From：ななころ
お気に入りカフェより
◆前回のあらすじ
先日、受講生から物件の相談がありました。
「ななころさん、この物件どうでしょうか？」
北関東エリアの主要都市にある築25年ほどの中古アパート。
大手施工でキレイに塗装され建物の状態も悪くありません。
駐車場も戸数分確保され、年間の家賃収入は約700万円。
売値は5000万円弱で利回りは14％を超えています。
いつもなら真っ先に「現地確認を進めてください」と伝える条件です。
ところが、ちょっと引っかかったのです。。。
「うん？待てよ！」と。。。
そこにあったのは・・・
＜過去記事＞
「手を出してはいけない地方高利回り物件（１）」
（物件を特定しにくいように、色を変えて写真を多少加工しています）
◆自販機を設置するということは？
「なんで、自動販売機が置かれていたらダメなの？」
そう思われる方もいらっしゃるかと思います。
別に自動販売機がアパート前にあっても良いじゃないかと。
たしかに自動販売機がアパート前に置かれていることは、さほど珍しいことでありません。
ただ、引っかかったのは、
「もしかしたらこの物件、投資家の出口物件なんじゃないかな？」
ということです。
僕らが目指すのは「やる気の無い大家の物件を見つけて、相場よりも安く買う」です。
だからこそ指値も効きやすくなるのです。
地方とはいえ、比較的状態の良い物件を15％超の高利回りの物件を手にすることができるのです。
サラリーマン給与を上回る毎月安定的な家賃収入を手にすることができるのです。
◆自販機を設置するということは？
一方で、自動販売機をアパート前に設置するということは、基本「やる気のある大家」ですよね！？
家賃収入に加えて自動販売機収入を得ようと考えるほどですから。
（自動販売機収入を得ようとすること自体は全然悪くないですよ）
そんな「やる気のある大家」の売りに出している物件ですから、
「この物件の大家は地主系大家ではないんじゃないかな！？」
「投資家の出口物件なんじゃないかな・・・？」
「僕らが求めている物件じゃないんじゃないかな！？」
そんな風に思ったワケです。
もしその通り投資家の出口物件だとしたら、利回りが高い（表面利回り14％超）には、”それなりの事情”が隠されていたりします。
利回りを高くして売りに出さなければならない事情です。
”作られた利回り”の可能性もあります。
先週金曜日に配信したメルマガ記事「投資家の出口物件に気をつけよう！」でもお伝えしましたが、投資家の出口物件は「手を出してはいけない物件」の代表例です。
「利益を先取りされている」 or 「売り逃げしようとしている」物件だからです。
利確するための売却であれば、14％という利回りはちょっと高過ぎる。。。
なにか問題があって売り抜けしたいのかもしれないなと思ったのです。
◆もう１つの違和感
そして、もう１つ違和感がありました。
その違和感とは・・・
（次回につづく）
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◆編集後記
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2022年03月01日 19:14
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