From：ななころ
ドトールコーヒーより
暑いですね。。。汗
「ななころさんは、なぜ不動産投資を始めたのですか？」と聞かれたら、このクソ暑い夏にスーツを着て、自転車に乗って顧客周りをするのが嫌だからと答えようと思う、ななころです。
◆深刻な修繕積立金不足
分譲マンションで問題になっている「修繕積立金不足」。
3割強の分譲マンションで修繕積立金が不足しているとも報じられています。
特に築年数が古くなればなるほど不足しており、これから次々と老朽化してくるマンションが増加することが予想されています。
＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝
老いるマンション、修繕に備え 計画点検や積立金上げも
「修繕費が予想以上に膨らみ、積立金が足りない」。東京都マンション管理士会（東京・千代田）に都内のマンション管理組合からこんな電話相談が増えている。副理事長兼事務局長の藤江俊之氏は「築年数が30年を超え、大規模修繕が3回目以上となるマンションで目立つ」と話す。
深刻なのは長期計画で見込んだ修繕積立金の金額も確保していないマンションが少なくないこと。国交省の調査で、積立金が計画に比べ「不足している」と回答した割合は3割強あった。
（日本経済新聞2021年4月11日記事より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
この「修繕積立金不足」は、私たち大家にも深刻な問題です。
どうしても多額の費用のかかる大規模修繕には、目をつぶっていたいですからね。。。
これまで積み上げてきたキャッシュフローを一気に吐き出してしまうことだってありえます。
できればそっとしておきたい。
また、「大規模修繕前に売却しちゃえば良い」と安易に考えていたら、売却できず建物のあちこちが痛みだして早急に大規模修繕を実施しないといけない状態に追い込まれている人もいます。
ですから、戦略的に大規模修繕を考えておくことが、とても重要になってくるのです。
（出典：国土交通省https://www.mlit.go.jp/common/001339105.pdf）
◆なぜ大規模修繕費が高くなるのか？
そもそもですが、大規模修繕費用が高くなってしまう理由が主に”５つ”あると、ななころは考えています。
１．大家の知識が不足しているから
まず、私たち大家が大規模修繕の内容について、学ぶ機会が限られています。
どんな工法が適切なのか？
どんな素材が適切なのか？
どんな周期で実施するのが最適なのか？
私たちは管理会社や業者から言われて初めて検討し、出てきた見積もりを見て金額の大きさに驚愕します。
そして、見積もりの内容を精査比較する能力が不足しているため、単純に出てきた金額を安い or 高いで判断するしかないのです。
２．修繕せずに長期間放置しているから
そもそもですが、建物をこまめにメンテナンスすれば、大規模修繕は必要ありません。
新築してから１０年以上放置、一度実施してからずっと放置、、、
こんな感じなので、問題が生じてから一気にやる必要が出てしまうのです。
３．購入時に大規模修繕を戦略的に考えていないから
「出口戦略」という言葉が流行り出してからでしょうか。
事前に大規模修繕を深刻に検討せず、購入してしまうケースが増加したように感じます。
大規模修繕の時期を見計らって売却してしまえばいいと考えているからです。
４．間に何社も入っているから
よく言われることですが、リフォーム業は間に何社も入る多段構造が通例です。
下請けの下請けの下請けだったりするケースも多々あります。
さらに、紹介料が◯◯％乗っているケースも少なくありません。
その分、どんどん高くなっていくのです。
５．見積もり依頼方法を間違っているから
そして最後に、見積もりの依頼方法を間違っている大家さんも少なくありません。
管理会社に見積もり依頼をしていたり、とにかく相見積もりすれば良いと思っていたり、見積もり合戦をしてしまっていたりします。
金額が高くなってしまうだけでなく、安かろう悪かろうになっていて手抜きされてしまうケースも見かけるのです。
◆まとめ
繰り返しになりますが、戦略的に大規模修繕を考えておくことが、とても重要になってきます。
戦略的な大規模修繕とは、購入前に、
・いくらかけるのか？ （「いくらかかるのか」ではない）
・いつ実施するのか？ （「追い込まれてやる」のではない）
・お金をどうするのか？ （「お金をどうやって捻出しよう」ではない）
これらが明確になった大規模修繕だと考えています。
建物は、歯の手入れと同じで、マメな歯磨きが必要です。
そして、一度虫歯になるとほっておいても、絶対に良くなったり、自然治癒することはありません。
ですから、定期的なメンテと、早急な修繕が絶対に欠かせないと考えています。
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◆編集後記
定期的なメンテは、人間関係にも言えるなと感じました。
特に夫婦間、親子間で重要だなと痛感させられたことがありました。
ななころには二人の息子がいますが、小さい頃から長男の方が良く問題を起こします。
隣の家に水をかけてしまったり、お金を取ってしまったり、学校で問題を起こしてしまったり、、、
そういう時は大抵親子間でのコミュケーションが不足していることが多々あります。
夫婦とも仕事が忙しくて、あまりかまってあげられていなかったりするのです。
そして絶対にほっておいても良くはなりません。
悪化するばかりです。
そのため、親子間にも定期的なメンテと修繕が必要だなと感じている次第です。