From：ななころ
コメダ珈琲より
◆前回記事のあらすじ
ななころの所有する地方物件の空きテナント。
駅からは近いものの、入口は奥まっていて部屋はスケルトン。
所有してから10年間借り手が見つかりません。。。
ジモティーから入居募集をして、問い合わせが急増するも契約には進まない。
このコロナ騒動により、飲食店の入居を期待するのが一層難しい状況に。
そのため方向転換を余儀なくされ、入居者や近隣住民のための高級自転車の駐輪場へ転用を検討してみることに。
まずは、南側の壁に窓枠を設置する工事を行うリフォームを実施。
すると、なんとっ！？、ジモティーから問い合わせが入ったのです。
即座に内見対応したところ、「建設会社の事務所として使いたい」と申し込みへ進みます。
ドキドキ。。。
そして、いざ契約に進むことになったのですが・・・汗
※前回記事「10年埋まらない空店舗、内装リフォームすると・・・！？驚」
◆即申込み！ところが・・・
ジモティーから問い合わせしてきた入居希望者さん。
内見すると、即座に申し込みをしてきたのです。
あとは保証会社の審査をかけて契約へと進むだけ。
10年埋まらなかった部屋ですよ。
もうななころは有頂天になりそうでしたよ。
お祝いに高級レストランでも予約しようかと笑
ところが、ところがです。
ここから新たな問題が発生するのです。。。汗
保証会社の審査で「否決」になってしまったのです。
銀行の融資審査と同じで、保証会社は審査の否決理由を決して教えてくれはしません。
ただ、即座に否決という回答が返ってきたことを考えると、過去にトラブルがあったことも予想されます。
（収入などで引っかかっているのであれば，追加で書類提出を求められたりするはずなので）
ジモティーからの問い合わせなので、何かしらあると思っていましたが・・・。
有頂天になっていたななころは、真っ逆さまに落とされてしまいました。
＜不動産投資未経験者にワンポイント！＞
保証会社は、私たち大家にとって強い味方です。
家賃の集金を代行してくれたり、滞納があった場合には入居者へ督促をしたりもしてくれます。
万が一、滞納が続いた場合は、家賃を補填してくれるだけでなく、立退きまでしてくれるのです。
さらには原状回復費用を補填してくれたりもします。
家賃を持ち逃げして倒産するというリスクもありますが、しっかりとした保証会社を選べば、健全な経営上ですのでほぼ倒産のリスクはありません。
私たち大家が、遠方の物件でも滞納リスクに悩んだりせずに、枕を高くして眠ることのできるありがたい存在なのです。
◆管理会社は絶対に「入居はNo！」
さてさて、悩みます。。。
保証会社の審査が否決された以上、管理会社の答えは「No」です。
大家が良くても、絶対に入居を認めてはくれません。
なぜならトラブルが発生したときに困るのは管理会社だからです。
また、管理会社は経験がありますから、保証会社の審査で問題があった入居者は、入居後にトラブルになる可能性が高いということを知っていますから。
日本の賃貸借契約は入居者保護の観点が強いため、一度入居が決まると、不良入居者だと分かっても早々に退去させるのが非常に難しいのです。
今回の場合は住居ではなく店舗ですから比較的強めに出ることもできますが、それでも居座られると非常にやっかいです。
管理会社はそのことを良く分かっているため、トラブルの芽は少しでも摘んでおきたいのです。
◆あれ？リスクはなんだろう？
「あぁ～、もうあきらめるしかないか・・・」
とあきらめかけて時に、ふっと思ったのです。
「リスクはなんだろうか・・・？」
よくよく考えると、今回「家賃滞納のリスク」は、ほとんどありません。
だって、入居から2年は、月1万円程度ですから。
1年間滞納されても12万円の損失のみです。
ですから、今回一番のリスクは、「反社」と「近隣トラブル」です。
しかし、そのリスクも、「普通借家契約」ではなく、「短期の定期借家契約」を結ぶことで回避もできます。
トラブルを起こすようであれば即座に出ていってもらうだけですから。
さらに、ななころは直接入居希望者と電話で話しをして、
「トラブルを起こすような人ではなさそうか！？」
「審査が落ちてしまった原因に心当たりはないか！？」
を探ってみたのです。
すると、なんとなく否決になった原因が見えてきたのです。
問い合わせ者の名誉のためにこのブログでは詳しくは書きませんが、どうやら否決された理由も分かってきたのです。
◆再び審査へ！
そこで、管理会社の営業担当者から専務に今回のリスクと回避策を説明し、「入居に向けて進めることはできないか」を検討してもらったのです。
すると、「大家のななころさんが言うならば・・・」と専務がおっしゃってくれて、再び前向きに進める事になったのです！
再度、別の保証会社に審査をかけて見ることになったのです！
それが、先日の火曜日のこと。
水、木と担当者がお休みのため、明日には審査結果が出てくるはずですが・・・（ドキドキ）
（次回につづく）
◆編集後記
今日18時配信のメルマガでは、「競売」「公売」について書きました。
世の中が不景気になると、競売や公売にチャンスが出てくるからです。
ななころも、リーマンショックで経済が不安定になった時に、競売で１棟目のRC物件を激安で落札しました。
（その後、いろいろとあったことはご存知の通りですが・・・苦笑）
今は延命措置によってコロナの影響も最小限になっているようですが、来年以降どうなることか・・・。
どう転んでもいいように、私たち不動産投資家としては準備をしておきたいですね！