こんにちは。小野里です。
さて、本日は久々に不動産投資の話しです。
アベノミクスで経済成長テンポが速まってきておりますが、僕は危機感を覚えています。
危機感というのは電気料金の値上げや所得税や消費税等の税制改革によって実体経済が回復する前に国民負担が増えるということで格差が更に広がってくる可能性があるからです。
景気DIは50.0を超えて推移しているものの、業種別にみるとまだまだ50.0以下のものも多いです。
我々が取扱う『不動産』や『建設』『リース・賃貸』に関しては平均を上回る好調な推移を見せていますが、消費税の駆け込み需要やアベノミクス効果により脱デフレの兆候が現れるなかで企業による投資が活発になっているほか、円安を通じて外国人投資家からの投資も増加し、企業が元気になったことでビルの稼働率も上昇してきています。
この辺りは前回の記事で書いた通りなので詳しくは省かせてもらいますね。
以上により物件の価格が徐々に高騰してきているのが現状です。
物件価格が上がるという事は利回りは低下しますね。
リーマンショック以降から物件を買い始めている人からみれば、こんな高値で買えるか！と思うかもしれませんが、逆に高値であっても日銀の金融緩和により金融機関の扉が開き、低金利が続いております。
一昨日の新聞でも日銀は金融政策決定会合で貸出支援金を2倍に増やし、3月末までの予定だった0.1％での貸出支援金もあと1年延長を決めました。
云わば、あと一年は金利が上がらないという事です。
不動産投資は運用利回りと金利差のイールドギャップで稼ぐ商売です。
運用利回り11％－（マイナス）借入金利3％＝イールドギャップ8％
運用利回り10％－（マイナス）借入金利2％＝イールドギャップ8％
利回りが低下していたとしても低金利の調達によって借入ができれば成果は同じこととなります。
この先、東京五輪も視野に入れた国内経済は上方推移するものと思われますし、インフレ修正された国内経済は当然に金利上昇するでしょう。
現金の価値が下がり、借入しているものが利益享受する。
この1年が一番メリットある年になると思っています。
そして黙って過ごせば追い付けない格差が広がるとも思っています。
不動産投資はレバレッジで加速します。
現金購入が良い訳でもなければ、借入が悪い訳でもない。利回りが高いものが良い訳でもなければ、RC造が良い訳でもない。不動産は買ったら終わりではなく買ってからスタートに立つんです。
だからこそ
一言でいえばその人それぞれの「ビジョン」に合ったものが一番良いものなんです。
どういう不動産投資をしていきたいのか。投資家になりたいのか、それとも大家さんになりたいのか。面倒は嫌なのか、家族との時間を増やしたいのか。それぞれ目的が異なるので選ぶべき物件も異なる訳です。
ただ一つ言えることは今年はレバレッジの年だと思っています。
その後は経済状況と睨めっこしながらもコツコツ繰上げ返済しつつ財務体質を改善し、「いざ鎌倉！」に備える戦略です。
低金利の今借りずに、来年はもっと良い借り入れができるのか疑問ではないでしょうか。
法人に限っては経営者保証に関するガイドラインが浸透し、今年より来年の方が良い借り入れができる可能性も当然にありますが、金利のみに限定していえば今年が最後の年となります。
金融機関は「調達金利」+「運営コスト」+「利益」＝「貸出金利」となっていますので、この低金利時代に長期固定が出来るのであれば尚良い借り入れになると思います。
そう、今年はレバレッジの年です。
テレビCMを見てもどの企業も投資が増えています。
今は前に出る時です。
僕はそう信じて当社では今年だけで15億を超える投資を予定しています。
リスクも伴う「借入れ」
インフレに強い「借入れ」
保証のない「借入れ」
個人的には今年はレバレッジの年として進んでみるのが良いと思っています。
では今日はこの辺で。
（※投資やレバレッジは自己判断でｗ）