From：ななころ
プライベートオフィスより
緊急事態宣言が終わり体育館が使えるようになったため、昨日はすごい久しぶりに小学生の子供達とスポーツを楽しみました。
そのおかげで全身筋肉痛でロボットのような動きのななころです。
◆久しぶりに出会った良物件
5月29日に開催した第100回のセミナーで、ななころは言いました。
「4棟目が買えそうです！」
この物件に出会ったのは今年2月。
毎年10月ごろになると開催している講座があります。
ななころ流の不動産投資法を約5,6ヶ月かけて、少人数制でゼロからじっくり教えていく講座です。
座学だけでなく現地に一緒に行ったりと実践も混じえるところが特徴的。
その実践の回で、受講生8人と一緒に講座中に出会ってしまったのです。
久しぶりにワクワクする物件だったのです。
ところが・・・
※前回記事「購入を進めていた4棟目の物件に問題発生・・・汗（１）」
◆契約後だと解決は難しい・・・
先日の100回記念講演で「買えそうです！」とお話した4棟目。
若干押し戻されたとはいえ、ほぼ希望通りの指値も通り、
地銀からの融資承認も得られていました。
ところが、前回は雲行きが怪しくなってきたことをお伝えしました。
たまたま現地調査中に出会った、管理会社が見積もり依頼していた塗装業者さん曰く、
「◯◯◯号室は雨漏りしているかもしれない」と・・・
それが前回お見せした部屋です。
すごい黒カビですよね・・・汗
雨漏りで何度も苦労した苦い過去。
いくら20％弱の高利回りだと言っても、収支が完全に狂ってしまいます。
そこで、仲介会社さんに連絡して、
「売主さんの方で防水工事の実施をお願いできないでしょうか？」
と伝えたのです。
回の物件、現状有姿の売買ではありますが、「瑕疵担保責任（契約不適合）免責」とは書かれていません。
雨漏りが発生した場合、購入後に売主に請求できる可能性もあります。
請求とは、主に次の５つです。
1. 追完請求
2. 代金減額請求
3. 催告解除
4. 無催告解除
5. 損害賠償
ただ、実際はかなり難しい。。。
できるならば購入前、売買契約前にハッキリさせておきたいところです。
管理会社から届いている見積もりは、防水工事だけで600万円～800万円にもなります。
外壁塗装などを全てを含めると1800万円以上の見積もりです。
そこで、仲介会社さんに連絡して、売主さんの方で防水工事の実施をお願いしたのです。
◆売主さんの返答は？
ところが、売主さんの返答は、
売主「防水工事はできない。」
ということだったのです。
それならばと、
ななころ「防水工事はこちら側でやるので、その分値下げして頂けないでしょうか。」
と伝えたのです。
すると、返ってきた答えは、がっかりするものだったのです。。。
仲介会社「売主さんの意向で、2番手さんに回させてもらいます。」
物件と出会ったのが2月。
それから地銀に融資を打診して4ヶ月。
ようやく融資承認が下りて、値段交渉もまとまり、ようやく来週には売買契約というところまできたのに・・・
なんとも言えない悔しい気持ちになりました。
それでも、相手あってのことです。
少しでも高く売りたいのが、売主や仲介会社の心情です。
ゴネたところで、どうにかなるものでもありません。
それだったら、仮にこの取引が駄目でも爽やかに終わりたい。
そう思い、「分かりました。」と伝えて電話を切りました。
ただ、この日は夜もよく眠れませんでした。
◆二番手さんの反応は？
それから数日後。
仲介会社さんから連絡があったのです。
ななころ「二番手さん、どうでしたか？」
仲介会社「二番手さんも、雨漏りがあるならばその値段では買わないそうです。」
どうやら、二番手の人も、さすがにこの修繕見積もりに臆したようです。
それはそうです。
管理会社から来ている見積もり通り1800万円かけて修繕したら、空室のリフォームと合わせて2000万円以上かかります。
高利回りの良さが吹っ飛んでしまいますから。
（それでも、二番手が不動産投資を良く分かっていない人だったりすると、エイヤで買っちゃう可能性もありますので・・・）
そして、仲介会社さんから、
「防水工事分を値下げする形でどうでしょうか？」
という提案があったのです。
二番手の手に渡っていた交渉のボールが、もう二度と戻ってこないかもしれないと思っていたボールが、また返ってきたのです。
ななころの元に。
ところが・・・
（つづく）
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◆編集後記
雨が続きますね。。。
この時期は毎年憂鬱になります。
毎年のことではないものの雨漏りの連絡が入るからです。
「今年は大丈夫かな・・・」
このブログを書いている途中に管理会社からTEL（ドキッ）
なんと、雨漏りの連絡でした。。。汗
4階建ての3階部屋から水漏れ発生。
ただ、今年は比較的安心です。
すぐに対応してくれる業者さんがいるからです。
担当者にすぐに連絡をして対応をお願いしました。
どうかすぐに解決しますように！