自社管理物件であっても…

今週末、大手の仲介店舗兼業型管理会社を退職したばかりの方と
お話をする機会がありました。

その会社は仲介営業部門と賃貸管理部門とに分かれている会社で、
話をした方は直営の仲介店舗で店長をしている方でした。

私は、その会社の管理する物件で、
清掃状況がひどいものをいくつも見ていたので、
それをさらりと指摘したら、
「確かに、そういう物件は少なくないから、
仲介部門としても、お客様を案内するのが
ためらわれることがありました」
と言われました。

仲介営業力が強いことで定評のある会社ですけれど、
オーナー様がそこに賃貸管理を任せたら、
確実に店舗で紹介してもらえると思うのは、
ちょっと間違いなのかもしれないですね。

自社管理物件を優先して紹介したいと思っていても、
汚くて、お客様がひいてしまうような物件は
仲介現場でも紹介することは難しいでしょう。

反対に、他社管理物件であっても、
清掃が行き届いていて、
お客様をお連れしても恥ずかしくない状態の物件は
自社管理物件に優先して案内していただけるのだということを
あらためて認識しました。

管理物件の清掃状況のレベルを
もっとアップしていけるよう、頑張りたいと思います。

売主の“味方”

こちらのブログでは、あまりお話しさせていただくことがないですが、
当社ではオーナー様が収益物件の売買をなされる際のお手伝いも
させていただいております。

2年ほど前から本格的に行ってきましたが、
現段階での自分たちの実力を分析しますと、
購入のお手伝い（仲介）は、正直なところ、
ほとんど成果があがっていません。
良い情報を集める能力がまだまだ足りないと思います。

一方、売却のお手伝いは、かなり自信を持ってきました。

ご依頼いただいた売却物件は、
売主様（オーナー様）の希望に近い条件で、
ほぼすべて売り切っています。

大手仲介業者さんと一般媒介で競合させられることもありますが、
ほとんど負けません（この1年間は負けたことがないです）。

その理由はいくつかあるように思いますけれど、
一番はPM専業型管理会社として
オーナー様の“味方”をさせていただく感覚と、
売主様の“味方”をさせていただく感覚が、
非常に似通っているから、ではないかと思っています。

PMを行ううえでオーナー様のために行っていることを
売却にあてはめて行うと、
かなりのパフォーマンスをあげることができる。
そんな自信を抱きつつあります。

また、
賃貸物件としての価値を高めることは、
売却金額を高めることにもつながるので、
相乗効果もあげることができているのかな、
とも感じています。

この点をさらに追求し、
得意分野に育て上げていきたいです。

ビックリしたエリアからのお客様付け

少し前の話になりますが、
東武東上線「上福岡」駅にあるマンション1室の管理を
お任せいただきました。

管理受託にあたり、オーナー様から話を伺うと、
すでに10ヵ月近く空室の状態が続いているとのこと。

空室が長期化している物件の管理をご相談いただいたときは、
その原因分析から始めるのですが、
この物件については、一番大きな問題がすぐに見つかりました。

募集をお任せしていた管理会社が、
別の沿線の小さな駅で1店舗のみ営業している会社だったからです。

これではお客様と出会う確率は極めてレアだと
言わざるを得ません。

当社はPM専業型管理会社なので、
その特性を活かしたリーシング活動を
早速開始させていただきました。

まず募集の情報をレインズなどを用いて広範囲に流し、
続いて東武東上線の急行停車駅中心に業者訪問を
積極的に行いました。

地理勘がない方のために、
「上福岡」駅のことを簡単に紹介いたしますと、
ターミナルである「池袋」駅から準急で37分、
急行を利用すると、
ひとつ手前の「ふじみ野」駅で乗り換えて
29分かかる駅です。

今回の業者訪問は「上福岡」駅、「ふじみ野」駅と、
もうひとつ池袋駅寄りの急行停車駅「志木」駅を
中心に行いました。

私の直感では、「ふじみ野」駅の仲介業者様が
決めてくださるだろうなと思っていました。

「ふじみ野」駅はすぐ隣の駅ということもあり
エリア的になじみがあること、
いつ行ってもお客様がたくさん来店されていることなどが
その理由です。

しかし、募集を開始して約1ヵ月後に成約してくださった
仲介業者様は、こちらの想像をはるかに超えた
エリアにあるお店でした。

何と「錦糸町」駅の業者さんがお客様付けをしてくださったのです！

営業担当者からその話を聞いたとき、
「何で？！」と不思議に思いました。

それで失礼を承知のうえで、
「錦糸町」駅の業者さんに理由を伺ったら、
「お客様は錦糸町周辺に勤めていらっしゃって、
また成人したお子さんが上福岡駅の近くに住んでいるので、
そのあたりの物件を探しに来店されました」
とのこと。

情報の網を大きく拡げておかないと、
こうしたお客様には出会えないな
と、この話を伺ってつくづく感じました。

当社のリーシング手法は、
こういうケースで特に効果を発揮できるのではないかと思われます。

クロスの上にペンキを塗ってみました

昨日、表参道にあるウォールデコレーションストアさんを訪れ、
クロスの上に塗れるペンキと
クロスの上に貼れるクロスの
体験作業をさせていただいてきました。

私は子どものころの図画工作の成績が「2」だったほど、
手先が不器用な人間なのですが、
そんな私でも、初めてにもかかわらずかなり簡単にできる
優れものの商品でした。

ペンキはタラタラ垂れてこないし、すぐ乾くし、
においもほとんどない。
服はまったく汚れません。

クロスは、壁に専用ののりを塗って、
その上から貼るのですが、
もし失敗しても、サッと剥がせて簡単にやり直しができる。

マスキングテープやマスカーを使って行う養生作業も
慣れてしまえば、きっと、あっという間。

素人がDIYでやっても、初回から失敗しないで済みそうです。

この商品を、カスタマイズ賃貸の一環で
取り入れてみたいと計画中です。

目下のネックは、
こういう簡単な作業でも
職人さんに頼めば、普通のペンキやクロスと
変わらない手間賃を要求されてしまうであろう
ことです。

職人さんにお願いするまでもないような作業なので、
これはちょっと痛い。。。

そういう意味では、セルフリフォームされるオーナー様には
非常に向いている商品だと思いました。

でも管理会社としても、工夫次第で廉価でやれる方法は
きっとあるはず！
ない知恵絞って、そういう方法を考案してみようと思います^^;

ご指導くださった江田社長様、倉本様、
どうもありがとうございました。

言いづらいから言わない？

以前、当社でリノベーション工事をさせていただいたお部屋で
収納スペースを固定化させるのがよくないと思えて
可動式収納を設置させていただいたところがあります。

そのお部屋にはすぐお申込みが入ったのですが、
入居者様に「可動式収納は要らない」と言われてしまい、
オーナー様と相談のうえ、「欲しい！」と言われた他室に
移動させました（まさに「可動式」です）。

ところが引っ越されて早々、
入居者様に事情が発生し、数カ月で退去されてしまいました。

そのお部屋が、その後なかなか決まりません。

営業担当者に理由を訊ねると、
「収納がないからとお断りされるケースが多いです」
との答え。

「なぜ、もう一度可動式収納をオーナーに提案しないの？」
と言うと、
「オーナーに言いづらいので…」
という答えが返ってきました。

これには少しビックリ。

言いづらいのはわからなくもないですが、
でも「収納がないから」決まらないのであれば、
提案しない手はないです。

こういう例に代表されるように、
営業担当者が言い出しづらくて、
オーナー様に提案しないということは、
わりとちょくちょく起こります。

でもオーナーにとって何が大事か？ということを考えたら、
言いづらくても言わねばなりません。
この仕事をする以上、
自分の気持ちよりオーナーの利益のほうが断然大事です。

「言いづらいなら僕から言おう」
と、この件は引き受けましたが、
それではいつまでも同じことを繰り返しそうな気が
しなくもありません。。。

ちょっと考えてしまいますね。