今日はこれからお江戸に行ってきます。
思い返せば、5年くらい前になるでしょうか。
リーマンショック後に新興系デベロッパーがバタバタと倒産し、都内の不動産価格が暴落していた時、縁あって購入した物件が、ようやくお嫁に行くことになりました。
不動産投資はリスク分散して所有するポートフォリオが大切な訳ですが、北関東に特化している我々でも、都内の不動産には常に意識しています。
今日は都内の不動産でも、山手線内側の物件の魅力についてお話しします。
我々が不動産を評価する際に利用する評価方法は、
①収益還元評価
②積算評価
③実勢価格
の3種類がありますが、その中の積算評価を出す意味として金融機関が不動産を評価する基準が積算評価だからなんです。
そしてその積算評価に対して金融機関ごとの掛け目を入れて担保評価を算出します。
これが競売にかけた場合の基準となる数字です。
この数値は地方では高い数値が出ますが、実勢価格と路線価が乖離している都心の物件では低い数値しか出ません。
物件評価が低い、入居率は良いけど収益率も悪い、そんな物件より地方の物件の方が良いでしょ！？
僕もそう思います。
しかし世の中には初めっから資産家と呼ばれる人達もいます。
そしてその人達にとっては、評価が低くて収益性は低くとも入居率が良い物件に意味があるんです！
なぜかと言うと、、、、相続税対策です。
山手線内側の物件は実勢価格が安定していて入居率も安定しています。
しかし、路線価が低く評価が出ない。
相続の上では、現金は100%評価されますが、賃貸用不動産は借家割合に応じて6割減になったりします。
しかもその基準は『相続税路線価』を基準とします。
云わば、相続税の圧縮となる訳です。
例えれば、2億円の現金があります。
山手線内側の2億円の物件を買います。
その物件の評価は1億円です。
1億円の物件を2億円の借入をします。
相続税上、1億円のマイナスです。
でも、山手線内側の不動産取引は安定していて買った値段と同等の2億円で売買できます。
建物簿価は所有期間に応じて減価しても土地値の高い山手線内側の物件にとって建物価格はたかが知れています。
2億円で買った不動産が2億円で売却できれば、相続税対策の資産家にとってはキャッシュフローを目的としている訳ではないので、良いわけです。
そんな資産家が全国から山手線内側の不動産を買いに来るので、顧客ターゲットは常にいる状態でキャッシュポジションを戻すのも容易だったりします。
現金→不動産購入→評価額減→相続→不動産売却→現金
これが山手線内側の不動産の所有メリットと相続税対策スキームです。
今日は、山手線内側の不動産についての考え方でした。
それでは、今日も1日笑顔で一杯の日となりますように。