文化財として大事にしていきたいのか、その方針（後ほどご説明する活用方法等）を示して1件ずつ了解を得ていく必要があると思います。所有者、特に法人の協力なしに文化財保護は成り立ちません。

（３）コスト負担（補助）の明示　
　単に指定して終わりではないので、指定することで保存に向けて保全費用の負担を町が行う必要があります。その分のコストは発生します。ですが、全体のうちの何件かだけでも所有者に自主的に保存・活用を頂く事で、売却・取り壊し物件が減少することになれば、総額としての町の負担は減少することとなるでしょう。


　Part2へ続きます。

1時間プチツーリング

　リフォームの打ち合わせ前に、お昼前からふら～っと1時間ばかりバイクを動かしに行ってきました。明日は雨ですし、これからは雨期には乗れる機会も減ってきてしまうでしょうから。特に目的はありません。1時間コースは昨年から決まって大井松田周回にしています。
　今月からは、その大井町に「田んぼ」という目的が出来ましたので、ルートを外れて田んぼのそばまで行くことにしました。今週は農作業のスケジュールは入っていないのですけど。

・出動。ここの所の雨でチェーンに錆が浮いてます。なのに注油せず。

・西湘バイパス走行中（無料区間。６月後半には全線無料なんだっけ？地元でも分からない）

・小田原厚木道路走行中（無料区間。こちらは６月以降も変更なし）


　さすがに暑かったため、ジャケットの襟元を広げて走行。そうしたら首からぶら下げたカメラの位置がこれまでよりも下がってしまいました。非常に面白みの無い、のっぺりとした写真しか撮れていませんでした。
　BluetoothでiPhoneナビの音声を飛ばして聞いてみましたが、若干距離の案内にズレがあるかもしれません。「200m先、xx」という案内が出ると、実際100m程度先の事だったりします。何回かそんな印象を受けてから感覚を掴んだので問題はありません。やはり使えます。

　大井町の田んぼでは、近くの田んぼに水が入っている所も少しだけありました。いよいよ６月の田植えが近づいてきましたが、本当に楽しみにしています。
　その理由は、小学生の頃の非常に小さなトラウマだったりします。私の小学校は田んぼの＜ど真ん中＞にあって、小学校4年生くらいの時に田植えと稲刈り実習があったんですけど、両方の機会ともに足の擦り傷（膿んでいた）が原因で体験出来ていなかったのです。2回とも、っていうのは縁が無いにも程があります。30年前のリベンジとなるか！？

・「僕らの酒」の田んぼ。当然誰もいません。


　ちょうど中井町から大井町辺りで、反対車線にはタンデム走行をするBMWのR1200RTとすれ違いました。こちらは左周りで下曽我～田島～橘へ。橘の交差点で右回りをしてきた、前出のR1200RTと再びすれ違いとなりました。向こうの方も気づいていた模様。
　こういうのも楽しみの一つですね。

次は、アオバト

　今日は午後からリフォームの打ち合わせを予定。その前に、土日の定期巡回路の「アヴィアント」でパンを。以前もブログで書きましたが、消防署の向かいで、和泉常さんの隣にあるパン屋さんです。インターバル撮影してたら、いつの間にかフラッシュが光ってしまった（焦）。いかんいかん。
　帰宅後、まだ温かいパンは絶品ランチとなりました。

・「アヴィアント」にあるアオバトの装飾品


　午後のリフォーム打ち合わせでは、細かい仕様や色合い等を決めていきます。リフォーム業者は後継機、ならぬ好景気らしく、もう少しでやっと着工に至ります。新築しないで修していく決断をしていること＋景気対策の補助金が充実してきているからなのでしょう。
　その間。うちの近所でアオバトが何度も元気に鳴いていました。ホ～ア～ホ～という間抜けなその鳴き声はホンワカと幸せな気持ちにしてくれます。業者の営業さんは初めて聞いたということで、「本当に鳩ですか？」となかなか信じられないという反応でした。
　

　一方で、昨日見つけたコクワガタ。暖かさに釣られ時期を間違えたようで、元気無くひっくり返って落っこちていました。急遽、家の中に集中治療室を設けて、黒砂糖とハチミツで延命を図ってみますが、既に難しそうな状況。「今夜が山」なのでしょう。この歳にしてクワガタまで飼ってしまうとは（笑）。

夏のお客様（2）：シマヘビ

　暑いけど気持ちのいい一日でしたね。
朝のクワガタには驚きましたが、昼間もうお一方お客様が来たようです。

　ちょうど、うちの家族が発見して写真を撮ってくれてました。
部屋を覗き込んでいますが、目的は日向で温まっているようです。

　毎年この窓の付近にはアオダイショウが温まりに来ていますが、シマヘビは初めて。
目が茶色く、背中に4本の褐色のラインがあって２mくらいまで成長する、と書いてありました。
　お腹の辺りをよく見ると、何かのえさを飲み込んでいて、凹凸が表れています。
ネズミか小鳥のサイズでしょうね、きっと。


・まるで「ネッシー」


・長さは１mくらい？


・よく見ると、お腹にデコボコが・・・



　洋館の私案の件ですが、Wordで７ページ目に達しています・・・。
ブログじゃ無理かも。テキスト形式だけではすんなりと飲み込めないでしょうから、理解していただくには工夫しないとなりません。暫しお待ちを。

夏のお客様:クワガタ

もう梅雨だ、と昨日のブログに書いたら、一足早いお客様が今朝お越しになりました。
早すぎ！