From：ななころ
プライベートオフィスより
「俺は誰からも何からも縛られる人生にはしたくねー」と、ネクタイをやめ、サラリーマンをやめ、目覚ましをかける生活をやめました。
そして今、アップルウォッチに縛られ、毎日の消費カロリーに縛られる生活をしています。
◆都心部の物件は資産性が高いのか？
不動産投資のスタイルにはいろいろとありますが、大きく2つに分類すると、「都心」と「地方」というエリアで分けることができます。
都心というと、1都3県の主要都市。
または札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡といった都市が該当します。
一方で、地方というと、それ以外の都市となりますが、この辺は人によって違います。
ななころの中で地方というと、「えっ！？どこそれ？」「えっ！？そんなところに物件買っても大丈夫なの？」と周りに心配されるような都市です。
一般的な常識では、不動産投資は「都心ですべし」というのがあると思います。
露骨に「1都3県以外はありえない」といった反応をする銀行もあります。
なぜ都心が選ばれるかというと、人口が安定していて高稼働を維持できるとか、融資が出やすいとか、売却しやすいといった理由があります。
その他に、不動産業者はこんな風に言って都心の物件を勧めてきます。
「都市部の物件は、資産性が高い」
「都市部の物件は、土地の資産割合が高い」
「都市部の物件は、土地値が安定していて、資産価値が下がりにくい」
図ですとこんな感じで表されたりします。
（クリックすると画像が拡大されます）
経過年数が経てば経つほど、残債が減っていきます。
残債が減り、資産価値が上回ったとき、純資産となります。
そして、純資産が増えれば増えるほど、売却した時にキャピタルゲインも大きくなっていきます。
◆都心部の土地の資産価値は安定？
ところが、この図には”大前提”があります。
もうお分かりかと思いますが、土地の価値が一定なのです。
建物は減価償却していきますので減っていきますが、土地の価値は変わらないという考え方に基づいています。
たしかに帳簿上は土地の価値は変わらないのですが、実際はどうなのでしょうか？
都心部の土地の実勢価格は安定しているのでしょうか？
これまで発表された公示地価の推移を見てみると、たしかに都心部は安定しています。
2013年から始まった異次元の金融緩和によって上昇しています。
つまり、ここ7年でいうと、都心部の土地は安定しており、上昇していると言えます。
「都市部の物件は、土地値が安定していて、資産価値が下がりにくい」というのは間違いないようです。
（出典：国土交通省「地価公示」より）
◆都心部が大きく下落した時期
ところがです。
もっと長期スパンでみると、都心部の土地が大きく下落した時期がありました。
いつの時期だか分かりますでしょうか？
そうです、１つはバブルが崩壊した1990年から2020年にかけての時期です。
見てください、この大きな下落ぶりを・・・汗
そして、もう１つが、2008年ごろのリーマン・ショック後です。
都心の土地が大きく下落しているのがグラフから読み取れるでしょうか。
真っ逆さまといった感じです。
つまり、社会情勢が大きく変わる”なにか”が起こると、都心部の土地の価値にも大きな影響があるということです。
東京圏ほど大きな変動をします。
長期スパンで見ると、まったく安定しているとは言い難いのです。
そして、昨日の記事で、2021年1月1日時点での公示地価について触れました。
コロナの影響によって都心部の公示地価に大きな影響があったと報じられているのです。
つまり・・・
（次回につづく）
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◆編集後記
私たち不動産投資家を悩ますのが、最終的には税金です。
特に固定資産税というのは腹が立ちます。
なぜ一度買った土地で、しかも取得税を払った上に、さらに毎年税金がかかるのか！？怒
ところが逆の発想で、「もし固定資産税がかからないとしたら？」と考えてみると面白いことが分かりました。
もし固定資産税がかからないとなると、私たちが安く物件を買うチャンスが大きく減ってしまうのです。
たとえば公売。
税金を滞納して没収された不動産が安く売りに出されるわけですが、固定資産税がかからなければ、私たちは一生手に入れることはできません。
また、破綻する大家さんも減ってしまうのかもしれません。
そう考えると、税金というのは、私たち平凡な一般市民が成り上がるためのチャンスとも考えられるのかなと感じた次第です。
でもやっぱり税金の使われ方には腹が立つ・・・