分散投資の基本概念

おはようございます。小野里です。

皆さんの会社では社員教育をどのようにされていますか？

上場会社の社長に相談しても永遠のテーマだと言う「人材育成」

理念からくるブレない思考だけでなく、判断基準や社内規定からくる些細な取り決めもブレない行動が相当重要だったりします。

働く側からみたら、「前回はこう言っていたのに、今回はこう言っている。なんで？」みたいな一見些細な「不」の積み重ねが実は大きなストレスになっていたりするんです。

さて、今日は一般的に言われる分散投資の基本概念のお話です。

<タイミングの分散>

ちょんまげ(高値)掴みを防ぐために投資する時間を分散する手法

<銘柄の分散>

株式投資等において1社だけでなく複数の会社に資産分散して投資する手法

<アセットタイプの分散>

株式・不動産・債券などのように投資商品を分散投資する手法

※３つの分散投資を組み合わせる事でリスクを抑えながら資産形成が可能になります。

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さて、一点集中する不動産投資に分散投資の考え方を取り入れる事でリスクコントロールが可能になります。

<タイミングの分散>

経済状況によって変動リスクを抑えるため、物件は毎年毎年買っていくのが望ましいです。また一定期間運用した物件又は古くなった物件など入れ替えを行う事で売却益などのリターンを上手く取り込む事がポイントとなります。

<地域の分散>

不動産投資においては1地域だけでなく複数の地域に資産分散して投資します。

伊勢崎、高崎、太田、熊谷、宇都宮、小山、水戸など地域を分散する事でエリアニーズに左右されずらく安定した入居を確保していきます。また地域によってはリスクと利回りが異なるため、回収期間を分ける事にもなりますし、いざキャッシュポジションを戻す際にも流動性(換金性)の分散にもなります。

<アセットタイプの分散>

ここでは投資商品ではなく物件種類を分散します。

構造:木造、軽鉄、重鉄、RC

築年:築浅、築古、

利回:高い、低い、

土地:価値が高い、低い、

最近では、融資が組みやすいからとRCのみを目標とされている方も多いですが、投資は運用が始まってからが重要ですので、キャッシュフローと償却スピードを合わせ、税引後キャッシュフローと減価償却で元金の返済バランスが取れるようにコントロールします。この財務バランスさえ押さえておけば、怖いものナシ。入居に専念する事ができます。

更にもうワンステージ上のマネジメントを導入する場合、プラス家賃変動とキャピタルロスを把握しておけば、エグジットをリードしやすくなります。

以上を不動産投資のポートフォリオ(分散投資)と呼んでいます。

一般に資産運用において、ポートフォリオは、運用資産（保有資産）の構成状況（組み合わせ）のことを意味し、リアルアセットやペーパーアセットなど様々なもので構成する事を推奨していますが、

一つの金融商品ですら奥深く学ぶのに時間もコストもかかりますので、昨日お話したように、資産拡大する場合は一点集中する事を僕はお勧めします。

その中でも不動産投資はリスクコントロールし易く、自分のリスク許容度を基に、異なるリスクとリターンのものを分散させると共に、時間的な分散も行えるので、比較的他の投資商品よりチャレンジしやすいものでもあります。

最後に、他の投資と比較した場合の不動産投資のデメリットですが、

①運営コストがかかる

②換金性に乏しい

③ファイナンスリスク

④CAPEXリスク

⑤空室リスク

⑥自然災害リスク

リスクコントロールしやすいとはいえ、リスクがないわけではないので、一緒に勉強しながら情報シェアし合い、やっていきましょう。

引き続き宜しくお願いします。

資産拡大の正攻法

こんにちは。小野里です。

最近、どんなに忙しくてもゆとりの時間を取るようにしています。

例えば、5分10分でも

空を見上げて雲の動きを眺め上空の風を感じるとか、

草木の成長に注目し葉っぱや花の張りを注意深く観察すると、水が少ないとか日当たりが少なく光合成が出来ないとか草木の声が聞こえてきそうな気がします。

普段の生活がスピードを帯び忙しくなるほど、視野が狭くなり目の前しか見えない傾向になる癖があるので、

そんな時こそ、周りを意識し遠くを見て心を落ち着かせるゆとりの時間を持つようにしています。

さて、今日のお題「資産拡大の正攻法」ですが、

「一点集中して強みを伸ばす」だなと思っています。

不動産投資なら不動産投資に一点集中し

株式投資なら株式投資に一点集中し

FX投資ならFX投資に一点集中する。

周りを見渡せば、あれが良いこれが良いと情報が錯綜していますが、正直どれも強みと弱みがあると思いますし、最終的には何を信じるかだと思う。

もしかしたら色々な分野をコントロールできる人もいるかもしれませんが、僕はそんなに器用じゃないので、あれこもれも熟す器がないので、不動産投資に一点集中しています。

またランチェスターの法則でも小が大に勝つには「一点集中」と伝えています。

仮に5本の指でテーブルを上から下へ押す力と1本の指でテーブルを上から下へ押す力は一点に集まる力はどちらが強いか。これがランチェスターの考え方で、余計なものは全て除き一点集中こそ戦略だ。と伝えています。

世の中には色々な投資商品がありますが、不動産一つとっても奥が深いので、まずは一つに絞って学んでいく事こそ、最短距離だと僕は体験しています。

練習問題③

こんばんは。小野里です。

今日は新宿区の土地を購入しました。

これから１年かけて新築マンションを建設します。

さて、今日も社内向け内容です。

<問題解決力の練習>

自分なりの回答を導き出してください。

さあ、始めましょう。

「収益物件の価格は現在、リーマンショック前の水準を超え、東京五輪を目前に高値を付けていますが、この先五輪までの間に不動産価格の上昇はどのように推移するでしょうか？

上がるケースと下がるケースがあると思いますが、どのような場合に上がり、どのような場合に下がるのか、仮説を立てて自分なりの方向性を導き出して下さい。」

三分間考えてお答えて下さい。

さて、ようやく

明日は、資産拡大の正攻法

明後日は、分散投資の基本概念

明々後日は、投資のリスクとは

弥明後日は、ビジネスの作り方のコツ

、をお話します。

お楽しみに♬

練習問題②

こんにちは。小野里です。

今日も社内向け内容です。

<問題解決力の練習>

自分なりの回答を導き出してください。

さあ、始めましょう。

「2015年秋に発売されるiPhone7、未だ未知の仕様ですが、もし貴方がApple社の経営を行っているとしたら、貴方ならどんなiPhone7を開発し発表しますか？またどんな戦略でスマホ市場を勝ち抜きますか？」

3分間考えて答えて下さい。

練習問題の回答

さて、どんな回答をしましたか？

<昨日の練習問題はこちら>

実は答えは無いんです。

インターネットの普及により、現代経済はものすごいスピードで時代が変化しております。今や5年先も見え無い状況の中、このサバイバル時代を生き残る手段は一つ。

「自分の頭脳で考える」

これしかありません。

人は過去の経験上から未来を描きます。

でもこれはとても怖い事なんです。

急速に時代が変化している中、過去の経験は既に時代遅れかもしれません。

未来を描き新しい経済への転換に敏感に気付き対応していかねばならない。

イノベーター理論というものを聞いた事ありますか？

イノベーターとは、新しい世界を創造し形にする人「俺が道を切り開く」気質の人

アーリーアダプターとは、マジョリティ層の架け橋になる人で、誰もやっていないけど、これは面白いかもしれないとリスクテイクする人「俺がこれを世に広める」気質の人

アーリーマジョリティとは、慎重な人で誰かがやっているのを見て始める人、世に広まってから行動する人「あれ、iPhone便利だよね。今の時代、iPhoneだよね。」気質の人

レイトマジョリティとは、超超超慎重深く、リスクヘッジが最大の価値観で新しいものや時代を受け入れられない人「近年みんながiPhoneを持っているから、そろそろ買ってみようか」気質の人

ラガードとは、黒電話が売っていなくて買えないから、仕方なくプッシュホンを買うような人。

このように分類できるそうです。

私生活においてはどこに分類されてもいいですが、ビジネスにおいてはイノベーター又はアーリーアダプターが良いと思っています。

新しい価値観を生み出す開拓者とならなければなりません。

こういった先見性と論理力は生まれ持ったものではなく、トレーニングでのみ磨かれます。

脳ミソから「しゅわしゅわ」音が聞こえるくらい考えるのです。

安全と思い込んでいる過去の経験という思考の枠組みから飛び出し、未来と可能性に挑戦する脳構造に変革します。

これこそ生き抜く力です。

会社や国に依存せずとも生き抜く力を持ったチーム作りができれば、ワクワクしますね。

そんなチームが作りたいと思っています。