大家と投資家の違い

こんばんは。小野里です。

最近拡大路線の相談が多いため
今日は「大家さん」と「投資家」の違いについて当方の認識を共有したいと思います。


「大家さん」とか「不動産投資家」とか同じ意味合いで使われますが、おそらく世間一般的にはほぼ同じ意味合いで使われており、日本語的には同じ意味合いであるとおもわれますが、僕の認識は異なります。


先に言っておきますが、どちらが良くてどちらが悪いという批判的なものではありません。また個別の資金管理もありますのであくまで「考え方」であると先に申し上げておきます。

さて、皆さんは「大家さん」と聞くのと「不動産投資家」と聞くのではどういう印象をもられるでしょうか？

大家さんとは、アパートマンションを相続したりした人で投資に対する認識がない人、若しくは、投資に対する認識が高い人であっても自分でリフォームから何でも日曜大工のように手間暇惜しまず動く人。
弊害があるかもしれませんが、効率よりコスト重視の方。

逆に投資家とは、本業があってあくまで副業のため、長期的視点で手のかからない物件を購入し、若しくは手のかからない仕組みを考える人で自分で「作業」は行わない人。

具体例を出すと、利回りに拘る人は統計的に「大家さん」が多い。
「投資家」は購入後のコストが掛からない若しくは、エアコンがひとつ壊れれば、同じ年代のエアコンなので徐々に変えるくらいなら全世帯いっぺんに交換してコストと労力を抑え効率化する人など、本業に影響させないというかトータルで見ている人。

投資家は本業があり手のかからない安定収入を目的とします。

この枠組みは我々不動産業者であっても当てはまります。

賃貸大家業として見ているのか投資業として見ているのかでは、先行きの規模に差が出てきます。
これはどんな商売においても言えることですが、人を使いオペレーション機能に拘らなければ、投資業であったとしても拡大路線は歩めません。
投資業であれば、投資額10億円位まではいけると思っていますし、不動産投資一本で若干30代半ばで50億円までいっている人が実際にいます。
それを求めているか否かは別として投資家であれば出来るはずです。

そして投資とは時間が掛かるものであり、実需の伴わない短期的なものは投機と言います。
（この話の詳細を話すと1泊2日位時間が必要なので省略しますが）

投機とは全てが入口で決まります。投資とは入口も重要ですが最も重要なことは運用で決まります。

云わば如何に本業に影響させず運用出来るか、トータルコストを考えて運用出来るかではないでしょうか。

当社でも不動産投資をしていますが、利回り9%-10%という物件でも買うことがあります。
これは手のかからないであろう物件の時です。(流石に通常物件ではできません)
手が掛からなければそこに割かれる人件費とコストと時間を考えれば、10%出れば十分だと思っています。

国債利回り0.6%は確定ですが、不動産投資10%は期待利回りです。これをリスクプレミアムと呼びますが、手のかかる物件で15%と手のかからない物件で10%も同じ考えが出来るわけです。

正直、当社の所有している物件は誰も買わなかった「さらし物件」とか「訳あり物件」が多いですが、その中でも優良物件はエンド値どころかエンドでも買わないような物件もあります。

ただこんな物件は通常お客様には紹介できませんし、しても買わないでしょうが、当社にとっては市場で勝ち残る為の価値あるリフォームテストが出来たりという別の意味での投資が存在するのもひとつの要因です。

レインズに出しても市場でオープンになっていても入居がつかないであろう又誰も買わないであろう物件こそワクワクしてしまいます。(真似は絶対にしないで下さいw)

第一線で走り抜ける人間は道を作る為のリスクをおうスリルに快感を覚えているのかもしれません。

当社のお客様でスキーのインストラクターの方がいますが、気持ち良くカッコ良く滑れるコースより、難しく転ぶかもしれないサバイバルコースの方が楽しいと言っていましたが、この感覚に非常に似ています。

安全な人生を実現する為の不動産投資の道をリスクを取り作る楽しさ。

他人が買わない物件を買う理由はここにあると思っています。

当社もビジネスだからこそリスクを負っていますので、当社から買っていただいた方々には我々が作った成功道を共有していきますし、失敗はして欲しくないと思っています。

ただ拡大路線を歩む人で大家業を主として考えられている場合、行き詰まる若しくは儲からない可能性があります。

再度申し上げますが、どんな企業においても言えることです。

拡大路線を歩もうとされている方は少しでも早くオペレーションに拘るべきだと思います。ここに鍵があると思います。

それではそろそろランニングの時間ですので又明日。