こんばんは。脇田雄太です。
一昨日のYoutubeライブで、こんなご質問がありました。
「雨漏りのある物件は、買っても大丈夫ですか？」
確かに、築年数の古い物件や、長年放置されていたような空き家では、
天井や床に雨漏りの形跡がある
ケースが多く見受けられますし、中には
・天井に穴が空いている
・天井が落ちてしまっている
といった深刻な劣化も、度々あるものです。
しかし私自身は、それらの雨漏りを
指値を入れる交渉材料 
として、むしろ前向きに捉えているんですね。
今日はその点について、解説したいと思います。
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雨漏りのある物件を購入検討する上で、一番重要なポイントは
修繕するために幾ら掛かるのか？ 
ということです。
より具体的に言えば、物件価格＋リフォーム費用に、雨漏りの修繕費を上乗せして、
希望する利回りをクリア出来るかどうか？
という目線が大切ですね。
例えばその雨漏りが、
天井にシミがある 
程度のもので、大工さんに診てもらったところ
10万円で直せる
という見積もりを得たとしましょう。
であれば、その雨漏りを交渉材料にして、
10万円以上の指値を入れる 
ことが出来れば、お得な物件購入につながるのです。
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一方、欲しいと思った物件が
ピカピカのリフォーム済み 
で、目立った劣化が無いとしたら、みなさんはどんな理由で指値を入れるでしょうか？
「立地が悪い」「日当たりが悪い」など、数字が伴わない指値はなかなか通しにくいですし、下手をすれば、売主さんの機嫌を損ねてしまう可能性もあります。
そもそも、目立った瑕疵が無い物件は、
自分で住みたい人（実需）も買付を入れる
確率が増えますので、交渉以前に売れてしまうケースもあります。
建物に問題があるからこそ、売主さんだって弱気になりますし、「修繕見積もり」という
根拠のある数字 
を提示することが出来ますから、指値の説得力も増しますよね？
ですから、雨漏りのある物件は基本的に、
指値交渉で安く買えるチャンス到来！
ぐらいのイメージで、ポジティブに検討してみて下さい。
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ちなみに、雨漏りに限らず全ての不動産投資に言えることですが、
要素を数値化する（可視化する）
ことで、物件の収支をマネジメントしやすくなります。
賃料や利回りはその最たるものですし、今回のような
・修繕コスト
・リフォームコスト
あるいは税金や保険料に至るまで、多くの要素は数値化が可能です。
数値化が出来れば、エクセルなどを使って収支シミュレーションが可能になりますから、
より確実に儲かる 
投資につながると思います。
逆に言えば、
・賃貸需要
・立地や利便性
・インテリア
など、数値化しにくい要素は、賃貸仲介会社さんにヒアリングするなど、
過去の事例や経験則 
を参考にするしかないわけで、より慎重に判断した方が良いでしょうね。
いかがだったでしょうか？
ではまた！
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