こんばんは。小野里です。
実は暴露しますが、僕は不動産投資の本はあまり読みません。
あまり興味がないというのが正確ですが、小野里流で道を切り拓く。
依ってビジネス書や歴史の本などは好きでも実は殆ど不動産投資の本は読んでいないので万に一つがあったら失礼を承知で言いますが、今日の内容は"どの不動産投資本にも書かれていない内容です。"
我々は収益不動産を通じ顧客の三つの資産（経済的資産、精神的資産、健康的資産）を築くお役立ちをしています。
不動産投資は非常に大きなお金が掛かり、それをレバレッジかけるとなると最悪身上を失うことにもなり兼ねません。
よって投資家は真剣です。
大切な家族を路頭に迷わす訳にはいかない。自己責任である以上、出来る限りの勉強を積み自分の人生を掛けて行う。
不動産投資を始める際に知識を積む事が優先だ。
よし先ずは著書を買いあさり読み明かそう。
、、、と、こんな方が多いです。
知識を積むこと優先でもいいんですが、昔の著書に書かれていること若しくは昔の銀行マンが言っていることを鵜呑みにしている方（人を信用し自己リスク管理が不十分）な方が多いようにも見受けられます。
確かに知識は大切ですが、知識が重要だということを前提において、それ以上に必要な要素が「マインド」だと思います。
流れとしては「マインド」➡︎「行動」➡︎「経験」➡︎「知識」
しかし「知識」から入ると資料集めばかりでビビってしまい行動に移せない。
僕は「悩むならやめるべき」であり「悩む前に買うべき」であると考えています。
これが僕のイズムですw
成功するには知識の量ではないんです。
「成功マインド」と「行動力」なんです。
そしてそこで失敗を繰り返してきた成功への「経験値」が「知識」となり自分の血となり肉となるんです。
僕の投資法は実学です。
自ら失敗も成功も経験をし高い授業料を支払いわざわざ遠回りをして落とし穴にマンマと引っかかりそれでも立ち上がって体験してきた実学です。
本で得た能書きでもなんでもありません。
例えば、今だに昔の投資本を手にして「積算の低い物件を買うと次の融資に繋がらなくなるから積算の高い物件を希望」という人がいます。
確かにリーマンショック前迄はその通りでした。
積算に掛け目を入れた担保評価というものが融資目線でありました。
でも今はベースが収益還元に移行しているのです。
昔の投資本に影響されないで下さい。
いいですか、融資を引くには今の融資姿勢を知ることが重要です。
金融庁の金融検査マニュアルにはこう書かれています。
「収益用不動産の担保評価に当たっては、原則、収益還元法による評価とし、必要に応じて、原価法による評価、取引事例による評価を加えて行っているかを検証する」
金融検査マニュアルはネット上から取得可能ですので是非みなさんもチェックしておいて下さい。
積算評価は融資を受けるのに重要な要素の一つですが、そこに固執する必要は全くありません。
逆に積算重視であれば都内の不動産は融資がつかず下落一方であるはずです。
今日僕が申し上げている内容は「積算が一番重要」とか「収益還元法が一番重要」とかいうものではなく、何かに固執する必要は全くない。積算不足で融資が続かない神話は崩壊した。と覚えておいて下さい。
原点に振り返るとみなさんは何の為に不動産投資をやっているんですか？
積算が高く固定資産税を多く払う為ではありませんね。(積算＝評価額ではありませんが)
一銭にもならない評価という代物が高い物件を買う為ですか？
僕はキャッシュフローの為にやっています。
安定入居が一番と考えています。
Win-Winの関係を作って少しでも労力を減らしたいです。
相続や事業承継を意識してきたら逆に税金圧縮の為「評価の低い物件」で「相続後直ぐにキャッシュポジションを戻せる山手線内側の物件」を買います。
太陽光も東北物件投資も評価なんてゼロに等しいです。都内の一棟物件も所有していますが評価なんて半分以下です。
でも安定的にキャッシュフローが入ってきます。
先日新聞でも年内予測GDP5.9%とありました。
上昇局面では積算重視でいくと買えないで終わってしまいます。
是非ここで頭を切り替えて下さい。
では、おやすみなさい。
