REIT ばかにしてたのに、
実はやってました。
すでに実物の不動産投資を
何億円か購入しており、
今頃REITなんて、
実物のレバレッジをかけた
不動産投資に比べれば、
たいした利回りでもないし、
不況になればすぐに融資が
つかなくなって撤退するから
投資先としてダメなんじゃない？
って思って、リーマンの時に
価格ガタ落ちした後は見るのも
嫌になり買っていなかったのですが…。
なんと、ほったらかしの
AIロボット投資は、
しこしことこのREITを買い増して
手堅く利益をあげていました。
今回、松井のロボット投信の御神託(信託？)
でも、海外リートを大幅に増やすように
指示してきます。
そんな訳で、ばかにしていた
REITを海外ものを中心に買い増しました。
さて、この結果はどうなるんでしょうか。
まあ、銀行にお金預けてマイナス金利に
なるよりも、こんなトライアンドエラー
の方が楽しいじゃない？って思ったりして。
お金の神様、きっとま だ私のこと好きですよねー。
と思って無邪気に積立投信の資産配分を
組み替えました。
楽天の楽ラップで、毎月10万づつ
積立投資しましまた。
21ヶ月、株価低迷期を挟むが
しっかり利益は確保
平均利回り(年利)は5%程度。
(リスクはやや高めに設定。)
この時期に投資をしていた人から見て
それほど悪くない数字ではないかな
とおもいます。
ほったらかして託しただけの割に
銀行よりもよほど良い仕事を
してくれました！
ロボットアドバイザー投資に
可能性を感じつつ、
毎年1%のアドバイザー手数料は
高すぎると感じており、
何かもっと良い手がないかと
探していたところ、
良い方法がありました。
今まで会社の確定拠出型年金に
加入していましたが、
10年くらい前の設定時から
一度も運用割合の見直しは
していませんでした。
運用成績は年利2.4%程度で
手堅いと言える結果ではありますが、
そこに松井証券の無料の
ロボアドサービスで入手した
最適ポートフォリオを
当てはめて定期的に組み替え
していく方法です。
10年超の運用ですでに270万ほど
運用資金があり、資産組み替えに
かかる手数料や税金もミニマムな
確定拠出年金でこれをやるので、
きっと普通に証券会社でロボアド
手数料と組み替えごとに
キャピタルゲインに税金を払って
行う投資よりも良いのでは？
と思いました。
確定拠出のない人はIDECOの積立で
やると税金が少なくて良いです。
こういうのも知っている人と
知らない人で毎年何万円もの
差になっていくので、
重要な知識ですね。
新型のiPhoneの話、
正直、3つカメラがついたからって
そんなに高く携帯売ろうなんて、
なんか間違ってるから。
これは、iPhone11pro に対するボヤキです。
デジタルズームもできるのに、
光学2倍のために携帯電話が数万円高くなるなんて、あまり意味ないんじゃないかと思いませんか？
私は猛烈に違和感があります。
どうせ5Gも搭載されてない中途半端な
つなぎ機種なのに、カメラに2倍光学が
付いているか、否かでそんなに価格には
影響出ないだろう。
そんなに高いなら今買うべきじゃない。
私のゴーストがそう囁くの(攻殻機動隊を参照)
最高機種は5Gが展開される来年か、再来年まで待って良いのかな？と思いました。
その間は、過ごし安い4G製品を
お手頃価格で手に入れていこう？
それが令和生まれの戦略になるのかな？
銀行融資が厳しくなり、
今までのようにフルローンが出づらく
なってきました。
また、有力な貸し手だった銀行のいくつかが、販売業者と結託してエビデンス改ざん
や過剰な融資に関与していたことが
咎められ、ふつうに借りられる銀行が
減ってきました。
前回書いたように、
新築木造をすでに4棟持っていると、
キャッシュフローはとてもよいですが、
これ以上買い進めるにはハードルが
高くなっています。
一億借りたいなら、
一億資産があることを
見せて下さいというようなことを
銀行は平気で言ってきます。
キャッシュフロー上は減価償却が
多ければ多いほど手残りのキャッシュが
増えてよいのですが
バランスシート上は減価償却が多くなると
所有物件の資産価値が急激に減り、
融資残債との差が開かなくなり、
このために何年も運営しているのに
金融資産を積み増さない限り
融資を受けた物件買い増しが難しく
なっていきます。
また、積算価値から見ても、
購入価格より積算価値の高い新築木造
物件などまずありませんので、
残債と積算価値を比較されても
よい評価にはなりません。
収益価値一本で物件を買い進める
のは、融資が続かないので
なかなか厳しいです。
私も木造新築で3億手前で壁にぶつかった
感じでした。
これ以上の融資は困難という反応が
いくつもの金融機関から出ました。
でも最近は、こうした融資が厳しい状況を受けて、投資用の一棟ものに関して言えば、
適正な価格になってきています。
この時期には何としても買いたいし、
買える状態でいたい。
そこで今は、担保価値が高そうな中古物件を
探して、現金も多めに入れ購入する方向に
転向しました。
早速6000万円のほぼ土地値物件を8割融資、
三井トラストで出してもらえそうです。
自己資金は1600万ほど入れなければ
なりせんが、毎年家賃で融資の返済を
して、残債はすぐに土地値を下回り、
これによって余剰の担保価値を作り、
次の融資案件に利用できるように
することを目論んでいます。
その時期の融資状況、不動産市場の状況
で、そして個人の懐具合や信用状況などで
個々人が買える物件はその時々で
異なってきます。
その中で、それぞれのやり方で
増やしていくことができるのが
不動産投資の面白いところかも
しれません。
銀行が貸してくれたから買ったのに
信用毀損とか言うし。
なかなか、拡大のための次の一歩が打ちづらくなってくる。
まず、キャッシュフローは出ています。
しかも、ふつうに暮らしていけるほどには。
なので、今すぐに何かヤバイと言うことはありません。銀行への返済だってまず大丈夫。
でも、これからどうやって買い進められるのか？ そして、今持っている物件が、売却時期に本当に利益をもたらしてくれるのか？
規模がある程度大きくなってくると
そうしたことが気になり始めます。
しかも今まで融資が出るから、中古と比べても利回りが出るからと言って、新築木造を4棟も買っていると、この漠然とした不安はだんだんと大きくなってきます。
夢のリタイアライフは間近かと思っていたのに、これからどうやって規模拡大したらいいんだ？そんな不安がよぎります。
目標のオリンピック前の
サラリーマンリタイアはお預け。
ま、チケット抽選
一つも当たらなかったし、
いいや！
銀行融資が絞られたこともあり、
これからは買い進めるのはなかなか厳しいと、
感じるようになってきた、
そんな時に素晴らしいアイデアを
もらいました。
融資の出ない今こそ、
物件価格が安くなり
積算価値や担保価値の高い物件は
むしろ買いやすくなる
という状況にこれから突入します。
ここで軌道修正して、
キャッシュフロー狙いの
収益価値重視から、
積算、担保価値狙いに転身して、
さらなる規模拡大のために
いったんタメを作って、
深くかがんで、ジャンプに備える
というアクションを検討中です。
色々銀行にもあたったところ、
幸いまだ貸してくれるところはあるようです。
ここは何としてもうまくモードチェンジを
実現して本格的な投資家の世界資家の
世界に突入したいと思います。
目指すはヒラサラリーマンからの富裕層！
とはいえ心は庶民ですが、
学んだ投資手法を駆使して
自分がいけるところまで行ってみます。