From：ななころ
プライベートオフィスより
◆儲からない投資
「利回り8％・金利3.6%だと、やっぱり儲からないよな・・・」
先日、入会面談でサラリーマン男性の方の投資歴をヒアリングしていたのですが、この男性は今年S銀行から融資を受けて1棟目を購入したとのことでした。
S銀行は、このブログを読んでくださっているような方でしたらピンと来たと思いますが、そうです、あの銀行です。金利は3.6%と高めですが、今でもフルローンを出す銀行です。
1都3県内の悪くないエリアですが、築年数も古く、利回りが8％なのです。
融資期間30年と長く取れたため（取れてしまったため）、辛うじてキャッシュフローは出ていますが、ほとんど利益は出ていません。
フルローンが出たため自己資金は温存できたのかもしれませんが、今後増えていくであろう修繕費や空室リスクや金利上昇リスクに耐えられません。
シュミレーション結果もご覧の通りです。ずっと赤字ですね。。。
（楽待シュミレーション）
◆妥協してはいけないもの
このブログでは一貫して「利回りが重要」と言ってきましたが、もし利回り8％で買うのであれば、金利は1％未満か、自己資金を多く入れないとほとんど利益が出ません。
ほんと残債が減らないですよ（トホホ）。
利益は車を動かすガソリンですから、適切な利益を出せなければいずれ破綻します。
空室がちょっとでも増えたら・・・
空室期間がちょっとでも伸びたら・・・
金利がちょとでも上昇したら・・・
予期せぬ修繕費がかかったら・・・
10年20年と長期間ずっと心配し続けなくてはなりません。経済的安心感を得たくて不動産投資をするのに本末転倒になってしまいますよね。
不動産価格は依然として高止まりしており、1都3県や都心では利回り8％でも高利回りの部類になります。利回りを妥協して買いたくなる気持ちも分からなくもありません。
それでも、僕たち持たざるサラリーマンが不動産投資で成功するためには、「利回りは絶対に妥協してはいけない」とあらためて感じた次第です。
◆編集後記
この男性のように利回り８％程度で買う人は、数年後に売却を考えている人も多いと思います。売却益も含めてトータルで利益を出したいと。
たしかにここ5年～10年は右肩上がりの相場でしたから、狙った通り売却益を得た人もいたのは事実です。
ただ、売却益を狙うのってプロでも難しいんです。未来予測ほど難しいものはありませんから。
経営学者のピーター・Ｆ・ドラッカーは、こんなこと言ってます。
「われわれは未来について、二つのことしか知らない。一つは、未来は知りえない。二つは、未来は、今日存在するものとも今日予測するものとも違う」（『創造する経営者』ダイヤモンド社刊）
「未来予測は外れる」を前提にすると、不動産投資で成功するには「安く買う」「高い利回りで買う」この２つは絶対に外せません！
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