From：ななころ
プライベートオフィスより
◆信金と付き合い始めた理由
よく不動産投資で「規模を拡大したいのなら信金との付き合いは必須」と言われたりする。
サラリーマンに積極的に融資を出すようなO銀行やS銀行などの年収の◯倍といった規定はないため、信金には借入限度額はないからだ。
信金が評価を出す物件とは、土地値が高く担保価値のある物件。積算評価の出る物件。こういった信金の好む物件を持ち込めば、理論上は青天井で融資を受けて規模を拡大できる。
だから僕も信金から融資を受けたくて、信金と数年前から付き合いを始めた。
まだ信金から融資を受けて物件を買ったことは一度もない。
◆規模拡大は必須？
不動産投資のセミナーや大家の会などに顔を出すと、「規模拡大」が至上命題のように言われる。
どんどん融資を受けて、どんどん物件を増やしていくことが良いとされる。
1棟→5棟→10棟→20棟と規模を拡大していき、家賃収入を増やすことが正義だと昔は僕も思っていたことがある。
だから、融資を継続的に受けるために、利回りよりも信用毀損にならないように信金の好む積算評価の出る（＝担保評価のある）物件を買った方が良いと思っていた。
たとえ利回り８％で1棟あたりの物件のCFは少なかったとしても、規模拡大することでCFが積み重なっていくから良いと思っていた。
◆規模拡大が正解？
でも、ふと思った。
規模拡大が正解なのかと・・・
10棟20棟も買い続けていくことが正解なのかと・・・
もちろん僕だってメガ大家ギガ大家を夢見たことがあった。「メガ大家」という言葉に心を躍らされた時期もあった。
しかし、規模拡大の裏側には、実はリスクをも拡大してしまっている人も多いのではないかと・・・
たとえば、総投資額5億円・年間家賃収入5000万円の人でも、実際の手残りを聞いてみると500万円にも満たなかったりする。
手残り500万円だってすごい数字だけれど、5億円借金して500万円の利益ってどうなんだろうか？割に合っているのだろうか？？？
◆非常識な不動産投資法
そして、世の中一般的に言われている規模拡大を前提とした不動産投資ではなく、ライフデザイン実現を前提とした不動産投資法に切り替えた。
規模拡大したければできるが、無理に規模拡大しなくても、5棟も買えば十分に家族食べていけるCFを生み出す不動産投資法を選択した。
「えっ！？規模拡大を前提としない不動産投資法ってなに？」
と思われた方は、今度の10月28日のセミナーにご参加ください。
よくある不動産投資のセミナーで言われていることとは真逆のことを言うかもしれないので、驚かれる方もいらっしゃるかもしれません。
不動産投資の常識とは違うと思われる方もいらっしゃるかもしれません。
残り10名で満席となります。
▼詳細はコチラ → https://my75p.com/p/r/QT6Z4EZL
◆追伸
今回の定例セミナーは、大家自らSUUMO等で入居募集できるサービス「エコーズ」を手掛ける、株式会社SIREの木津社長をお呼びしています。
木津さんは「もっと大家側の目線で入居募集できるサービスを作りたい」と考えて、SUUMOのリクルート社から独立してエコーズを立ち上げました。
そのため、SUUMOなどのポータルサイトの仕組みを知り尽くしている方です。
・どうすれば、SUUMOからの問い合わせを増やすことができるのか？
・どのようにポータルサイトに掲載すれば、高確率で内見につなげられるのか？
・どうすればSUUMOで上位表示されるのか？
といったことを知り尽くしています。
そんな入居募集のプロとも呼べる木津さんには、最新のAI「ChatGPT」で分析して分かった「なぜ入居が決まらなかったのか」というレポートをもとに、入居募集のキモをたっぷりとお話しいただく予定です。
これ、僕自身もめちゃくちゃ楽しみな内容です！
▼申し込みする → https://my75p.com/p/r/QT6Z4EZL
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第126回 基礎から学ぶ不動産投資予備校
【第1部】
なぜあなたの物件は入居が決まらない？
最新!ChatGPT入居募集戦略
【第2部】
なぜ”常識的な不動産投資法”では セミリタイヤできないのか？
5年でCF1000者続出！ 非常識な不動産投資法
日 程： 2023年10月28日（土）
時 間： 13時30分～17時30分（13時15分受付開始）
会 場： 大久保 ※申し込み後に詳細ご案内
申し込み： https://my75p.com/p/r/QT6Z4EZL
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