72の法則

こんにちは。小野里です。

今日はしばらく前のこの記事でお話しした「72の法則」の話です。

72の法則とは複利で運用した場合、何年で倍になるか指標となるものです。

銀行に預けた預金は一般に1年毎に複利計算されます。

つまり、1年毎に元金に利率を掛けることにより利息を計算し、元金と利息の合計

額が次の1年の元金になって増えていきます。そうすると、今の預金がいつかは

2倍になるというわけです。

現在の預金金利は0.025%なので、ここでは投資信託などで10%前後の運用利率を想定して話します。

N金利×R年数=72

の方程式が成り立ちます。

よって

72÷N金利=倍になる年数

たとえば、金利8%の商品を複利で運用した場合、

72÷8(%)=9(年)

9年で2倍になります。

逆に9年で2倍にしたければ、

72÷9(年)=8(%)

8%で運用すれば9年で2倍になります。

複利10%で運用なら7.2年で2倍になります。

72÷10(%)=7.2(年)

家賃収入などの単利とは異なり複利の場合は指数関数的に増加するので、そもそも単純な掛け算で算出は出来ないのですが、金融業界では昔から使われる指標です。

投資信託には二種類の分配方式があり

①支払われた分配金をそのまま受け取る「分配金受取型」の投資信託 

②支払われた分配金を自動的に同じ投資信託に再投資する「分配金再投資型」の投資信託 

②の分配金再投資型の場合、複利の運用となります。

僕は含み益が嫌いなので、分配金受取型にしていますが、投資信託や海外の口座で複利で運用する際は是非72の法則を利用して指標としてみてください。

テールヘビーで収益物件を買う

こんにちは。小野里です。

今日は不動産会社向けのファイナンスタイプのお話です。

近年は様々なストラクチャード・ファイナンス(仕組み金融)が利用できるようになってきています。

当社がメガソーラー事業で組み立てたSPCのキャッシュフローを返済原資とするプロジェクト・ファイナンスやABL、企業活動を返済原資とするコーポレート・ファイナンス、所有資産のキャッシュフローに融資するアセットファイナンス、複数行で協調融資のシンジケートローン、そして収益物件の売買で使われるテールヘビー借款などなど、一般的にはなかなか聞きなれない融資形態があります。

先月当社が発行しました社債も債権の証券化によるストラクチャード・ファイナンスの一種です。

さて、今日はその中でも「テールヘビー借款」のお話です。

テールヘビーとは、バルーン返済とも呼ばれています。

毎月一定の返済を行いますが最終回でまとめて元金の返済を行なうことから、「お尻が重い=テールヘビー」と呼ばれています。

例)1,200万円を10年(120回)で返済すると毎月10万円＋利息となりますが、

テールヘビーの場合、毎月5万円＋利息の返済を行い10年目(120回目)で600万円の元金を一括して返済する返済方式です。

最終回が風船のように膨らんでいるので、バルーン返済とも呼ばれています。

呼び方がアッチコッチしてしまうので、ここではテールヘビー(バルーン返済)を統一してテールヘビーと呼ばせていただきますが、収益物件をある一定期間保有して売却する場合、毎月の返済を抑え最後の売却時に一括返済するようなケースでテールヘビーを使います。

テールヘビーにすることで債務者は毎月の返済元金を圧縮でき且つ支払利息を経費化できるので多少利息は多くても税引き後キャッシュフローが楽になります。債権者は、元金の返済スピードが遅いので利息収益を膨らますことができ、手形貸付の様に張り付き資金の様なリスクを負わずお互いにとってメリットのあるファイナンスタイプです。

実は今日の話は、一昨日前にある仲間の不動産会社社長と話していて、ほとんどの物件がテールヘビーという話を聞いたので、「そうだ!業界では当たり前でも一般の投資家は知らないかも!」と思い今日この記事を書いています。

テールヘビーは最終回で返済原資の見込める方にしか出せないファイナンス形態なので、一般の投資家が保有後数年後に売るからといっても売却実績や見込み収入がない限り取り扱いは極めて難しいかと思われますが、事業会社であれは取り扱いは可能でしょう。

こういったファイナンスを組み合わせることで入居率が低く返済原資が足りない案件でも融資を組み立てることができます。

今日は不動産会社向けのファイナンス手法をお伝えしました。

それでは。

個別相談会を開催します！

こんばんは。小野里です。

年明け早々、株式市場が大荒れの様子ですが、新聞記事によると中国経済の減速やらサーキットブレーカー(一定の値動きがあると自動決済する仕組み)によって売りが売りを呼び歯止めがかからなくなったようです。

また一方での見解では、原油安でも減産したくないサウジやイラン、ロシア等のオイルマネーが海外での資産売却をしているのも大きな下振れの要因ともなっていると言われています。

中東テロ問題などにより原油安でテロ資金力を落とす要因にも繋がるとはいえ各国とも諸刃の剣となっている模様です。

当社のクライアントでも中国ショックの本格的な現れが今年の下半期になると見ている方々もおり、この数年で不動産の含み益が出ている方々は一旦利益確定をして、不動産を買い直す戦略に出ている方もおります。

黒田バズーカーも込める弾がないのか追加緩和も行われず、消費税増税が来年の4月に向かえると言われておりますので、

皆さんも、先行き不安のこのタイミングで一旦利益確定をされてはいかがでしょうか？

2016年売却

2017年購入

2018年売却

2019年購入

2020年購入

上記の売買戦略のタイミングを一つの指標としています。

当社で無料査定を行っておりますので、いくらで売れるか知りたいなど、お気軽にお問い合わせ下さい。

(現在の簿価がお分かりになれば税引き後手残りも計算できます)

2月6日(土)、7日(日)の2日間は無料個別相談会を開催します！

不動産投資の不安や疑問点、積算評価の算出方法、融資が引ける財務内容の作り方、相続スキームで購入の仕方、事業承継スキーム、任意売却スキーム、キャッシュアウトしない不動産の買い方、差し押さえ物件の見つけ方、自分で行うリフォーム見積もりの計算方法、世の中に出回っている不動産投資のウソ、買い増やす不動産投資メソッド、担保不足の埋め方、不動産を高く売る方法、法人設立のタイミング、法人定款の留意点、SPCでの運用、海外不動産について各国の経済状況、小野里のポートフォリオの中身、不動産業の始め方、当社の活動内容など、どんな事でも全て実学で経験してきた小野里が直接ご対応させていただきます。

※年間自動キャッシュマシン収入6億5000万円迄の道程は経験済みですのでお伝えできますが、それ以上をお求めの場合はご期待に添えないかもしれません。

実績値からもどことも引けを取らない内容がお伝えできるはずです。

僕らはアパマンの収益物件のみならず、収益物件の新しい形を求め、メガソーラー事業、寄宿舎事業等の収益物件の開発を行ってきました。

近年はAir bnbを利用した民泊事業も流行ってきておりますが、空き家問題だけでなくシャッター街問題も含めこれからの日本を支えるには今までになかった収益構造を作り出していかねばなりません。

当社は収益物件の販売を行う不動産会社としてではなく、皆さんと知恵を出し合って不動産の可能性にイノベーションを起こす事業会社として共に歩んでいければと思っております。

大変恐縮ではありますが、面談のお時間はお一人様1時間半とさせていただきます。

<日程>

2月6日(土)、7日(日)

※2月1日現在、2月6日(土)は既に③④の時間帯は予約が入りました。

※1月30日現在、2月7日(日)は既に予約で一杯となりました。

<時間>

①9:00-10:30

②11:00-12:30

③13:00-14:30

④15:00-16:30

⑤17:00-18:30

<場所>

スリーラージ本社2F

群馬県伊勢崎市連取町1225-1

<人数>

1日5名様迄とさせていただきますので、ご予約の早い方からブッキングとさせていただきます。

<連絡先>

ご希望の方はonozatoあっとまーくthreelarge.co.jpまで。

あっとまーくを@に変換してお送りください。

是非この機会に当社へお寄りください。

第10期上期社員総会

こんにちは。小野里です。

1月12日に社員総会を行いました。

目的は上期が終わり全社業績の把握とビジョンに向けた進捗状況の報告です。

事業部毎のセグメント別に分けて営業利益の自社分析を行っております。

今回は次回の4月四半期総会に向けて事細やかに社内報告を行いました。

いつもは式場を借りて総会を行うのですが、今年から決算報告のみ式場を使う事に決定をしましたので、社内セミナールームで総会です。

企画室長からはマインドマップで自社の課題と取り組み中業務報告がありました。記念すべき10周年の年なのでやること盛り沢山

しばし当日の様子をUPします。

PDCAを回す前にTargetのTを入れて考えるTPDCAの検討会もやりました。

チョコに手を差し伸べる

期待のエースを隠し撮り


内容の濃い白熱した総会になってきていると、回数を重ねるたびに痛感します。


All for One,One for All

If you want to go fast,GO ALONE. 

If you want to go far,GO TOGETHER.

一人で出来るなら自宅でやっている。

僕らは誰も見たことのない景色を見に、遠くへ行きたい。


最後は、ノンアルコールで乾杯です。

役者が揃い同じベクトルに向いている今年の当社はヤバイ事になりそうな予感です。

益々加速する当社の活動に乞うご期待ください。

日本銀行の取材

こんばんは。小野里です。

昨日は超レアな取材があった。

なんと日本銀行の取材で日銀担当者が来店されました。

公的機関が行っている景気DIの延長線上で、当社にもインタビューを行いたいとの依頼だった。

きっかけは当社を取り上げた群馬テレビのビジネスジャーナルを観て群馬県内の投資状況を知りたいとの事だった。

事前に質問事項を頂いたが、当社が定期的に行っている社員総会の四半期決算資料(プレゼンテーション資料)で一通り網羅していたので、自社分析資料と業界分析資料の提出である程度数値的根拠を示すことができた。

景気DIとは被取材者の主観が含まれるざっくりとした景気感を定性的なイメージをインタビューするというものなので、可能な限り定量化されているデータを元にお話しさせていただきました。

各金融機関にも「金融機関が欲しがる情報を瞬時に用意できる非上場企業は他にない」とお褒めいただけるくらいデータ準備を整えているので、誰がこようと準備は万端ですw

フロントオフィスやバックオフィスから集まってくる情報をまとめ上げて各ステークホルダーにプレゼンできる体制を整えて未来を創造するのが、今の僕の仕事なので最近は社内にいることが非常に多いです。

もっとクリエイティブに

もっとインパクトを与える

それもこれもライトハンド・レフトハンドに安心して仕事を任せられ僕以上の成果を生んでもらえるからだ。

僕は僕しかできない僕の役割を全うし、社内全体でシナジー生み出してゆく。

また定期的に日銀さんが取材にこられるということなので、これからも可能な限りの社内データを提供していき

少しでも群馬県内の投資の後押しになれれば幸いだと思う。

それでは。