先日、「高値売却のチャンスは長くないかもしれない」という記事を書いたところ、何人かの方から「うちも売却を考えているけど、何から始めればいいの？」と聞かれました。
正直、売却って、購入よりずっと難しいと思います。物件を買うときは「利回り」「立地」「融資条件」など、比較する軸がはっきりしています。でも売るときは、何をどう準備すればいいのか、意外と情報が少ないんですよね。
私自身、これまで何度か物件を売却してきましたが、最初の頃は「とりあえず不動産会社に査定してもらえばいいや」くらいにしか考えていませんでした。
でも今振り返ると、売り出す前にやっておけばよかったな、と思うことがいくつかあります。
売り出し前に整えたい3つのこと
① 空室と家賃（満室・現行家賃での評価を最大化）
② 建物の状態と修繕記録（清掃・小さな不具合の対応・記録の整理）
③ 収支と物件資料（レントロール・契約書・収支資料をすぐ出せる状態に）
特に「空室と家賃」の影響は、思っている以上に大きいです。たとえば年間家賃収入600万円の物件でも、2部屋空いているだけで、同じ利回りで見た評価額は数百万円単位で下がってしまいます。逆に、家賃をほんの少し見直すだけで、評価額が上がることもあります。
「売る前に、まず自分が買い手だったらどう思うか考えてみる」——これ、実際にやってみると、けっこう気づきが多いです。写真が古くないか、原状回復は終わっているか、資料はすぐ出せる状態か。買い手目線で見ると、直したいところがいろいろ見えてきます。
あと、意外と見落としがちなのが「買い手の融資事情」です。「買いたい」という人が現れても、その人が銀行からお金を借りられなければ、売買は成立しません。私たちが物件を買うときは必死に融資条件を調べるのに、売る側になると「買い手がなんとかするでしょ」と思ってしまいがちなんですよね。
仲介会社さんに「どんな人が買ってくれそうか」「その人はどんな融資を使えそうか」まで聞いておくと、心構えがずいぶん変わります。
今すぐ売る予定がない方でも、こうした準備は「いつか売るとき」のために、少しずつ整えておいて損はないはずです。
ちなみに、9月27日には、空室・修繕・赤字物件でも高値売却を実現してきた専門家を招いたセミナーも予定しています。「うちの物件、このまま持ち続けていいのかな」と気になっている方は、ぜひ覗いてみてください。
最後まで読んでくださり、ありがとうございました。
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