年末年始休暇の設定

ふと気が付いたら、今年もあと6日。
年の瀬が押し迫っております。

聞いた話によると「年の瀬」という言葉は、
1年間ためてしまったツケを年内にすべて返したあと、
年を越す（正月を迎える）お金の工面に苦労したことから、
瀬戸際の「瀬」の字が使われるようになったとか。

冬のボーナスが12月に支給されるようになったのは、
ツケを返して、餅代も工面させるという意味が
あるらしいですね。

それはさておきまして、
当社では12月29日から新年1月4日まで、
年末年始休暇を取らせていただきます。

今年は12月28日（土）から
1月5日（日）まで、少し長めの休暇を
取られるところが多いようですが、
当社は会社の就業規則で年末年始休暇が定められているので、
今年もそれに従います。

でも、今回は少し迷いました。

仲介業者さんの中には1月4日（土）から
仕事を始められるところが少なからずあるようで、
その日に休んでしまったら、
空室のリーシングに影響するんじゃないだろうか、
と思ったからです。

年の瀬に飛び込みで入ってくる入居申込みには
気をつけなければなりませんから、
いっそ12月28日を休みにして、
1月4日を仕事始めとしたほうがいいかなあと考えました。

結局、あまり例外をつくらないほうが、
スタッフは休みの計画をたてやすいだろうと思い、
例年通りとすることにしたのですが、
オーナーさまや仲介業者さんには、
ちょっと申し訳ないような気がしています。。。

1月4日に休ませていただく分、
5日からはしっかり頑張っていきたいと思います。

以上、グズグズ書きましたが、
つまるところ、年末年始休暇のお知らせでした。

家賃を下げない必殺技50

私は『家主と地主』（全国賃貸住宅新聞社発行）
という雑誌を創刊号からずっと購読しているのですが、
最新号（Vol.51）の特集「家賃を下げない必殺技50」は
これまで組まれてきた特集の中でも特に面白い企画だと思いました。

この特集は凄腕大家さんや管理会社が、
ご自身の“必殺技”を披露してくださっているもので、
「すぐに真似させていただきたい！！」
と思うアイディアがいっぱいあって、
読んでいてワクワクしてしまいました。

今日はその中から、
特に胸がときめいたアイディア・ベスト3を選び、
感想などもまじえてご紹介したいと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　

◆自由に工具が使える共用倉庫　
「あったら便利」のキメ細かい管理
　　（渡辺一男オーナー）

ドライバーやベンチなどの工具セット、バケツ、
自転車の空気入れ、脚立などを共用倉庫に設置し、
入居者さんたちが自由に使えるように
されていらっしゃるそうです。

入居者さんひとりひとりが自分で全部揃えたら、
それなりにお金がかかりますし、
しかも使用頻度を考えたら、
部屋にずっと置いておくのもスペースの無駄になる。
これは入居者さんにとってすごくいいサービスだと
思いました。

　
◆客付けしやすいように案内マニュアルを作成
　　（落合淑彦オーナー）
　
仲介会社の営業担当者さん向けに
「接客トークマニュアル」を
作成されているそうです。

PM専業型管理会社である当社でも
内見時、PRしていただきたいポイントなどは
POPを貼っていますが、
落合オーナーがやっていらっしゃるような
「ネガティブイメージをポジティブイメージへ
変換トーク」まで含めたマニュアルづくりは
思いつきませんでした。

当社では仲介店舗の方々が営業しやすいように、
さまざまな営業ツールを作成しお配りしていますが、
このマニュアルに近いものを新たに考え、
加えてみたいと思いました。


◆女性モデルを物件チラシに掲載　
インパクト強く男性客が成約
　　（比留川豪オーナー）

オーナーお手製の物件チラシに女性モデルを起用し、
写真を掲載しておられるそうです。
セキュリティー面が充実した物件なので
女性にPRしたく、それを思いつかれたそうですが
（案に相違して男性ばかり成約した、
というのはご愛敬）、
この発想は素晴らしいと思いました。

物件のチラシは考えてみたら、
人が暮らす場所であるのに
我々管理会社が作成するチラシは、
人のにおいのしない、
無機質なものになっているということに
気付かされたのです。

そういえばペット可の物件で犬や猫の写真などを
掲載したことはありますが、
それを抱いている人の写真は
使ったことがなかった。
これは早速応用させていただきたいと思いました。

　　　　　　　　　　　　　　　

今回の特集で紹介されていたオーナー様たちの
アイディアはどれもこれも本当に面白くて、
刺激的でした。
特集のタイトルは「家賃を下げない必殺技」
というものでしたが、
入居者さんに良質のサービスを提供し、
楽しく快適に暮らしていただけるよう努力をすれば、
家賃を下げなくても、
入居者さんはちゃんと選んでくださる。
それを再認識することもできました。
そういう意味でも私にとっては良い特集でした。
　

損害保険診断サービスが記事掲載されました

全国賃貸住宅新聞の今週号（12月16日発行号）に
当社の損害保険診断サービスの記事を掲載していただきました。



昨年10月にノバリ株式会社と提携して始めたサービスですが、
当方の実務負担が重すぎて、
サービスを依頼してくださったオーナー様に
スピーディーな対応ができなかったため、
今春から株式会社リロ・フィナンシャル・ソリューションズ
（以下RFS社」）にパートナーを変更。

その後半年にわたって、同社の担当者様と
より早く、よりこまやかに対応できるシステムを模索し続け、
ようやく「これならいける！」というレベルまで
仕上げることができました。

新しいシステムでは、
オーナー様が現在加入中の損害保険の
証券写しを当方に提供いただけたら、
3日ほどで、その保険の診断書をご提出することができます。

オーナー様はその診断書を見て、
現在お取り引きしている保険代理店と、
保険の見直しについて協議するもよし、
RFS社に複数の保険会社の見積り依頼をしていただくのもよし、
いずれの場合も、現在考えられる最適の保険に
ご加入いただけるようになります。

来年夏ごろから地震保険をはじめ、
保険料を値上げすることを各社発表していますので、
あらためてオーナー様たちに保険の再チェックを
呼びかけてまいりたいと思います。

※当社HPのメディア掲載コーナーも更新いたしましたので、
　よろしければコチラもご覧ください。

修繕工事研修

昨日、懇意にしてくださっている内装工事業者さんの協力を得て、
修繕工事に関する社内研修を実施しました。

プロパティ・マネジメント（PM）業務の中には、
原状回復工事や各種修繕工事の手配が含まれていますが、
いつも工事業者さんへの取り次ぎを行うだけで、
実際、どのように工事の仕事がなされているか、
当社のスタッフたちは知りません。

大変恥ずかしながら、私も現場をほとんど知りません。
しかし、それではいけないと、
このごろ強く思うようになりました。

その理由はいくらもありますが、
中でも大きなものをふたつあげるとすれば、
次のものになります。

1）工事のことをまったく知らないでいると、
　職人さんたちの苦労もわからないから、
　知らずに無茶な注文をしてしまう怖れがある。
　反対に、こちらが知らないでいると、
　いいようにされてしまう可能性もある。
　それは最終的にオーナー様の利益を損なうことにつながってしまう。

2）パッキン交換や、ドアや鍵の動き調整など、
　簡単にできることは、わざわざ職人さんに頼まず、
　自分たちでできるようになっておいたほうが
　オーナー様、入居者様にとって何かと便利。

そういうわけで、仕事の合間を見て、
少しずつ現場作業の実際を学ぶ研修を行うことにしました。

昨日はそのオリエンテーションとして、
〇クロス張替の寸法計測
〇水道蛇口のパッキン交換
を行いました。

これを読まれて、
「えっ？？　そんなことも知らないの？」
と思われた方も多いのではないかと思いますが、
恥ずかしながら、私たちはほとんど知らなかったのです^^;
デスクワークばかりなものですから、
ホント、ダメですね。

クロスの採寸では、計測したのち、
ロス分として1.2～1.3倍掛けるという点に
大いに関心を持ちました。

これまでも、業者さんたちがそうしていることは知っていましたが、
どんなときに1.2倍にして、
またどんなときは1.3倍に業者さんがしているのか、
ということはあまり考えたことがなかった。

そして、それがまた、
かなり感覚的な問題であることもわかりました。
そして、我々PMサイドに知識がないと、
工事業者さんが、特に根拠なく1.3倍（あるいはもっと）
掛け合わせていても看過してしまうことも知りました。

これではクロスの単価をいくら安くしても、
意味がありません。
当社のクロス単価は890円/㎡と、
PM会社としては安いほうだと思いますが、
面積で10％も違っていたら、それも無意味になります。

これからは解約立会いに行った際、
自分たちでも簡単に採寸してきて、
工事業者さんから出てくる見積書の数字の
チェックをするようにします。

また、柄の入ったアクセントクロスを発注する場合には、
ロス分が大きくなることをよく理解して、
工事業者さんに金銭的負担を強いないようにすることも決めました。

パッキン交換では、シングルレバーは
ちょっと難しそうですが、
混合水栓や普通の蛇口などについては、
解約立会いのときに、自分たちで交換してきてしまおうと思います。
漏れを指摘されてから交換するのでは、入居者様に迷惑ですし、
これぐらいで工事業者さんに行っていただくのでは
オーナー様にも迷惑（金銭負担がかかるので）だと思うからです。

レベルの低いところからのスタートとなりますが、
これから先も気が付かないでいるよりはずっとマシと
オーナー様には受け止めていただき、
私たちの成長をちょっとだけ長い目で見ていてくださると
ありがたいです。

もちろん私たちも自らを甘やかすことなく、
学ぶスピードを速め、
学んだことはすぐに実務に活かしていこうと思います。

サブリースからの管理替え

あるオーナー様より、
大手ハウスメーカー系列のPM会社から
当社に管理替えいただくご相談を頂戴していて、
昨日、そのPM会社に赴き、
管理引継ぎの打合せをさせていただきました。

さすが一流の看板を背負っているだけあって、
紳士的にご対応くださり、ありがたかったですが、
打合せの中で1点、
サブリースならではの問題があることがわかりました。

オーナー様と現PM会社様とのサブリース契約は
来年1月末で完了するのですけれど、
現在、空室となっているお部屋の募集で、
ひと工夫必要なことがあるのです。

と言いますのは、
現PM会社様も当社と同じくPM専業型管理会社でいらして、
仲介店舗をお持ちでいらっしゃいません。

そのため広告料を1ヵ月分つけて、
地元の仲介業者さんに客付け依頼をされておられるのですが、
年明けに成約した場合、
1月の賃料が日割りで入ってきたとしても、
広告料1ヵ月分を出してしまうと損をしてしまうのです。

これではいくら誠実なPM会社でも、
営業に熱が入らないと思います。

しかし、繁忙期に突入する1月を、
むざむざと捨ててしまうのはあまりにもったいない。。。

そういうわけで、これからオーナー様と対策を協議し、
管理が始まる前に募集にとりかかれる案を考え、
現PM会社様にご協力をお願いすることといたしました。

管理替えも、契約条件や時期によって、
留意しなければならない点がいくつもありますが、
これもその一例かと思います。

せっかく管理替えしてくださるオーナー様に
不利益が生じることがないよう、
努めなければならないと、あらためて思いました。