皆さんの会社では社員教育をどのようにされていますか？
上場会社の社長に相談しても永遠のテーマだと言う「人材育成」
理念からくるブレない思考だけでなく、判断基準や社内規定からくる些細な取り決めもブレない行動が相当重要だったりします。
働く側からみたら、「前回はこう言っていたのに、今回はこう言っている。なんで？」みたいな一見些細な「不」の積み重ねが実は大きなストレスになっていたりするんです。
さて、今日は一般的に言われる分散投資の基本概念のお話です。
<タイミングの分散>
ちょんまげ(高値)掴みを防ぐために投資する時間を分散する手法
<銘柄の分散>
株式投資等において1社だけでなく複数の会社に資産分散して投資する手法
<アセットタイプの分散>
株式・不動産・債券などのように投資商品を分散投資する手法
※３つの分散投資を組み合わせる事でリスクを抑えながら資産形成が可能になります。
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さて、一点集中する不動産投資に分散投資の考え方を取り入れる事でリスクコントロールが可能になります。
<タイミングの分散>
経済状況によって変動リスクを抑えるため、物件は毎年毎年買っていくのが望ましいです。また一定期間運用した物件又は古くなった物件など入れ替えを行う事で売却益などのリターンを上手く取り込む事がポイントとなります。
<地域の分散>
不動産投資においては1地域だけでなく複数の地域に資産分散して投資します。
伊勢崎、高崎、太田、熊谷、宇都宮、小山、水戸など地域を分散する事でエリアニーズに左右されずらく安定した入居を確保していきます。また地域によってはリスクと利回りが異なるため、回収期間を分ける事にもなりますし、いざキャッシュポジションを戻す際にも流動性(換金性)の分散にもなります。
<アセットタイプの分散>
ここでは投資商品ではなく物件種類を分散します。
構造:木造、軽鉄、重鉄、RC
築年:築浅、築古、
利回:高い、低い、
土地:価値が高い、低い、
最近では、融資が組みやすいからとRCのみを目標とされている方も多いですが、投資は運用が始まってからが重要ですので、キャッシュフローと償却スピードを合わせ、税引後キャッシュフローと減価償却で元金の返済バランスが取れるようにコントロールします。この財務バランスさえ押さえておけば、怖いものナシ。入居に専念する事ができます。
更にもうワンステージ上のマネジメントを導入する場合、プラス家賃変動とキャピタルロスを把握しておけば、エグジットをリードしやすくなります。
以上を不動産投資のポートフォリオ(分散投資)と呼んでいます。
一般に資産運用において、ポートフォリオは、運用資産（保有資産）の構成状況（組み合わせ）のことを意味し、リアルアセットやペーパーアセットなど様々なもので構成する事を推奨していますが、
その中でも不動産投資はリスクコントロールし易く、自分のリスク許容度を基に、異なるリスクとリターンのものを分散させると共に、時間的な分散も行えるので、比較的他の投資商品よりチャレンジしやすいものでもあります。
最後に、他の投資と比較した場合の不動産投資のデメリットですが、
①運営コストがかかる
②換金性に乏しい
③ファイナンスリスク
④CAPEXリスク
⑤空室リスク
⑥自然災害リスク
リスクコントロールしやすいとはいえ、リスクがないわけではないので、一緒に勉強しながら情報シェアし合い、やっていきましょう。
引き続き宜しくお願いします。