From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不当な仲介手数料を支払ってしまってませんか？
「宅建業者が自ら売り主となる場合、仲介手数料は発生しない」
（宅建業者（不動産業者）の所有物件を、宅建業者（不動産業者）自らが売り主となって販売している物件を購入する場合は、仲介手数料を支払う必要はない。）
仲介手数料というのは、売り主と買い主の間に入って取引をまとめる行為ですから当然ですね。
「仲介」ではなく、単なる「販売」だからです。
不動産業者が建築した新築戸建てや新築マンションを購入する時に、仲介手数料がかからないのはその理由からです。
「業者売主物件」というものですね。
（間に仲介会社が入る場合は、新築であっても仲介手数料は発生する）
私たち不動産投資家は知っておいた方が良い事項です。
宅建試験にも出題されたりもします。
このブログを読んでくださっている方は知っている方も多いかと思います。
あなたは不当な仲介手数料を支払ってしまってませんか？
◆三為取引の場合はどうなる？
それでは、問題となっている「三為取引」はどうでしょうか？
悪徳不動産業者や悪徳コンサルにはめ込まれて、素人サラリーマン不動産投資家が高値掴みさせられる典型的なパターンとして、「三為取引」があります。
「第三者の為にする契約」というものですね。
「中間省略（中間省略登記）」という手法で荒稼ぎしていた不動産業者が、中間省略を封じられてしまい、編み出した必殺技が「三為取引」です。
三為取引は仲介手数料よりもはるかに稼げるのです。
（なぜ三為取引が稼げるかは、下記の「参考「なぜ三為取引は儲かるの？」」を参照ください。）
この三為取引の場合、仲介手数料を支払う必要あるのでしょうか？
結論から言ってしまうと、仲介手数料を支払う必要はありません。
三為取引は「宅建業者が自ら売り主」となる取引だからです。
◆業者はボロ儲け
しかし、実際は三為取引にも関わらず、仲介手数料を支払っているケースが散見されます。
ななころも多くの相談を受けてきましたが、かなりのケースで本来は支払う必要のなかった仲介手数料を、不動産業者に「こういうもんだ」と納得させられて支払わされていました。
不動産業者に、法外な利益を抜かれた上に、さらに仲介手数料まで支払わされているのです。
「やりすぎだろ」と思うほど利益を抜き取られているのです。
特に地方RCの高額物件に多く、スルガ銀行が絡んでいる物件が多いです。
また、怪しい不動産コンサルが間に入っているケースもありました。
（出版している人もいたり、そこそこ有名な人もいます）
8千万円で売主と決着を付けた物件を、1億円で売ったとしたら、「差額2千万円 ＋ 仲介手数料片手分306万円＋税」を抜き取られていることになります。
ひぇ～！？汗
そりゃ～、六本木や港区のタワーマンションに住んだり、豪遊しますよね。
◆実際に取り戻したという報告も
そうした本来支払う必要なかった仲介手数料ですが、実は取り戻せる可能性があります。
購入直後ではなくても、購入から数年経っていても、十分に可能性はあります。
実際に取り戻した人がすでに何人もいます。
先日も二人の方から、「ななころさん、取り戻せました！」という報告をもらいました。
一人は200万円弱。
もう一人は500万円です。
数百万円を取り戻せるのですから大きいですよね！
（金額はぼやかしています）
ですので、もしあなたが怪しい不動産業者から物件を購入していたら、当時の精算書や契約書などを見直してみることをオススメします。
不当な手数料を取り戻すことができるかもしれません。
決して諦めてはいけません。
とはいえ、融資の厳格化から厳しくなっており、三為業者もかなり厳しい状況。
そして今回のコロナが致命傷になる可能性もあります。
不動産業者が倒産すれば、永久に取り戻すことはできなくなります。
できる限り急ぐことをオススメします。
※巧妙なケースですと、「コンサル料」といった名目で請求しているケースもあります。
※もしななころに相談したい方がいましたら、面談申込みフォームからお申し込みください。今回は特別な面談料で面談をお受けします。（特例のためお申込み者のみにご案内します。）
◆参考「なぜ三為取引は儲かるの？」
ここは補足です。
詳しい方は読み飛ばしてしまってください。
「なぜ中間省略が儲かるのか？」ですが、仲介手数料ですと売主と買主の双方から報酬を受けたとしても、「6％＋12万円」がMAX。
たとえば、1億円の物件を売ったとしても、612万円です。
そこで不動産業者は考えます。
「もっと稼げる方法はないだろうか・・・？」
編み出したのが「中間省略」です。
中間省略であれば、下手な話、買ってくれる人がいるならいくらでも報酬を設定できます。
（１つの物件で、2000万円以上の報酬を設定しているパターンが多い）
中間省略を簡単に説明すると、不動産の売買が「売主A → 不動産業者B → 買主C」と行われた場合に、登記を不動産業者Bを経由せずに直接買主A→売主Cに移転させるものです。
なんでそんなことをするかというと、
メリット１．不動産業者Bには登記費用（登録免許税）がかからない
メリット２．不動産業者Bが売買の差額を利益とすることができる
メリット３．その差額は仲介手数料よりも大きく取れる
メリット４．いくら「抜いたか」を秘密にできる
不動産業者にとって稼ぎたい放題のシステムなのです。
しかし、この中間省略が封じられてします。
そこで編み出したのが「第三者のためにする契約」や「買主の地位譲渡」という手法を考え出したのです。
簡単に言うと「所有権自体を移転することなく、中間省略ができる」手法です。
これが「三為取引」というものです。
かぼちゃの馬車は、三為どころか、四為、五為だったということも言われています。
間に複数の不動産業者をかませて、大儲けしていたわけです。
◆編集後記
6歳の次男が、昨日から保育園 → 学童になりました。
ななころは6年間保育園の送り迎えをしていたので、送迎の手間が無くなり、なんだか嬉しいのやら寂しいのやら。。。
初めての学童で不安だったのか、次男は「家にいたい」と昨日は最後まで妻を困らせていました。
それでも、一人で学童に通うようになった次男くん。
6年前は抱っこひもで保育園に連れて行ったことを考えると、本当に人間の成長はすごいなと思います。
翻って自分に置き換えてみると、6年前から成長しているのか？
ひとり立ちすることはできるようになったのか？
そう考えると、まだまだ家族やライフデザイン実践会の会員さんに迷惑をかけっぱなしですね。
もっともっとひとり立ちできるように成長していかないといけないなと、我が子の成長を見ながら感じた次第です。