From：ななころ
エクセルシオールカフェより
◆前回までのあらすじ
スルガ銀行は2月に第3四半期の決算を発表。
黒字に転換し、通期でも上方修正をしています。
創業家関連企業への不透明な融資を全額回収し関係断絶をアピール。
収益物件への融資を再開し、1300億円規模へ伸ばすよう計画。
株価も敏感に反応し上昇傾向へ。
復活に向けて順調かと思われるスルガ銀行。
しかし、かぼちゃの馬車に端を発する不正融資問題は未だに解決せず。
すでにシェアハウス投資へのローンは42％以上が延滞。
1.2億兆円ある収益不動産への融資は70％以上が「要注意先債権」という異常。
⼀棟収益ローン残高は着実に腐ってきている。
それでも、スルガ銀行は延滞している債権者に対して督促を控えている状況。
元本カットを申請している債権者の中で、返済をストップする債権者も。
金利引下げや返済を据え置くなど、温和な着地を目指す後伸ばし対応。
元本カット申請の受付が昨年11月末に締め切られ、回答が出始めているという噂も。
さらに、かぼちゃの馬車オーナーには、代物弁済で借金をチャラにする報道も飛び出し、その後どうなっているのか気になるところ。
2019年11月20日「スルガ銀行が土地と建物を手放せば借金帳消し！？驚」
元本カットの結果は出ているのでしょうか？
代物弁済の徳政令で救われた人はいるのでしょうか？
＜関連記事一覧＞
2020年2月17日「スルガ銀行 決算上方修正、復活か？元本カット対応のその後は？」
2020年2月18日「スルガ銀行V字回復で収益物件へ融資再開、順中満帆か？元本カットは？」
2020年2月19日「スルガ銀行の優しい対応」
◆決算書から読み取ると・・・
元本カットが実施されているのか？
かぼちゃの馬車オーナーに代物返済が実施されたのか？
決算書を読むと、どうやらそれは無さそうです。
残高がほぼ変わっていないからです。
もしかしたらひっそりと数人が実施されているのかもしれませんが、全体として何か見解が出され、実施しているというわけではないようです。
まだ元本カットや代物返済の回答が出ている人は、誰もいないと考えらるのです。
◆回答は誰一人出ていない理由
実際に情報交換グループで得ている情報でも、何らかしらの回答を得られた人は誰一人としていません。
それどころか、元本カット申請にはスルガ銀行との面談が必要なのですが、申請者すべての人との面談がもまだ完了していない状況です。
基本は面談が日本橋になるため遠隔のサラリーマンが調整しずらかったり、事前の書類の準備、調停人との同席のための日程調整などに時間がかかるからです。
おそらくスルガ銀行は、申請者すべて面談を完了してから一律の判断をしたいでしょう。
「スルガ銀行側の不正関与の度合い」で判断をしていくと考えられるのです。
そのため、結果が出てくるのは、4月以降だとななころは考えています。
◆（参考）スルガ銀行との面談に向けて
元本カット申請をしている人は、スルガ銀行との面談前に次の準備が必要です。
１．スルガ銀行と業者にどんな不正があったかを、事前にすべて把握しておく
今回はスルガ銀行の不正関与の度合いが重要です。
しかし、スルガ銀行ではめ込まれたサラリーマン投資家は、不動産投資に詳しくない人も多いので、見落としている不正も結構あったりします。
二重売契や減額の覚書や収入書類の改ざんはもちろんですが、宅建業法に詳しくないと見落としてしまっている部分もあります。
（例えば、新築物件で、土地の売買契約と建物の請負契約を同時に結び同時決済しているケースです。宅建業法６５条１項の規定に触れる可能性がある。）
周りに詳しい方がいたら相談されることをオススメします。
２．時系列を細かく整理しておく
繰り返しになりますが、今回はスルガ銀行の不正関与の度合いが重要です。
物件購入までの経緯を時系列に並べて、細かく整理しておく必要があります。
契約場所・時間は？金消の場所・時間は？業者は誰と誰に会った？なぜ購入までに至った？どんな説明があった？
逆に、記憶が曖昧だったり、話の辻褄が合わなかったり、嘘や話しを盛ってしまうことが無いように注意する必要があります。
（スルガ銀行は面談の際、「絶対に嘘偽りの無いよう に」と強く言ってきます。録音もされます。）
３．現状だけでなく将来のの収支状況と把握しておく
ただ、「元本カットしてくれ～」「金利下げてくれ～」では通じません。
・どのくらいの元本カットが必要なのか？
・どのくらいの金利引下げが必要なのか？
をご自身でも把握しておく必要があります。
将来的な収支シュミレーションを含めて、現状分析をしておくと良いです。
◆まとめ
以上のように、元本カットや代物返済については、まだ誰一人として回答は出ていないと考えられます。
回答は4月以降になる可能性が高いとななころは考えています。
一方で、それらの不正融資への一定の対応基準が出ないと、一時的な決算内容がいくら良くても、スルガ銀行が本当にV字回復しているかどうかは判断できません。
以前のように収益不動産へ積極的に融資再開することはできないでしょう。
収益不動産への金融機関への融資姿勢に大きな影響を与え、その動向が注目されるスルガ銀行ですから、ぜひとも良い形で決着を付けて、前に進んで欲しいなと考えている次第です。
◆編集後記
＜スルガ銀行から融資を受けて苦しんでいる方へ＞
今、スルガ銀行から融資を受けている人たちで集まって情報交換をしています。
不動産投資で失敗した人を助けたいという思いが強いからです。
かつてななころ自身が先輩成功者に助けて頂いたように。
また、相談を受けたことのあるかぼちゃの馬車オーナーを、助けてあげらなかったことも影響しています。
「一人で苦しんでいる人がいたら、ななころにも何かできることがあるのでは？」
という思いがフツフツと湧いてきたのです。
非公開のLINEグループ、FacebookグループなどのSNSでの情報交換を行い、3ヶ月に1度程度はオフ会&勉強会を開催してます。
現在20名以上のメンバーで情報交換をしています。
スルガ銀行との金利や元本カットの交渉状況を情報交換するだけでなく、収支改善や入居募集の方法、そしていざ返済できなくなった時のアドバイスをしたりもしています。
＝＝＝【オフ会開催実績】＝＝＝
2019年4月27日 第1回オフ会
2019年8月3日 第2回オフ会
2019年12月21日 第3回オフ会
＝＝＝【参加者】＝＝＝
・現在22名
・北は福島から、南は神戸の方が参加
・債権額は8千万円～5億円
・所有物件数は1棟～5棟程度
とはいえ、スルガ銀行の元本カット受付が終了したこともあり、入会を停止しておりました。
しかし、これからスルガ銀行との面談に望む方もいるでしょう。
前に進めなくなり、立ちすくんでしまっている方もいるでしょう。
いただくメッセージから、一人で悩んでいる方が多いことも分かりました。
そこで、3月末までの期間限定で、一時的に入会を受け付けます。
ただし、もちろん誰でもウェルカムというわけでもありません。
会費もかかります。
面談を行い、お断りをした方も実際にいます。
読者の中には「ななころ？誰それ？」「もう騙されたくない」と怪しんでいる方もいるでしょう。
ですから、いつもブログやメルマガを読んでくださっている方以外はやめた方が良いです。
また、あまり一度に人数が増えてしまうと大変なので、「5名のみ」とさせてください。
まずは面談を行いますので、詳細を聞きたい方は、下記の面談フォームよりお申し込みください。
面談料は1時間1000円となります。
▼ななころとの面談申し込みフォーム