From：ななころ
お気に入りカフェより
◆購入の順番＆戦略の重要性
前回の記事では、銀行融資が出ず、買い進められなくなってしまうサラリーマン大家さんが結構いるというお話をさせて頂きました。
以前に比べてサラリーマンへの融資ハードルが上がっていることは確かですが、未だにサラリーマン向けに融資を出している銀行があることも確かです。
そういった銀行は、とにかく1棟目融資が出やすい。
そのため、融資額に見合った担保価値や収益性も無い物件を、融資が引きやすいといった理由で買ってしまうと、すぐに頭打ちとなってしまいます。
ですから頭打ちにならない購入の順番＆戦略が重要になってくるわけです。
それでは、万が一頭打ちになってしまったらどうすれば良いでしょうか？
◆どこに原因があるのか？
「問題を適切に分析すれば、問題は半分解決したようなものだ。」
（米国の発明家・チャールズ・ケタリング）
まず、「なぜ頭打ちになってしまっているのか」の原因を分析することが重要になります。
最初に購入した物件が悪いのか？
それとも購入しようとしている物件が悪いのか？
持ち込んでいる銀行が悪いのか？
最初に購入した物件が悪いとしたら、どこに問題があるのか？
収支なのか？担保価値なのか？
担保価値以上の残債があることが問題なのか？
そして、その問題を解決するにはどうしたら良いのか？
そもそも問題は解決できるのか？できないのか？
まずは適切に問題を分析しておくことから始めると、回避策が見えてきやすいです。
◆頭打ちになったらどうすれば良いか？
その上で、僕が過去に相談を受けて、融資頭打ちになってしまっている人のほとんどのケースが、「最初に購入した物件」にあります。
前回の記事でもお話した通り、サラリーマン属性を使って、物件の担保価値を上回る額の融資を受けていることが原因です。
ですから、この物件を売却して手放すか、残債を減らせば、解決します。
再び融資を受けられるようになります。
「ななころさん、それができないから困ってるんじゃないか！」
そう怒る方もいらっしゃると思います。
失礼しました。
そうですよね、簡単に売却したり残債を減らすことはできないですよね。
その場合の回避策については、このブログではちょっと言い難いため、今度のセミナー（6月18日）でお話しする予定ですので、ぜひご参加ください。
グレーな裏技とかではなく至極真っ当な方法です。
（とはいえ、法人をバンバンたてたり、物件を買いまくっているような人は回避が難しいです。せめて個人所有で1棟2棟、区分1つ2つぐらい規模の方です。）
とはいえ、セミナーに参加できない方もいらっしゃるかと思いますのでヒントだけ。
「法人を立ち上げて、公庫から◯◯◯の◯◯◯◯融資を受けてまっさらスタートする！」
勘の良い方はこのヒントだけでも大きな収穫を得てもらえるのではないでしょうか。
また、誰でもできる回避策ではありませんが、まだ自宅を購入していない人は、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を購入するのも1つの手ですよね！
◆編集後記
今夜はこれからサッカー日本 vs ブラジルですね！
日本は過去12試合で「2分10敗」と完全にブラジルにカモにされています。。。涙
ブラジルは世界最高峰のチームだとはいえ、なんとか一矢報いたいですね。
今回の日本代表はかなり良いメンバーが揃っているので、楽しみにしたい思います。
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