From：ななころ
プライベートオフィスより
◆失敗パターンから考える不動産投資
不動産投資を成功に導こうと考えた時に、「成功ルートを探す」という方法の他に、「失敗ルートを選択しない」という方法があります。
あらかじめ過去に不動産投資で失敗してしまったパターンを知ることで、失敗を避けることができるようになり、成功ルートに近づくことができるメリットがあります。
もちろん不動産投資は、投資スタイルも投資家のスタートラインも能力も違いますから、必ずしも失敗を避けられるわけではありません。
人間ですから必ず失敗もするものです。
とはいえ、「これをやっちゃぁ・・・」という典型的な失敗パターンもあります。
たとえば、私たち大人は、小学生の子どもたちに、
「夏休みの宿題はなるべく早く済ませておいた方がいいよ」
「夏休みの後半に泣きながら宿題をやることになるよ」
と言ったりします。
私たちは自分たちの過去の失敗経験から（笑）、夏休みの宿題を後回しにして痛い目にあったという典型的な失敗パターンを避けるように勧めるわけです。
不動産投資も同じで、「こんなことをすると高い確率で失敗しちゃうよね」という失敗パターンが、いくつかあるわけです。
それでは、典型的な失敗パターンにはどんなものがあるのでしょうか？
「失敗パターンから考える不動産投資（その１）」
◆典型的な失敗パターン（その２）
続いての典型的な失敗パターンは、「高すぎる返済比率」です。
ななころが2棟目に購入した中古物件も完全にこの失敗パターンでした。
毎月の家賃収入に対して、銀行への返済額が大きすぎたのです。。。
＜新築時のオーナの状況（予想）＞
家賃収入 約120万円／月
銀行返済 約90万円／月
返済比率 75％
おそらく前所有者は、新築時に「これだったら返済していける」と考えていたのだとは思います。
しかし、物事はそう上手くはいきません。
順調だった1階店舗の料理店の店主が突然亡くなってしまい、店終いを余儀なくされます。
大きな家賃収入を占めていたこの店舗が退去することとなり一気に苦しくなります。
そこから住居の方も空室発生し、家賃収入よりも銀行返済の方が大きくなりアウト。
店舗の家賃収入比率が高かったことも問題ですが、返済比率が高すぎました。。。
結局、銀行への返済が滞り、任売へと流れていきます。
そこをななころが購入させて頂いた形となります。
＜ななころが購入時のオーナの状況＞
家賃収入 約70万円／月
銀行返済 約90万円／月
毎月赤字 約20万円／月
◆返済比率はどのくらいが正解なのか？
それでは、返済比率はどのくらいが正解なのでしょうか？
一般的に言われているのは「返済比率50以下」が安全と言われています。
満室時の家賃収入が毎月100万円でしたら、銀行への返済額は50万円以内ですね。
返済比率 30％以下：安全
返済比率 40％以下：安全
返済比率 50％以下：比較的安全
返済比率 50％～60％：注意が必要
返済比率 60％以上：危険
この返済比率50％以内の基準を守れているケースが結構少ないことに驚きます。。。
オーバーローン、フルローンばかりに目がいってしまっているのでしょう。
ななころの経験でも50％を超えてくると、あんまり儲かっている気がしません。
地方高利回りスタイルですと、「30％以下」だと理想的ですね。
「2部屋が空室になったら赤字」というケースもあり、聞いているだけでハラハラします。
ちょっとでもイレギュラーがあると、ななころが2棟目の購入した物件のオーナーと同じ末路をたどることになってしまうでしょう。
（ななころが過去一番高かったのが返済比率90％を超えていました・・・汗）
◆返済比率を下げればいいという問題か？
さらに、ここ2,3年のうちの購入者で多いのが、「返済比率50％以内にすればいいんでしょ！？」と、「返済期間を無理やり伸ばしている」ケースです。
西武信金やオリックス銀行から融資を受けて、融資期間35年、40年引っ張っているケースを良く目にします。
戦略的に融資期間を伸ばしているのでしたらいいのですが、安直な考えや業者の言われるがままだったりすると危険です。
返済比率の重要性を理解していないのではないかと心配になります。
これの何がまずいかというと・・・
融資期間を安易に伸ばしてしまうと、まず「借り換えは絶望的」になるということです。
この先10年、20年と金利は絶対に上がらないと確信できるならいいですが・・・。
また、返済は遅々として進みませんので、「売却も難しく」なります。
いつまでたっても残債は減らず、債務超過の状態が続きます。
そうなれば、次の物件購入で融資は望むべくもありません。。。
規模拡大はここでストップとなります。
借り換えもできない。
売ることもできない。
次の物件を買うこともできない。
そして、物件を所有し続けなければならない。
20年30年とずっと収支が回っていればいいのですが・・・汗
今40歳の人は20年後には60歳。
今50歳の人は20年後には70歳。
そこから挽回するにはあまりにも辛すぎる未来です。
◆まとめ
以上、典型的な失敗パターンの2つ目「高すぎる返済比率」を考えてみました。
今、競売や公売、任売に流れてしまっている物件の多くは、20年前30年前に無理な返済比率で物件購入をしてしまっているケースです。
私たちは子供には「欲しいものを買いたいなら、貯金したお金で買いなさい」と言います。
その割に私たち大人は、お金をたいして貯金せずに、借金して不動産や車を買ってしまったりします。
不動産投資においても、「自己資金が無くてもできる」という甘い言葉につられて、返済比率など考えずにオーバーローン、フルローンで不動産を買ってしまったりします。
また、盲目的に返済率50％以下という基準で、融資期間を無理やり伸ばして、かなり危うい状態になっていることもあります。
不動産投資は10年、20年、30年と長期で考える投資です。
返済比率が高すぎたり、無茶な融資期間引き伸ばしによる典型的に失敗パターンを陥らないことが重要だと考えている次第です。
◆編集後記
返済比率高すぎ問題で、サラリーマン不動産投資家も心配なのですが、もっと心配なのが住宅ローンで自宅を買った一般サラリーマンです。
ここ最近、コロナバブルの影響もあってなのか！？、家を購入する人が増えています。
あのオープンハウスは、6月の戸建ての仲介契約件数が「前年同月比52.3%増」と、驚異的な伸びを見せています。。。
いきなり給付金で数十万円入ってきたりしたら、そりゃ～心も揺らぎますよね。
特に子育て世代は、子供が多ければ多いほど一気にお金が増えますからね。
（ななころの息子の同級生は10人兄弟なので、一気に120万円を手にしたことになります。さらに市からも上乗せ給付もあります。すごい・・・）
ななころの弟も最近新築で家を購入したようです。
（兄に言うと絶対に反対されると分かっているからか、相談はありませんでした笑）
経済を回す意味ではいいのですが、心配なのはやっぱり返済比率です。
今はまだ物件は高騰していますから、高値掴みになっていて、後で苦しむことにならなければいいのですが・・・。