こんばんは。脇田雄太です。
先日のYoutubeライブ配信で、
「ワンルームの空き家対策や差別化を教えてください」
というご質問がありました。
ワンルームというのは、不動産投資の中でも
難易度が高い 
ジャンルの１つ。
なぜなら、人気がそれほど高くない割に、
物件が供給過多になっている
いわば、ライバル物件がひしめき合っているからです。
もちろん、ある程度のポイントを押さえた上で、
ライバルとの競争に打ち勝つ！
ぐらいのマインドがあれば、維持することも不可能ではありません。
今回はそんな、地方でのワンルーム投資についてお話ししたいと思います。
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地方のワンルームがなぜ、ライバル過多で需給バランスが崩れているのか？
その理由は、投資効率が高いために
融資が付きやすい 
からです。
融資が付きやすければ、多くの投資家が物件を新築したり購入出来ますから、
必然的にライバルが増えてしまいます。
一方、賃貸需要のほうは？というと、地方都市では
・少子高齢化による人口減少
・若年層が大都市に行ってしまう
・広めの間取りが好まれている
といった理由から、狭めのワンルームは苦戦を強いられています。
実際、長崎市内のワンルーム物件は本当に沢山あって、生半可な気持ちで投資しても
満室はまず望めない 
という、非常に厳しい市場なんですね。
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そんなワンルームですが、もし私たち物件を買うような機会があれば、冒頭でも触れたように
ライバルとの競争に打ち勝つ！
マインドが、何より重要となります。
幸い、ワンルーム物件の多くは言い方は悪いですが、「あまりやる気のない」オーナーさんであるため、
市場の上位○○%に食い込むぞ！
ぐらいの気迫で立ち向かえば、差別化は可能だと思います。
例えば、きちんとリフォームコストを掛けて、
・壁にアクセントクロスを入れる
・フローリングを張り替える
・水回りを最新型に入れ替える
・外壁を目立つカラーに塗装する
といったリニューアルを行えば、客付けはかなり楽になると思いますし、
・広告費をライバルより上乗せする 
ことで、賃貸仲介の営業マンさんが、自分の物件を優先して案内することにつながります。
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ただし、注意しておかなければならないのは、ワンルーム物件は
そもそも賃料が安い 
ために、リフォームコストを回収する期間が、非常に長くなってしまうこと。
例えば、家賃の月額が2万円のワンルームがあったとして、年間家賃収入は24万円ですよね？
仮に100万円以上のリフォームコストを掛けた場合、回収するためには
4年以上の年月
が掛かってしまいますし、当然それ以外に
・物件のローン返済
・取得時の諸費用
・税金や保険料
・維持費や管理費
などの原資も、家賃収入から捻出しなくてはなりません。
とはいえ、リフォームコストをケチってしまうと今度は、ライバルとの過当競争に巻き込まれてしまうわけで、地方のワンルーム投資は
その辺がすごくシビアなのです。
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そういう意味で、地方都市でワンルーム投資をしたいのであれば、リフォームコストを十分に捻出出来るくらい、
物件価格が大幅に安い 
そんな物件が見つかった時に、前向きに検討してみてはどうでしょうか。
まぁ、ライバルがひしめくワンルーム投資に飛び込むより、初めから戸建を選んだほうが
ローリスクな投資が出来る
ことは、間違いないと思いますけどね。
いかがだったでしょうか？
来週もよろしくお願いします。
では、良い週末を！
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