昨日、管理させていただいている貸地のひと区画について、
名義書換えされた新しい借地人さんと地主様とのあいだで、
土地賃貸借契約書を交わしました。
この借地契約ですが、少々変則的なものでした。
地主様も旧借地人さんも、
契約書を紛失されてしまっていたのです。
そのため、地代は毎月お支払いいただいているからわかるとして、
契約期間をはじめとする契約内容が不明瞭です。
特に契約期間がわからないのは困るので、
隣の貸地区画の契約書や建物登記簿謄本、
古い帳簿（昭和29年ごろからさかのぼりました）、
メモ書きなどをもとに類推し、
双方合意できる日を契約開始日とし、
そこから60年間ということで契約期間を設定しました。
契約書も、地主様が他の借地人さんと交わしているものをもとに
私が懇意にしている弁護士さんに原案を作成していただき、
新借地人さんの同意を得て正式文書とすることにしました。
ここで弁護士さんから提案があった条文で、
なるほどなあ～と思うものがありました。
万一、あとから古い契約書が出てきて、
今回の締結した契約と違う内容があったとしても、
新契約書が優先することを双方承諾する
という特約を結んでおこうとおっしゃられたのです。
大変こまかなことかもしれませんが、
将来発生してしまうかもしれないトラブルは
すべて火種の段階でしっかり消しておきましょう
という弁護士さんの考えに感銘しました。
さすがプロの仕事です。
昭和20年代、30年代に契約締結した貸地は
まだまだいっぱいあり、
今後も同様の変則バージョンが続きそうですが、
心強い味方もあるので、
しっかり対応していけそうです(^^)
入居者募集中のお部屋に入ると、
通常、玄関のところに
「ハウスクリーニング済み」
という紙（POP）が置いてあります。
私がこの仕事を始めたときには
これはもう常態化していたので、
なぜそうするのかは考えたことがなかったですが、
おそらく
「きれいに清掃してあるので、
内見のときは汚さないようにしてください」
という意味が込められているのだろうと思います。
ただ、時折、
「〇月〇日ハウスクリーニング済み」
という具合に、日付が入っているバージョンを目にします。
ワックス塗り立ての注意喚起のために
わざわざ日付を書いているのかもしれませんが、
空室が長期化し始めたときは、百害あって一利なし。
いつから部屋が空いているのか、
マイナスポイントをPRしているようなものです。
つい最近も、長期空室に悩み相談に見えられたオーナー様の
お部屋を拝見したら、
「12月21日清掃済み」という貼り紙が玄関にあり、
「1年近くも空いているということ、わかってしまいますね」
と指摘させていただきました。
「1年も空いているには何か理由があって、
そういうお部屋を自分が選んだら、
ちょっとおかしいと思われちゃうかな？
…などと内見されたお客様は考えてしまうかもしれないです。
これはすぐに捨てましょう」
と進言いたしました。
ところが…！！
今朝、当社に管理をお任せいただいているオーナー様から
当社もまったく同じことをしていると指摘されてしまったのです。
「昨日、自分で空室を確認しに行ったら、
“8月27日ハウスクリーニング済み”
というPOPが玄関に堂々と置いてあった、
これはいかがなものか」
とのお叱りを頂戴しました。
本当に恥ずかしくてたまりません。
他社のこと、とやかく言える身分じゃなかったです。
そんなこと偉そうに指摘していた自分が本当に恥ずかしい。。。
営業担当スタッフは何度も空室の状態チェックに行っているので、
これがいかに恥ずかしいことか、きっとわからないのでしょう。
もう少し繊細さがないと、ダメです。
この10月から、PM業務のマネジメントについて、
私は一線を退き、新しいマネジャーに引き継ぎました。
それから2ヵ月が過ぎ、実務的なことはだいぶ伝えられたと思うのですけど、
マインド的なことは、まだまだ伝え切れていません。
新しいマネジャーとしっかり話し合い、
こういう情けないことは、もう繰り返さないようにしたいと思います。
空室が長期化する原因の8割は管理会社のせいだと
日ごろ思っておりますが、まさにそれが実証されたカタチです。
しっかり戒めてまいりたいと思います。
通常、玄関のところに
「ハウスクリーニング済み」
という紙（POP）が置いてあります。
私がこの仕事を始めたときには
これはもう常態化していたので、
なぜそうするのかは考えたことがなかったですが、
おそらく
「きれいに清掃してあるので、
内見のときは汚さないようにしてください」
という意味が込められているのだろうと思います。
ただ、時折、
「〇月〇日ハウスクリーニング済み」
という具合に、日付が入っているバージョンを目にします。
ワックス塗り立ての注意喚起のために
わざわざ日付を書いているのかもしれませんが、
空室が長期化し始めたときは、百害あって一利なし。
いつから部屋が空いているのか、
マイナスポイントをPRしているようなものです。
つい最近も、長期空室に悩み相談に見えられたオーナー様の
お部屋を拝見したら、
「12月21日清掃済み」という貼り紙が玄関にあり、
「1年近くも空いているということ、わかってしまいますね」
と指摘させていただきました。
「1年も空いているには何か理由があって、
そういうお部屋を自分が選んだら、
ちょっとおかしいと思われちゃうかな？
…などと内見されたお客様は考えてしまうかもしれないです。
これはすぐに捨てましょう」
と進言いたしました。
ところが…！！
今朝、当社に管理をお任せいただいているオーナー様から
当社もまったく同じことをしていると指摘されてしまったのです。
「昨日、自分で空室を確認しに行ったら、
“8月27日ハウスクリーニング済み”
というPOPが玄関に堂々と置いてあった、
これはいかがなものか」
とのお叱りを頂戴しました。
本当に恥ずかしくてたまりません。
他社のこと、とやかく言える身分じゃなかったです。
そんなこと偉そうに指摘していた自分が本当に恥ずかしい。。。
営業担当スタッフは何度も空室の状態チェックに行っているので、
これがいかに恥ずかしいことか、きっとわからないのでしょう。
もう少し繊細さがないと、ダメです。
この10月から、PM業務のマネジメントについて、
私は一線を退き、新しいマネジャーに引き継ぎました。
それから2ヵ月が過ぎ、実務的なことはだいぶ伝えられたと思うのですけど、
マインド的なことは、まだまだ伝え切れていません。
新しいマネジャーとしっかり話し合い、
こういう情けないことは、もう繰り返さないようにしたいと思います。
空室が長期化する原因の8割は管理会社のせいだと
日ごろ思っておりますが、まさにそれが実証されたカタチです。
しっかり戒めてまいりたいと思います。
昨日は当社の採用試験を行いました。
書類選考～一次面接～二次試験
という流れで行わせていただいておりますが、
昨日はその二次試験にあたり、
5名の方に受験していただきました。
どの方も大変優秀でいらして、
現在の勤務先をはじめ職歴も立派。
こういう方たちが採用試験を受けてくださるような
会社になってきたのだなあと、
とても嬉しくありがたく思いました。
さてその二次試験ですが、当社では
ディベート試験、エクセル試験、社長面談
という3種類を用意させていただいております。
このうち私はディベート試験の進行役を務めました。
ディベートのテーマは
「仲介業者様からの問い合わせ件数は目標値を満たしているのに
内見が少ない場合、その理由として何が考えられるか？」
受験くださった方の多くは仲介店舗で働いた経験をお持ちなので、
自分自身、お客様に内見をお勧めするに値しないと思うのは
どういうときか、を中心に話をしていただきます。
そして他のディベート参加者や進行役の私の意見を聞いて
思いついたことがあったら、発言していただきます。
このディベート試験で見させていただいているのは、
〇積極性
〇自分の意見を簡潔に述べる力
〇他人の意見を理解する力
〇質問の意味を理解する力
〇他人の意見を聴いているときの態度
〇話を展開させていく力
〇コミュニケーション能力
などの点です。
それと同時にPM専業型管理会社のリーシング手法について
理解を深めていただくことや、
実際に営業担当となったとき、
スタッフ間でどのような議論を交わし、
いかに工夫していくかということを知っていただこう
という意図があります。
そして残念ながら、今回はお断りさせていただくことに
なってしまった方にも、
何かしらの収穫があったと感じていただきたい
という気持ちもあります。
さらには、
こちらも斬新な発想、考えを伺うことができたら、
すぐさま業務に活かさせていただけるので、
ありがたい！
という欲もあり…^^;
どの業界もそうでしょうが、PM業界も人材が命。
働く人の能力やモチベーションで、
お客様に提供できるサービスレベルは良くもなり、悪くもなる。
ですので、良い人材を得るためには
採用試験も工夫しないといけません。
これからも試行錯誤を続けながら、
より良い採用試験の方法を考えていきたいと思います。
書類選考～一次面接～二次試験
という流れで行わせていただいておりますが、
昨日はその二次試験にあたり、
5名の方に受験していただきました。
どの方も大変優秀でいらして、
現在の勤務先をはじめ職歴も立派。
こういう方たちが採用試験を受けてくださるような
会社になってきたのだなあと、
とても嬉しくありがたく思いました。
さてその二次試験ですが、当社では
ディベート試験、エクセル試験、社長面談
という3種類を用意させていただいております。
このうち私はディベート試験の進行役を務めました。
ディベートのテーマは
「仲介業者様からの問い合わせ件数は目標値を満たしているのに
内見が少ない場合、その理由として何が考えられるか？」
受験くださった方の多くは仲介店舗で働いた経験をお持ちなので、
自分自身、お客様に内見をお勧めするに値しないと思うのは
どういうときか、を中心に話をしていただきます。
そして他のディベート参加者や進行役の私の意見を聞いて
思いついたことがあったら、発言していただきます。
このディベート試験で見させていただいているのは、
〇積極性
〇自分の意見を簡潔に述べる力
〇他人の意見を理解する力
〇質問の意味を理解する力
〇他人の意見を聴いているときの態度
〇話を展開させていく力
〇コミュニケーション能力
などの点です。
それと同時にPM専業型管理会社のリーシング手法について
理解を深めていただくことや、
実際に営業担当となったとき、
スタッフ間でどのような議論を交わし、
いかに工夫していくかということを知っていただこう
という意図があります。
そして残念ながら、今回はお断りさせていただくことに
なってしまった方にも、
何かしらの収穫があったと感じていただきたい
という気持ちもあります。
さらには、
こちらも斬新な発想、考えを伺うことができたら、
すぐさま業務に活かさせていただけるので、
ありがたい！
という欲もあり…^^;
どの業界もそうでしょうが、PM業界も人材が命。
働く人の能力やモチベーションで、
お客様に提供できるサービスレベルは良くもなり、悪くもなる。
ですので、良い人材を得るためには
採用試験も工夫しないといけません。
これからも試行錯誤を続けながら、
より良い採用試験の方法を考えていきたいと思います。
私ごとで恐縮ですが、先週末、母親の古希祝いのため、
両親と妹ふたりとで鎌倉旅行をしてきました。
鎌倉を選んだのには理由がありまして、
母と私が一度、建長寺で坐禅を組んでみたかったのです。
建長寺では毎週金曜日と土曜日の夕方5時から、
一般が自由に参加できる坐禅会が催されています。
そこに家族5人で参加させていただきました。
さて、その坐禅会でのこと。
坐禅にはお坊さんに警策（臨済宗では「けいさく」と読みます）で
背中を打たれるイメージが強いですが、
母と妹たちはそれが怖くてたまらず、
坐禅を組んでいるあいだ、ずっと怯えていたそうです
（私はむしろ打っていただきたいと思っていて、
妹たちにそう言ったら「ドM」だとバカにされました）。
しかし、家族はもちろん、一般参加されていた方は
ほとんど素通りされ、
宿泊坐禅会に参加していた方たち中心に
警策は打たれたそうです。
一般参加者の中には、体をふらふらさせたり、
居眠りしてたりした方もいたようですが、
その方たちですら打たれることはなかった
（これは坐禅に集中せず、ずっと様子を観察していた妹の報告です）。
それは何でかなあ？と考えてみたのですが、
おそらく警策を打つ価値がないと判断されたから
なんじゃないかなと思います。
警策を打つ方にとっても、それは修行のひとつだから、
あまり真剣でない方を打つのは意味がない、
むしろクレームでも言われたら大変だ、
ぐらいのことをお考えになっているんじゃないかと思いました。
これを日常的なことに言い換えると、
叱る価値のない相手は叱らない
ということになるだろうと思います。
叱るというのはエネルギーが要ることですから、
叱っても意味のない相手なら、叱らず、
あきらめ見放すほうが楽です。
叱られるようなことは、もちろんしないに限りますが、
まずは叱っていただく価値のある人間、
価値のある会社でいないといけない。
坐禅会が終わったあと、
そんなふうに考えました。
前置きが長い割には、たいした話でなくてすみません。。。
※写真は私が撮影してきたもので、話の中身とは
何の関係もありません^^;
両親と妹ふたりとで鎌倉旅行をしてきました。
鎌倉を選んだのには理由がありまして、
母と私が一度、建長寺で坐禅を組んでみたかったのです。
建長寺では毎週金曜日と土曜日の夕方5時から、
一般が自由に参加できる坐禅会が催されています。
そこに家族5人で参加させていただきました。
さて、その坐禅会でのこと。
坐禅にはお坊さんに警策（臨済宗では「けいさく」と読みます）で
背中を打たれるイメージが強いですが、
母と妹たちはそれが怖くてたまらず、
坐禅を組んでいるあいだ、ずっと怯えていたそうです
（私はむしろ打っていただきたいと思っていて、
妹たちにそう言ったら「ドM」だとバカにされました）。
しかし、家族はもちろん、一般参加されていた方は
ほとんど素通りされ、
宿泊坐禅会に参加していた方たち中心に
警策は打たれたそうです。
一般参加者の中には、体をふらふらさせたり、
居眠りしてたりした方もいたようですが、
その方たちですら打たれることはなかった
（これは坐禅に集中せず、ずっと様子を観察していた妹の報告です）。
それは何でかなあ？と考えてみたのですが、
おそらく警策を打つ価値がないと判断されたから
なんじゃないかなと思います。
警策を打つ方にとっても、それは修行のひとつだから、
あまり真剣でない方を打つのは意味がない、
むしろクレームでも言われたら大変だ、
ぐらいのことをお考えになっているんじゃないかと思いました。
これを日常的なことに言い換えると、
叱る価値のない相手は叱らない
ということになるだろうと思います。
叱るというのはエネルギーが要ることですから、
叱っても意味のない相手なら、叱らず、
あきらめ見放すほうが楽です。
叱られるようなことは、もちろんしないに限りますが、
まずは叱っていただく価値のある人間、
価値のある会社でいないといけない。
坐禅会が終わったあと、
そんなふうに考えました。
前置きが長い割には、たいした話でなくてすみません。。。
※写真は私が撮影してきたもので、話の中身とは
何の関係もありません^^;
昨年10月、全国賃貸住宅新聞に掲載いただいた
当社の「損害保険診断サービス」をリニューアルいたしました。
これはオーナー様ご自身が加入されている
建物損害保険について、
保険金額や補償内容、保険料などが適正かどうかを
診断させていただき、
大きく修正する必要があると思われたときは、
複数の保険会社で、理想プランの見積りを取り、
オーナーに提示するというサービスです。
当初は全国賃貸住宅新聞の記事にある保険代理店とともに
このサービスを行っていましたが、どうもうまくいかず、
当社の業務量も多くありすぎることから、
いったん提携を白紙撤回させていただき、
今春、新たにリロ・フィナンシャル・ソリューションズ社
（以下「RFS社」）と業務提携をし直しました。
その後、もともと損害保険に関してコンサルティングを
お願いしている水谷力氏と、RFS社の担当者様と
このサービスの在り方について
ああでもない、こうでもないと試行錯誤を繰り返し、
ここに来てようやく、
「これなら無理なくやっていけるな」
というレベルまで持ってくることができました。
新しく編み出したサービスのスタイルは
次のようなものです。
①まず私たちが「これがベスト！」と思われる
理想の保険内容を考える。
②オーナー様から、ご加入中の保険について
保険証券の写しをいただき、
当社のベストプランと比較する。
③比較した結果、過不足があると思われる点などを列挙した
診断書をさしあげる。
④オーナー様が「保険商品を変更する必要あり」と
判断されたら、見直し後のプランをもとに、
RFSが複数の保険会社で見積りをとる。
⑤オーナー様に最終判断をしていただき、
変更を希望する場合は、保険契約を締結する。
⑥当社はその保険内容を把握し、
以後の保険事故対応に備える。
概ねこのようなものです。
このうち①はすでにつくりあげましたので、
②から⑤が実際の作業となりますが、
当社はオーナー様から保険証券をいただき、
RFS社や水谷氏に回し、
出てきた診断書をオーナー様に渡し、
必要に応じて説明させていただくだけの作業となるため、
正直なところ、かなり楽チン。
RFS社は診断書作成、見積書取得の各作業を
1～3日で行ってくれるので、
オーナー様への提案も非常にスピーディーに行えるようになりました
（以前は1ヵ月近くもかかることがあったのです）。
本サービスは当社に管理委託くださっているオーナー様には
無償で行っておりますので、ぜひ一度は使っていただきたく、
これから積極的に広報していく構えです。
※昨年掲載された記事はコチラ（↓）です。
当社の「損害保険診断サービス」をリニューアルいたしました。
これはオーナー様ご自身が加入されている
建物損害保険について、
保険金額や補償内容、保険料などが適正かどうかを
診断させていただき、
大きく修正する必要があると思われたときは、
複数の保険会社で、理想プランの見積りを取り、
オーナーに提示するというサービスです。
当初は全国賃貸住宅新聞の記事にある保険代理店とともに
このサービスを行っていましたが、どうもうまくいかず、
当社の業務量も多くありすぎることから、
いったん提携を白紙撤回させていただき、
今春、新たにリロ・フィナンシャル・ソリューションズ社
（以下「RFS社」）と業務提携をし直しました。
その後、もともと損害保険に関してコンサルティングを
お願いしている水谷力氏と、RFS社の担当者様と
このサービスの在り方について
ああでもない、こうでもないと試行錯誤を繰り返し、
ここに来てようやく、
「これなら無理なくやっていけるな」
というレベルまで持ってくることができました。
新しく編み出したサービスのスタイルは
次のようなものです。
①まず私たちが「これがベスト！」と思われる
理想の保険内容を考える。
②オーナー様から、ご加入中の保険について
保険証券の写しをいただき、
当社のベストプランと比較する。
③比較した結果、過不足があると思われる点などを列挙した
診断書をさしあげる。
④オーナー様が「保険商品を変更する必要あり」と
判断されたら、見直し後のプランをもとに、
RFSが複数の保険会社で見積りをとる。
⑤オーナー様に最終判断をしていただき、
変更を希望する場合は、保険契約を締結する。
⑥当社はその保険内容を把握し、
以後の保険事故対応に備える。
概ねこのようなものです。
このうち①はすでにつくりあげましたので、
②から⑤が実際の作業となりますが、
当社はオーナー様から保険証券をいただき、
RFS社や水谷氏に回し、
出てきた診断書をオーナー様に渡し、
必要に応じて説明させていただくだけの作業となるため、
正直なところ、かなり楽チン。
RFS社は診断書作成、見積書取得の各作業を
1～3日で行ってくれるので、
オーナー様への提案も非常にスピーディーに行えるようになりました
（以前は1ヵ月近くもかかることがあったのです）。
本サービスは当社に管理委託くださっているオーナー様には
無償で行っておりますので、ぜひ一度は使っていただきたく、
これから積極的に広報していく構えです。
※昨年掲載された記事はコチラ（↓）です。
