こんばんは。
小野里です。
今日は「成功のための5P」のお話をさせていただきます。
不動産投資にとってとても重要なものは5Pであると言えます。
これはマーケティングの4P+1Pという考え方ですが、最近つくづくこの事を感じる訳で損をしている大家さんが多いので伝えなければと思っていたことです。
まず一つ目は
Place（立地）
不動産投資において立地はとても重要です。都内の不動産のみにこだわる方はここが全て若しくは大半であるとお考えなのでしょう。
決して間違いではありませんが、それをカバーする他の要因に力を注ぐことでクリアすることもできます。
又、既に所有している物件では流石に立地が悪いからと言って駅前に物件を引っ張ってくることは出来ないので、ここに執着しすぎると競争社会に取り残される恐れもあります。
二点目に
Price（価格設定）
家賃にも相場というものがあります。相場から乖離した設定では相応の価値がない限り難しい訳ですが、逆に苦し紛れなのでしょうが家賃を相場以下に落とすのも命取りになることを伝えておきます。
また物件購入時にはレントロールから相場家賃に引き直して収支計算すべきです。
そしてリーシング戦略においては家賃と共益費、駐車場代を分解して表示することで見た目家賃を下げ露出度を上げる方法もあります。（検索エンジンで対策）
三点目に
Product（企画）
商品として市場に出す以上、どのような人が借りるのか、どのような属性で、何歳位の男性なのか女性なのかセグメンテーションし、そこに標準を合わせたリフォームを行う。
良く購入前に「この物件の入居者ターゲットはどこですか？」と聞かれることがありますが、購入後にそのターゲットに合わせた戦略や企画を練る人は非常に少ない気がします。ポテンシャルのみに依存するのは危険です。不動産投資は買ってからがスタートですので本当にやらなければならないことは、買ってから「事業計画を練る」事です。買うための事業計画なんぞスタート台に立つ為のものにしかすぎず、成功の「せ」の字の役にも立ちません。
四点目に
Promotion（広告宣伝）
選ばれる企画を練りリフォームしたからと言っても周知してもらえなければただの自己満足でしかありません。云わば露出度がとても重要です。
例えば我々が過去に企画したプロモーションでは「検索エンジンで1位から100位まで独占する」といった常識を覆す目標を立ててみました（笑）
顧客が検索しても1位から100位まで自分が所有する物件であれば嫌でも決まると思いませんか？
我々が実験した結果、実際には志し半ばで偶然にもアルゴリズム変更の抵抗に合い断念することになりましたが、それでも1位から30位までは独占することができました。そしてそれ以降も31位から80位くらいまではポツリポツリ他社広告が入ってきますが、ほぼ独占状態を作りました。
首都圏で入居率97%以上のある管理会社は他業者周りを一日50社目標に動いていると言います。広告宣伝と同時に意見を聞き次の手を打つための企画ネタを集める動きをとっています。
広告戦略も真剣に検証しなければならないものです。
最後に五点目のPとは
Partner（協力者）です。
不動産投資は一人ではできません。
管理会社や地域の賃貸業者、リフォーム業者や設備管理業者など多くの人達の協力の元に始めて成り立つものです。
テーブルで例えるなら管理会社と大家の位置づけは接客スタイルのように相向かいで座るのではなく、隣同士の椅子に座って共に同じ方向をみつめる仲間なんです。
昨日もお話ししたように不動産投資は賃貸経営である以上、「経営」ですので「オペレーション」がとても重要です。
仲間（協力者）のモチベーションを上げ最高のパフォーマンスを発揮させるかが目指すべき課題であり、不平不満をぶつける先ではないし、逆に自分の首をしめかねません。
「目先の利益より長期的な利益を」
これが存続する経営であると信じています。
以上、五点が不動産投資に必要な5Pと我々が位置付けているもの。
そしてどれかに依存するのではなく全てのバランスが必要である。
皆さんも意識して動いてみてください。
きっと稼働率という形で自身に帰ってくると思います。
それでは。