From：ななころ
プライベートオフィスより
◆年収500万円サラリーマンの場合
前回の記事では、経験値がとてつもない”ある大家さん”のブログを引用して、不動産投資で経済基盤を確立して脱サラに成功したサラリーマンの共通点をお話ししました。
脱サラに成功した人はみな、「スーパーキャッシュマシーン」に巡り合っているというのです。
たしかに「スーパーキャッシュマシーン」に巡り合ったことで、ななころも人生が変わりました。
とはいえ、この「スーパーキャッシュマシーン」、「ハードル（or リスク）高いな・・・」と思われる方も多いですよね！？
どうやって探したら良いかも分からないし。
それでも、安全性を求めて利回り8％程度の物件だと、脱サラ水準まで辿り着くまで、借金というリスクが大きくなってしまいます。。。
そもそも融資のハードルが上がっていますしね！？
それでは、どんな物件を買っていけばいいのでしょうか？
利回りはどのくらいが目安になってくるのでしょうか？
◆利回りと投資額の関係
前回と同じように年収500万円のサラリーマンのケースで考えていきます。
年収500万円のサラリーマンに必要な脱サラ水準は、「家賃収入150万円／月」→「CF50万円／月」とお伝えしました。
逆算して考えて、「家賃収入150万円／月」を得るためには、表面利回り8％の物件だと、2.2億円の投資が必要というお話したでした。
計算式：家賃収入150万円／月 × 12ヶ月 ÷ 0.08 ＝ 2.25億円
それでは、表面利回りをさまざまなパターンで考えてみると、どうでしょうか？
・表面利回り10％ → 1.8億円
・表面利回り12％ → 1.5億円
・表面利回り15％ → 1.2億円
・表面利回り20％ → 9千万円
・表面利回り50％ → 3.6千万円
以上のような結果になりました。
◆利回りに反比例して投資額が減る
こうやって考えてみると、いろいいろと気づきがあります。
まず最初の気付きですが、当然ですが、利回りに反比例して投資額が減っていきます。
表面利回り10％では1.8億円の投資が必要でしたが、表面利回り50％ではわずか3.6千万円です。
同じ脱サラ水準「家賃収入150万円／月」を目指すにしても、買う物件によってこうも投資額が変わるのです！？驚
ですから、あなたのサラリーマン属性や金融資産から「あなたがどこまで融資を引けるか？」によって、あなたが購入を目指す物件利回りが変わってくるということです。
トータル2億円近くの融資を引っ張れないのに、利回り10％程度の物件を買ってはいけないということです。
一方で、利回りが上がれば上がるほどハードルは上がりますから、それだけの覚悟と勉強と努力が必要となってきます。
◆リスクとリターンは比例する？
もう１つの気づきとしては、たとえば利回り10％と20％とで、投資額は2倍変わってくるわけですが、「安全度は2倍違うのか？」ということです。
リスクとリターンは比例するという考えだと、利回り20％の物件よりも、利回り10％の物件の方が、2倍安全だということになります。
果たしてどうなのでしょうか・・・？
購入直前をピンポイントで考えると、リスクや手間は利回り20％の物件の方が高いことは確かです。
利回りが高い物件は「難あり」「訳あり」も多いですからね。
とはいえ、数年～数十年をトータルで考えると、「安全度はあんまり変わらない」というのがななころの結論です。
利回りの低い物件は、初期の手間はかからず安定していますが、その分儲けも少ない。
利幅が少ないということは、家賃減や空室増、金利上昇といったリスクに晒されます。
一方で、利回りの高い物件は、最初にリスクを解決して軌道に乗せれば、あとは安定します。
たとえ家賃が半分に減額しても、利回りは20％→10％ですので強い。
結局、「いつ、どのくらいのリスクを負うのか？」という考え方なんだと思っています。
◆投資額とリスクとリターンのバランス
このように考えていくと、あなたの戦略が見えてくるのではないでしょうか！？
コロナに対する考え方でも分かるように、
・リターンは少なくてもいいから、リスクを極力減らしたいという人
・リスクは乗り越えていくので、リターンを極力多くしたい人
という風に分かれてきます。
ななころは完全に高利回り派ではありますが、リスクとリターンの感覚は人それぞれだと思います。
どれがいい、どれが悪いではありません。
ただ、投資に関して言うと、リスクを極点に恐れると一歩も進みません。
かぼちゃの馬車のように、ゼロリスクを追い求めて、大きなリスクを背負ってしまっている人もいます。
また、不動産投資は、知識や情報によってリスクを大きく減らすことができます。
投資額とリスクとリターンのバランスを考えて、あなたにあったラインを決めるといいかなと思います。
◆私にはどのラインが最適なの？
「投資額とリスクとリターンのバランスと言われても、一人では分からない・・・」
という方のために参考になるように、次回、「脱サラを目指す人のためのななころのオススメ投資ライン」をお話ししていきたいと思います。
お楽しみに♪
（この辺のお話しは、9月度の勉強会でも詳しくお話しします。全国どこからでもWeb受講可能です。）
◆編集後記
だいぶ朝晩涼しくなってきて、秋を感じますね！？
読書が進みます。
「本棚を見れば、その人が分かる」
そんな言葉もありますが、ななころの本棚はかなり偏っています笑
読み終わった本は、PDF化するサービスにどんどん出しているのですが、良く読む本100冊ぐらいは家の本棚に残しています。
ちょっと見せるのが恥ずかしいですが（笑）、我が家を訪れた友人や家族はみな驚きます。
「不動産投資やお金を儲ける本、自己啓発の本ばかりで、何やら怪しいことでもやってるんじゃないか！？」
なんって思われているんだろうなって思ってます。
ただ、ななころはこうも思っています。
「本棚を見れば、その人のその後の人生まで分かる」
あなたの家の本棚はどんな本が並んでいますか？